第７章：空き家の実態調査と台帳整備

1. 空き家問題の現状と法的背景

1.1 日本の空き家問題

日本の空き家問題は年々深刻化しています。総務省の平成30年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は約849万戸で、住宅総数の13.6%を占めています。この数字は平成25年の調査から約26万戸増加しており、今後も増加傾向が続くと予測されています。

空き家の増加は、以下のような社会問題を引き起こしています：

1. 防災・防犯上の危険性の増大
2. 景観の悪化と地域の魅力低下
3. 不法投棄や放火などの犯罪の温床
4. 地域コミュニティの衰退

1.2 空家等対策の推進に関する特別措置法

これらの問題に対処するため、2014年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号、以下「空家特措法」）が制定されました[1]。この法律は2015年5月に全面施行され、2023年6月に改正されています。

空家特措法の主な目的は以下の通りです：

1. 空家等の適切な管理の促進
2. 空家等及び跡地の活用の促進
3. 管理不全な空家等への対策の強化

法律の第2条では、「空家等」を以下のように定義しています：

この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。[1]

2. 空き家の実態調査

2.1 実態調査の法的根拠

空家特措法第9条第1項では、市町村長に空家等の調査権限を与えています：

市町村長は、当該市町村の区域内にある空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関しこの法律の施行のために必要な調査を行うことができる。[6]

2.2 実態調査の手法

空き家の実態調査は、一般的に以下の手順で行われます：

1. 既存データの分析

• 住民基本台帳
• 水道・電気・ガスの使用状況
• 固定資産税の課税情報

1. 地域住民からの情報収集

• 自治会・町内会へのアンケート
• 空き家情報の提供窓口の設置

1. 現地調査

• 外観目視調査
• 写真撮影
• 周辺住民へのヒアリング

2.3 実態調査の具体例

東京都八王子市の事例

八王子市では、「空き家予防実践ガイドライン」を作成し、めじろ台住宅地での空き家予防の取り組みを行っています[9]。具体的には：

• 地域住民による空き家の早期発見
• 所有者への適切な管理の呼びかけ
• 空き家の活用方法の提案

大阪市の事例

大阪市では、密集住宅市街地における空き家対策として、以下の取り組みを行っています[9]：

• 空き家問題解決支援の実施
• 借地や長屋の空き家対策の研究
• 流通性の低い空き家のマッチングサイト「空き家ひろば」の立ち上げ

3. 空き家台帳の整備

3.1 台帳整備の法的根拠

空家特措法第11条では、市町村による空家等に関するデータベースの整備等について規定しています：

市町村は、空家等（建築物を販売し、又は賃貸する事業を行う者が販売し、又は賃貸するために所有し、又は管理するもの（周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理されているものに限る。）を除く。以下第十三条までにおいて同じ。）に関するデータベースの整備その他空家等に関する正確な情報を把握するために必要な措置を講ずるよう努めるものとする。[1]

3.2 台帳整備の方法

空き家台帳には、一般的に以下の情報が記録されます：

1. 基本情報

• 所在地
• 建物種別（戸建・集合住宅等）
• 構造
• 築年数

1. 所有者情報

• 氏名
• 連絡先
• 居住地

1. 建物の状態

• 老朽化度
• 危険度
• 周辺環境への影響

1. 利活用の可能性

• 賃貸可能性
• 売却可能性
• 解体必要性

1. 対応履歴

• 所有者への連絡状況
• 指導・勧告の有無
• 改善状況

3.3 台帳整備の具体例

島根県江津市の事例

江津市では、空き家・空き地対策の支援体制構築のため、以下のような取り組みを行っています[9]：

• 空き家所有者への相談対応
• 未接道敷地・建物の解消
• 敷地再編による接道条件の改善
• 大口地権者が保有する土地の活用検討

山形県鶴岡市の事例

鶴岡市では、ランドバンク事業を研究し、以下のような取り組みを行っています[9]：

• 3年経過後の区画再編検討
• まちなかの居住人口回復を目指した空き家・空き地対策

4. 空き家対策の具体的施策

4.1 特定空家等への対応

空家特措法第2条第2項では、「特定空家等」を以下のように定義しています：

この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。[1]

特定空家等に対しては、市町村長が以下の措置を講じることができます（第14条）：

1. 助言又は指導
2. 勧告
3. 命令
4. 代執行

4.2 空き家の利活用促進

空家特措法第13条では、空き家及び跡地の活用促進について規定しています：

市町村は、空家等及び空家等の跡地（土地を販売し、又は賃貸する事業を行う者が販売し、又は賃貸するために所有し、又は管理するものを除く。）に関する情報の提供その他これらの活用のために必要な対策を講ずるよう努めるものとする。[1]

具体的な利活用促進策としては、以下のようなものがあります：

1. 空き家バンクの設置
2. リノベーション補助金の交付
3. 移住・定住促進との連携
4. 地域コミュニティ施設への転用支援

岡山市の事例

岡山市では、空家等適正管理支援事業（リフォーム）として、空き家の再生改修に必要な費用の一部を補助しています[4]。

• 対象者：空き家の所有者等で、市税を滞納していない者
• 補助額：リフォーム費用の1/3（上限50万円）

金沢市の事例

金沢市では、空き家対策に関する専用リーフレットを作成し、以下の内容を市民にわかりやすく周知しています[4]：

• 空き家が問題視される要因
• 危険な空き家が第三者に損害を与えた場合のリスク
• 危険な空き家にしないための予防対策

4.3 空き家の発生予防

空き家の発生を予防するためには、以下のような取り組みが効果的です：

1. 相続登記の促進
2. 空き家の適切な管理の啓発
3. 高齢者の住み替え支援
4. 既存住宅の長寿命化支援

相続登記義務化

2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されます[3]。これにより、相続による所有者不明土地・建物の発生を防ぐことが期待されています。

5. 空き家対策における課題と今後の展望

5.1 個人情報保護との両立

空き家対策を進める上で、所有者の個人情報保護との両立が課題となっています。この課題に対しては、以下のような対応が考えられます：

1. 条例制定による個人情報取り扱いの明確化
2. 情報管理体制の強化
3. 所有者への丁寧な説明と同意取得

5.2 財源確保

空き家対策には多額の費用が必要となるため、財源確保が課題となっています。以下のような方策が考えられます：

1. 国や都道府県の補助金の活用
2. クラウドファンディングの利用
3. 空き家の利活用による収益の創出

5.3 専門人材の育成

空き家対策には、法律、不動産、建築など多岐にわたる専門知識が必要です。そのため、以下のような取り組みが重要です：

1. 空き家対策の専門家育成プログラムの実施
2. 関係団体（弁護士会、宅建協会など）との連携強化
3. 空き家コンサルタント制度の創設

5.4 技術革新の活用

空き家対策の効率化・高度化のため、以下のような技術の活用が期待されています：

1. AI技術を活用した空き家判定システムの開発
2. ドローンによる空き家の外観調査
3. VR/ARを活用した空き家の内覧システム

5.5 広域連携の推進

空き家問題は一つの自治体だけでは解決が困難な場合があります。そのため、以下のような広域連携の取り組みが重要です：

1. 近隣自治体との情報共有システムの構築
2. 県単位での空き家対策協議会の設置
3. 都市部と地方部のマッチング支援

結論

空き家の実態調査と台帳整備は、効果的な空き家対策を実施する上で不可欠な基盤となります。空家特措法に基づき、各自治体が地域の実情に応じた取り組みを進めることが重要です。

今後は、個人情報保護との両立や財源確保などの課題に対応しつつ、技術革新の活用や広域連携の推進により、より効果的な空き家対策を実現していくことが求められます。

空き家問題は、人口減少や高齢化など、日本社会が直面する構造的な課題と密接に関連しています。したがって、空き家対策は単に建物の管理や除却にとどまらず、まちづくりや地域活性化の視点を含めた総合的なアプローチが必要となります。

各自治体は、空き家の実態調査と台帳整備を着実に進めるとともに、その結果を踏まえた効果的な対策を講じることで、安全で魅力的な住環境の実現と地域の持続可能な発展につなげていくことが期待されます。

引用リンク

[1] https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127
[2] https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_housei.nsf/html/housei/18720141127127.htm
[3] https://kuramore.jp/article/790/
[4] https://www.seiwa-stss.jp/tochikatsuyo/knowledge05/k05cat03/7.html
[5] https://albalink.co.jp/realestate/successful-examples-of-vacant-house-countermeasures/
[6] https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=426AC1000000127_20230614_505AC0000000050
[7] https://www.env.go.jp/content/900492746.pdf
[8] https://sogo-office.com/mandatory-inheritance-registration-and-vacant-houses/
[9] https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001407762.pdf
[10] https://land.home4u.jp/guide/land-usage-howto-119-13885