国税庁が非上場株式の評価方法の抜本的な見直しに乗り出し、2026年度税制改正では貸付用不動産への「5年ルール」が決定した。長年にわたって「相続税対策の王道」として普及してきた不動産法人化スキームは、不動産評価と株式評価の両面から同時に封じられる「二重封鎖」に直面している。本稿では、2022年最高裁判決から始まる制度変化の全容を読み解き、千葉・外房エリアの不動産オーナーへの実務的影響を具体的に示しながら、スキームに依存しない本質的な事業承継設計のあり方を論じる。行政書士・不動産取引専門家として地域の現場に向き合ってきた筆者が、制度変更の「なぜ」と「これから」を徹底解説する。
第1章 「節税の王道」が崩れる日
「不動産は法人で持て」——。
この一言を、どれほど多くの資産家が税理士やコンサルタントから聞かされてきただろうか。バブル崩壊後の低金利時代を経て、アベノミクスによる不動産価格の上昇局面においても、この「常識」は揺るがなかった。不動産を個人で抱えるより、資産管理会社を設立して法人所有とし、その会社の株式を相続させる。これが「賢い相続」の代名詞として、富裕層の間で広く実践されてきた。
書店に並ぶ相続税対策の書籍を開けば、たいていこのスキームが紹介されている。セミナー会場では不動産業者と税理士が組んで「法人化による節税効果」を熱心に説いてきた。千葉県の外房エリアでも、先祖代々の農地や山林、あるいは賃貸アパートを抱えた地主たちが、都市部の専門家の勧めに従ってこぞって資産管理会社を設立した時期があった。
しかし今、その「常識」が音を立てて崩れようとしている。
2022年4月、最高裁判所は一つの判決を下した。相続直前に約14億円の賃貸マンションを借入金でほぼ全額調達して取得し、路線価による評価減と債務控除を組み合わせることで相続税をゼロにした事案について、国税当局による鑑定評価額での更正処分を「適法」と認めたのだ。納税者側の完全敗訴である。この判決が業界に与えた衝撃は大きかった。「通達通りに評価すれば問題ない」という長年の実務慣行が、最高裁レベルで否定されたからだ。
そして2025年12月、自由民主党と日本維新の会が合意した2026年度税制改正大綱には、貸付用不動産の評価方法の見直しが盛り込まれた。課税時期前5年以内に取得または新築した貸付用不動産については、路線価等の通達評価ではなく、通常の取引価格、すなわち時価に近い金額で評価するという内容だ。これは「相続直前の不動産購入による評価圧縮」に対して、法令レベルで封じ手を打つものである。
さらに2026年4月、国税庁は非上場株式の評価方法そのものを抜本的に見直すための有識者検討会を設置すると発表した。年内に議論を進め、2027年度税制改正での制度変更を目指すという。この動きは、不動産法人化スキームの「第二の柱」、すなわち法人株式そのものの評価圧縮にも、いよいよメスが入ることを示唆している。
つまり今、不動産法人化による相続税節税スキームは「二重の封鎖」に直面している。
一重目の封鎖は、法人が保有する不動産の評価そのものに対するものだ。取得後5年以内であれば時価評価が適用され、路線価との乖離を利用した評価圧縮は機能しなくなる。二重目の封鎖は、その不動産を保有する法人の株式評価に対するものだ。純資産価額方式における土地等の評価替え要件が拡張されつつあり、さらに評価方法全体の抜本見直しが進もうとしている。
この二重の封鎖が完成したとき、「不動産を法人で持て」という格言は、過去のものとなるかもしれない。
本稿では、不動産法人化スキームの仕組みとその「節税効果」がなぜ生まれたのかをあらためて整理したうえで、2026年改正と2027年改正に向けた動きが具体的に何を変えるのかを解説する。そして千葉・外房エリアの不動産オーナーをはじめとする地方の資産家にとって、この変化が実務上どのような意味を持つのか、さらにはスキームに依存しない本質的な事業承継設計とはいかなるものかを論じていきたい。
「節税の王道」が終わりを迎えようとしているいま、私たちは何を考え、何を準備すべきか。答えを探す旅を始めよう。
第2章 スキームの仕組みをおさらいする
「節税効果がある」と言われても、その仕組みを正確に理解している人は意外に少ない。税理士やコンサルタントから「法人化すれば相続税が下がります」と説明を受け、なんとなく納得して会社を設立した、という資産オーナーも少なくないのが実態だ。しかしこれから訪れる制度変更の影響を正確に理解するためには、まずスキームの構造を骨格から把握しておく必要がある。
三段階の構造
不動産法人化による相続税節税スキームは、大きく三つのステップで構成される。
第一ステップ：不動産を法人へ移転する
個人が所有する賃貸不動産（アパート、マンション、商業ビル、駐車場など）を、新たに設立した資産管理会社へ売却または現物出資する。この段階では、不動産取得税や登録免許税、場合によっては譲渡所得税が発生するコストがある。しかしそのコストを上回る節税効果が将来見込めるとして、多くのケースで実行されてきた。
第二ステップ：法人が不動産を保有・運営する
資産管理会社は、移転された不動産を賃貸物件として運用し、賃料収入を得る。オーナー一族は役員報酬という形で法人から所得を受け取ることができ、個人に家賃収入が直接帰属するよりも所得分散効果が生まれる。この「生前における節税効果」も法人化の魅力の一つとして語られてきた。
第三ステップ：法人株式として相続する
オーナーが死亡した際、相続の対象となるのは不動産そのものではなく、その不動産を保有する法人の「非上場株式」である。ここが節税スキームの核心部分だ。不動産を直接相続する場合と、法人株式として相続する場合とでは、評価額に大きな差が生まれることがある。その差こそが、このスキームが長年にわたって「節税効果がある」と言われてきた理由である。
三つの「圧縮装置」
では、なぜ法人株式として相続すると評価額が下がるのか。そこには三つの評価圧縮メカニズムが存在する。
圧縮装置①：路線価による土地評価
不動産を個人で相続する場合も、土地の評価には路線価が用いられる。路線価は一般的に時価（市場価格）の80%程度に設定されており、それだけでも20%程度の評価減効果がある。これは法人経由であっても個人直接保有であっても基本的に同じだ。しかし法人保有の場合、この路線価評価が純資産価額方式の計算に組み込まれることで、さらなる圧縮効果が生まれる構造になっている。
圧縮装置②：法人税等相当額の控除
純資産価額方式で非上場株式を評価する際、法人の総資産から負債を差し引いた純資産額から、さらに「法人税等相当額」を控除することが認められている。具体的には、含み益（資産の相続税評価額と帳簿価額の差額）に対して、法人税・住民税・事業税を合わせた実効税率相当分（おおむね37%程度）を差し引くことができる。なぜか？「その会社を今すぐ解散して資産を分け合おうとしたら、税金が取られて手元に残るのは63%だけだよね」という考え方がベースにあるからです。
これが大きな圧縮効果を生む。たとえば時価1億円、帳簿価額3,000万円の不動産を法人が保有している場合、含み益7,000万円に対して37%相当の約2,590万円を控除できることになる。不動産を個人で直接相続する場合には存在しない控除だ。これが「法人経由のほうが評価が下がる」と言われる主要因の一つである。
圧縮装置③：小規模宅地等の特例との組み合わせ
個人で不動産を相続する場合、要件を満たせば「小規模宅地等の特例」によって土地評価額を最大80%減額できる。一方、法人株式の相続にはこの特例は直接適用されない。この点だけ見れば法人化が不利に見えるが、法人保有の場合は前述の法人税等相当額控除が効くため、全体として有利になるケースが多かった。もっとも、この比較はケースバイケースであり、単純な優劣判断はできない。
「合わせ技」で評価額はどこまで下がるか
これら三つの圧縮装置が組み合わさると、理論上、相続税の課税対象となる評価額は市場価格の50%以下に抑えられるケースも生まれる。たとえば時価5億円の賃貸不動産ポートフォリオを法人が保有している場合、路線価評価（約4億円）をベースに法人税等相当額控除が加わることで、株式評価額が2億5,000万円程度まで圧縮される、といった計算が成り立つことがあった。
これが「不動産を法人で持て」という格言の実体である。合法的な仕組みを最大限に活用して課税評価額を下げる、いわば「制度の隙間を巧みに利用した」節税手法だ。国税庁もこの実態を長年把握しており、看過しつつも黙認に近い状態が続いてきたとも言える。
しかし最高裁が「通達評価に縛られない課税」を認め、税制改正大綱が「時価評価への回帰」を明示し、さらに有識者検討会が「抜本的な評価方法の見直し」を始めようとしている今、この「合わせ技」は一つひとつ解体されつつある。
次章では、その転換点となった2022年最高裁判決の意味を深く掘り下げる。
第3章 2022年最高裁判決が示した「国の本気」
2022年4月19日、最高裁判所第三小法廷は一つの判決を言い渡した。法廷に静寂が漂うなか読み上げられたその結論は、相続税実務に携わる税理士や不動産コンサルタントたちに、深い衝撃をもたらした。「通達通りに評価すれば、課税当局に否認されることはない」——その長年の「常識」が、日本の司法の頂点によって覆された瞬間だった。
事案の概要
この裁判の事実関係は、ある意味で極めてシンプルだ。
被相続人は死亡する直前に、合計約13億8,000万円の賃貸用不動産（東京と神奈川の二棟のマンション）を購入した。その購入資金のほぼ全額を、銀行からの借入金で調達している。相続発生後、相続人は財産評価基本通達に基づいてこれらの不動産を評価した。路線価と固定資産税評価額を用いた通達評価額は約3億3,000万円。一方、借入金債務は約10億円超がそのまま債務控除の対象となる。結果として、課税対象となる遺産総額はマイナスとなり、相続税の納付額はゼロという申告がなされた。
これに対し、税務署は更正処分を行った。不動産の評価を通達評価額ではなく、不動産鑑定士による鑑定評価額（約12億7,000万円）で行うべきだとしたのだ。この処分が適法かどうかをめぐって争われたのが、この裁判である。
一審（東京地裁）、二審（東京高裁）ともに国側（税務署）の処分を適法と認め、最高裁もこれを支持した。相続人側の上告は棄却され、納税者の完全敗訴が確定した。
判決の核心：「著しく不適当」という基準
この判決を理解するうえで重要なのは、最高裁がどのような論理で国側の処分を認めたか、という点だ。
財産評価基本通達には、いわゆる「総則6項」と呼ばれる規定がある。通達の冒頭近くに置かれたこの条文は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定めている。つまり、通達通りに評価することが「著しく不適当」な場合には、国税庁は別の評価方法を採用できる、という「伝家の宝刀」的な規定だ。
この総則6項は、従来から存在していたが、実際に発動されることはほとんどなかった。課税当局が積極的に適用すれば納税者の予測可能性を損なうとして、実務上は「よほど極端なケースでなければ使わない」という不文律があったからだ。
しかし最高裁は今回、この総則6項の適用を支持した。判決の論理は概ね次のようなものだ。「通達評価と鑑定評価との間に著しい乖離があり、かつ、その乖離が被相続人による意図的な行為（相続直前の不動産購入と借入金調達）によって生み出されたものである場合、通達通りの評価は租税負担の公平に反し、著しく不適当となる」。
つまり、単に評価額に差があるだけでは足りない。「意図的に乖離を作り出した」という事実が、総則6項適用の鍵となったのだ。
実務への影響：何が変わったか
この判決が実務に与えた影響は、二つの次元で考える必要がある。
一つ目は、直接的な影響だ。相続直前に多額の借入金を使って不動産を購入し、通達評価と時価の乖離を意図的に作り出す手法は、最高裁レベルで否認リスクが顕在化した。この種のスキームを積極的に勧めていたコンサルタントや税理士は、顧客に対する説明責任を問われることになった。すでにこの手法を実行済みの相続案件について、遡及的なリスクを再点検する動きが業界内に広がった。
二つ目は、より広範な心理的影響だ。「通達通りに評価すれば否認されない」という前提が崩れたことで、不動産を活用した相続税対策全般に対して、課税当局が「著しく不適当」と判断する余地が広がったと解釈する専門家が増えた。これは不動産法人化スキームそのものへの疑義にもつながる。法人化によって生まれる評価圧縮が「意図的な乖離の創出」と見なされた場合、総則6項が適用されるリスクをゼロとは言い切れなくなったからだ。
「合法」と「適法」の間にある溝
この判決が私たちに突きつけた本質的な問いは、「合法であることと、税務上適法であることは必ずしも一致しない」という事実だ。
不動産を購入することも、借入金を調達することも、法律上はまったく問題のない行為だ。その結果として生まれる路線価評価と時価の差を相続税計算に利用することも、通達に基づく行為として従来は認められてきた。しかし最高裁は、その「合法な行為の組み合わせ」が租税負担の公平という観点から著しく不適当な結果をもたらす場合には、課税当局はそれを否認できると示したのだ。
これは相続税対策の文脈にとどまらない、より根深い問題を提起している。「制度の隙間を合法的に利用する」という節税行為と「租税回避」の境界線は、どこにあるのか。その線引きを最終的に行う権限は、司法にあるということを、この判決は改めて明示した。
「国の本気」が意味するもの
2022年の最高裁判決は、孤立した一事例ではない。それ以前から税制改正の文脈で不動産評価の適正化への議論は積み上げられており、判決はその流れを加速させた。2023年には居住用区分所有財産（タワーマンション）の評価適正化に関する個別通達が発遣され、いわゆる「タワマン節税」への封じ手が打たれた。そして2026年度税制改正では貸付用不動産の5年ルールが決定された。
この一連の流れを俯瞰すると、国が「不動産を使った相続税圧縮」に対して、判例・通達・税制改正という三つのルートで同時並行的に対応を進めてきたことがわかる。個別事案での否認から始まり、通達改正で網をかけ、税制改正で立法レベルの手当てをする。この三段階の対応は、場当たり的な対処ではなく、明確な意図を持った制度設計の積み重ねと見るべきだろう。
「国の本気」とはそういうことだ。一つひとつの動きは個別の問題への対応に見えるが、全体として眺めれば、不動産評価と相続税の関係を根本から作り直す、長期的なプロジェクトが進行していることが見えてくる。
その次の一手が、2026年改正で実装された「5年ルール」である。
第4章 2026年改正――貸付用不動産「5年ルール」の衝撃
2025年12月19日、自由民主党と日本維新の会が合意した2026年度税制改正大綱が公表された。企業オーナーや富裕層に関わる改正点は複数含まれていたが、なかでも不動産関係者と相続実務家の間で最も大きな関心を集めたのが「貸付用不動産の評価方法の見直し」だ。通称「5年ルール」と呼ばれるこの改正は、不動産法人化スキームの根幹を直撃する内容を含んでいる。
改正の骨格：何が変わるのか
改正の内容を端的に言えば、「相続開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産については、路線価等の通達評価ではなく、時価（通常の取引価格に相当する金額）で評価する」というものだ。
従来のルールでは、貸付用不動産であっても路線価（土地）と固定資産税評価額（建物）を基準とした通達評価が原則として適用されていた。路線価は時価の概ね80%水準に設定されており、この差分が評価圧縮の源泉となってきた。今回の改正はこの「80%ルール」を5年以内取得の貸付用不動産には適用しない、と宣言したに等しい。
具体的な評価方法としては、取得価格を基に地価の変動等を考慮して計算した価格の80%を「通常の取引価格に相当する金額」として用いることができる、とされている。つまり「時価の80%」が新たな評価基準となる。路線価が時価の80%水準であることを考えれば、路線価評価と結果的に近似する場合もあるが、取得価格ベースで計算するという点が本質的な違いだ。借入金で時価を大きく上回る価格で取得したケース、あるいは相続開始時点で地価が下落していないケースでは、従来の通達評価より評価額が高くなる可能性が高い。
「5年」という数字の意味
なぜ「5年」なのか。この数字には歴史的な背景がある。
不動産バブル期の1988年、同様の趣旨で「相続開始前3年以内に取得した不動産は取得価額で評価する」という規定が旧租税特別措置法に設けられたことがあった。しかしバブル崩壊後の地価急落局面では、取得価額が時価を大きく上回るという不合理な事態が生じたため、1996年に廃止された経緯がある。
今回の「5年ルール」はこの歴史的経緯を踏まえつつ、より長い期間を対象としている。3年ではなく5年とした理由について公式な説明はないが、実務的には「相続を見越した直前購入」の範囲を広げることで、計画的な節税スキームへの対応力を高めたと解釈できる。平均的な相続発生の予見可能性を考えれば、5年というスパンは「純粋な投資目的と節税目的の境界線」として機能する可能性がある。
また、非上場株式の純資産価額方式における既存ルールとの整合性という観点も見逃せない。現行の財産評価基本通達185条では、評価会社が課税時期前3年以内に取得または新築した土地等および家屋等については、通常の取引価額で評価すると定められている。今回の個人保有不動産への5年ルール導入に合わせて、この法人保有不動産の「3年」を「5年」へ拡張する改正も検討されていると伝えられている。この点については次節で詳しく触れる。
法人保有不動産への波及：「3年→5年」問題
ここが不動産法人化スキームにとって最も重大な論点だ。
現行ルールのもとでも、資産管理法人が課税時期前3年以内に取得した不動産については、純資産価額方式の計算上、通常の取引価額で評価しなければならないとされている。つまり「法人設立直後に不動産を移して株式を相続する」という露骨な手法はすでに一定程度制限されていた。
しかし「3年を超えていれば路線価評価に戻る」という現行ルールのもとでは、3年さえ経過すれば法人保有不動産にも通達評価が適用され、評価圧縮効果が復活する構造になっていた。「法人設立から3年待て」というのが、スキーム実行者の間の実務的な「常識」だったと言っても過言ではない。
今回の改正によって、この「3年待ち戦略」が通用しなくなる可能性が高い。個人保有の貸付用不動産に5年ルールが適用される以上、法人保有の不動産にも同様の期間延長が適用されることは、制度の整合性という観点から自然な帰結だ。専門家の間では、財産評価基本通達185条の「3年以内」が「5年以内」に改正される可能性が高いと見られており、2026年中にパブリックコメントを経て通達改正が発遣される見込みとされている。
これが実現すれば、「法人設立から5年待たなければ評価圧縮効果が得られない」ということになる。5年という期間は、高齢の資産オーナーにとって現実的に「待てる」年数ではないケースも多い。70代後半でスキームを実行しても、5年後まで存命である保証はどこにもないからだ。
「不動産小口化商品」への完全封鎖
今回の改正にはもう一つ重要な論点が含まれている。不動産特定共同事業契約や信託受益権に係る金融商品取引契約のうち一定の事業に基づく権利の目的となっている貸付用不動産、いわゆる「不動産小口化商品」については、取得時期にかかわらず通常の取引価格で評価することとされた。
不動産小口化商品とは、一棟のビルや商業施設などを小口に分割して販売する金融商品で、比較的少額から不動産投資が可能な仕組みだ。この商品が相続税対策として急速に普及した背景には、「現物不動産と同様に路線価評価が使えるにもかかわらず、小口であるため分割・換金が容易」という特性があった。相続直前に多額の資金をこの商品に投じることで、評価額を大幅に圧縮するという手法が広く行われてきた。
今回の改正はこの手法に対して「取得時期を問わず時価評価」という形で完全な封じ手を打った。5年ルールですら「5年待てば通達評価に戻る」という抜け道が残るのに対し、小口化商品には時期にかかわらず時価評価が適用されるという、より厳しい対応だ。これは不動産小口化商品が「純粋な投資目的」ではなく「節税目的の金融商品」として広く認識されていることへの、立法上の明確な回答と言える。
スキームへの直接的影響を整理する
以上を踏まえて、不動産法人化スキームへの影響を整理すると、次のようになる。
まず個人が直接不動産を保有して相続する場合、取得後5年以内であれば路線価評価の恩恵を受けられなくなる。次に法人が不動産を保有して株式として相続する場合、純資産価額方式における土地等の評価替え要件が「3年以内」から「5年以内」に拡張される可能性が高く、「3年待ち戦略」は機能しなくなる。そして不動産小口化商品を活用したスキームは、時期を問わず時価評価となり、評価圧縮効果が完全に失われる。
第2章で解説した三つの「圧縮装置」のうち、①路線価による土地評価の圧縮効果が、少なくとも取得後5年以内については大幅に減殺されることになる。②の法人税等相当額控除については現時点で直接的な改正は示されていないが、評価の基礎となる不動産価額が時価ベースに引き上げられることで、控除計算の前提そのものが変わる。結果として、スキーム全体の節税効果は大幅に縮小することが見込まれる。
「想定外の相続」リスクという盲点
この改正には、節税目的でない純粋な投資家にとっても看過できない問題が含まれている。
改正の趣旨は「節税目的の直前購入を封じる」ことにあるが、制度上は「課税時期前5年以内に取得した貸付用不動産」に一律に適用される。つまり、純粋な賃貸事業の拡大を目的として3年前に購入したアパートについても、相続が発生した時点でその取得が5年以内であれば、時価評価が適用される可能性がある。
意図せず「5年ルール」の対象になるケースは、地方の不動産オーナーにとって現実的なリスクだ。事業承継の一環として賃貸物件を取得した直後に相続が発生した場合、想定外の税負担が発生する可能性を、今後は常に念頭に置く必要がある。
「節税目的ではない」という主観的な意図は、制度上考慮されない。これが5年ルールの持つ最も鋭い刃かもしれない。
第5章 2027年改正へ向けた「抜本見直し」の射程
2026年4月、国税庁は非上場株式の評価方法を抜本的に見直すための有識者検討会を設置すると発表した。年内に議論を集約し、2027年度税制改正での制度変更を目指すという。この動きは、前章で解説した「5年ルール」とは次元の異なる問題を提起している。5年ルールが「不動産評価の入口」を塞ぐものだとすれば、今回の抜本見直しは「株式評価の出口」そのものを作り直そうとするものだからだ。
不動産法人化スキームに対する二重封鎖の「第二の封鎖」が、いよいよ本格的に動き出した。
なぜ今、「抜本見直し」なのか
非上場株式の評価方法、すなわち財産評価基本通達に基づく取引相場のない株式の評価体系は、その基本的な枠組みが1980年代から大きく変わっていない。類似業種比準方式、純資産価額方式、そしてその併用方式という三本柱は、バブル経済以前に設計されたものだ。
この間、日本の企業社会は大きく変容した。IT企業や知的財産を主要資産とする企業が台頭し、土地・建物といった有形資産中心の評価体系では実態を反映しにくい企業が増えた。一方で不動産を主要資産とする資産管理会社については、前述のような評価圧縮スキームが横行するようになった。
国税庁が「抜本的な見直し」という表現を使うのは異例だ。通常の税制改正であれば「所要の見直し」「適正化」といった表現が使われる。「抜本的」という言葉には、部分的な手当てではなく、評価体系の骨格から再設計するという強い意志が込められていると解釈すべきだろう。
その背景には、2022年最高裁判決以降に顕在化した「評価通達と時価の乖離問題」が構造的なものであり、個別通達や5年ルールといった対症療法では根本解決にならないという認識があると思われる。
有識者検討会が議論する論点
有識者検討会が具体的にどのような論点を議論するかは、現時点では公式に詳細が明らかにされていない。しかし、これまでの改正の流れと実務家の間の議論を踏まえると、少なくとも以下の論点が俎上に載るとみられる。
論点①：純資産価額方式における評価の適正化
純資産価額方式は、法人の総資産を相続税評価額に洗い替えて純資産を算出し、そこから法人税等相当額を控除するという仕組みだ。この方式が不動産法人化スキームと親和性が高い理由は第2章で解説した通りだが、見直しの対象として最も有力視されているのがこの法人税等相当額控除の扱いだ。
現行では含み益の約37%を控除できるが、この控除率の引き下げまたは適用要件の厳格化が検討される可能性がある。また、相続後に法人を継続して保有し続ける場合（すなわち実際には法人税が発生しない場合）にまで法人税等相当額を控除することの合理性について、議論が及ぶ可能性もある。
論点②：類似業種比準方式における業種区分の見直し
類似業種比準方式は、評価対象会社の事業と類似する上場会社の株価を基準に、配当・利益・純資産の三要素で比準して株価を算出する方法だ。この方式では、業種の選択によって評価額が大きく変わる。不動産賃貸業を営む資産管理会社が「不動産業」として類似業種比準方式を適用できる場合、上場不動産会社の株価水準が基準となるが、その水準が実態と乖離しているケースがある。
業種区分の精緻化や、一定の資産管理会社については類似業種比準方式の適用を制限するといった見直しが検討される可能性がある。
論点③：土地保有特定会社・株式保有特定会社の判定基準の見直し
現行制度では、総資産に占める土地等の割合が一定以上の会社は「土地保有特定会社」として純資産価額方式のみで評価され、類似業種比準方式との併用が認められない。この判定基準（大会社で70%以上、中会社で90%以上、小会社で70%以上）の引き下げが検討される可能性がある。判定基準を引き下げれば、より多くの資産管理会社が純資産価額方式のみの評価となり、類似業種比準方式による評価圧縮の余地が狭まる。
論点④：評価方法の選択可能性の見直し
現行制度では、中会社については類似業種比準方式と純資産価額方式の選択適用または併用が認められるケースがある。この選択可能性そのものが、より低い評価額を選択できる余地を生んでいるという指摘がある。評価方法の一本化または選択の自由度の縮小が議論される可能性がある。
「抜本見直し」が不動産法人化スキームに与える影響
これらの論点が実際に改正に結実した場合、不動産法人化スキームへの影響は5年ルールよりもさらに根本的なものとなる。
5年ルールは「取得後5年が経過すれば通達評価に戻る」という時間的な抜け道を残している。しかし株式評価方法の抜本見直しは、5年経過後の不動産を保有する法人の株式評価にも直接影響する。つまり「5年待ち戦略」さえも機能しなくなる可能性があるのだ。
特に法人税等相当額控除の縮小・廃止が実現した場合、不動産法人化によって生まれる評価圧縮効果は劇的に減少する。第2章で示した「時価5億円の不動産ポートフォリオが株式評価で2億5,000万円程度まで圧縮される」というシナリオは成立しなくなり、法人化のメリットの大部分が失われる可能性がある。
事業承継税制との複雑な絡み合い
抜本見直しを議論する際に見落とせないのが、非上場株式の事業承継税制との関係だ。
現在、一定の非上場株式等に係る贈与税・相続税の納税猶予を認める事業承継税制の特例措置（特例承継計画）は、2027年12月31日を適用期限としている。この特例措置の適用期限は現状では延長されない見込みだが、2027年度税制改正において制度の在り方について結論を得るとされている。
つまり2027年度税制改正は、①非上場株式の評価方法の抜本見直しと、②事業承継税制の特例措置の期限問題という、二つの巨大な論点を同時に抱えることになる。
この二つは相互に影響し合う。評価方法が見直されて非上場株式の評価額が上昇すれば、事業承継に際しての税負担が増加するため、事業承継税制の必要性はむしろ高まる。一方、評価方法の見直しによって「過度な評価圧縮」が解消されれば、事業承継税制の恩恵を必要とするケースも変化する。この二つの政策課題をどのように整合させるかは、2027年度税制改正における最大の難問の一つとなるだろう。
中小企業の事業承継を担う実務家にとって、この二つの動きを切り離して考えることはできない。評価方法の見直しが事業承継コストをどの程度引き上げるか、そしてその増加分を事業承継税制がどの程度カバーするか、という二段階の分析が不可欠になる。
「2027年問題」として捉える視点
以上の整理から見えてくるのは、2027年が不動産オーナーと中小企業経営者にとって一つの「制度的な転換点」となるという事実だ。
2026年中に貸付用不動産の5年ルールに関する個別通達が発遣され、純資産価額方式の「3年→5年」改正が行われる可能性が高い。2027年度税制改正では非上場株式の評価方法が抜本的に見直され、同時に事業承継税制の特例措置の期限問題に結論が出る。
この「2027年問題」を前にして、何も手を打たずに待つという選択肢は、資産オーナーにとって最もリスクの高い選択となりうる。しかし同時に、制度変更の全貌が明らかになる前に性急に動くことも、新たなリスクを生む可能性がある。
重要なのは「いま何をすべきか」ではなく「いま何を把握すべきか」だ。制度の変化の方向性と射程を正確に理解したうえで、自分の資産構成と事業承継計画をあらためて点検する。それが2027年問題への最初の、そして最も重要な対応となる。
有識者検討会の議論は2026年中に進む。その動向を注視しながら、次のアクションを考える時間は、まだある。しかし、その時間は確実に縮まっている。
第6章 千葉・外房エリアの不動産オーナーへの実務的影響
ここまで、不動産法人化スキームへの二重封鎖を制度論として解説してきた。しかし制度の変化は、抽象的な「富裕層」や「資産家」に影響を与えるのではない。特定の土地に根ざして生きてきた、具体的な人間の財産と生活に影響を与える。
本章では視点を絞る。千葉県の外房エリア、すなわち房総半島の太平洋側に広がる農村・漁村・観光地が混在するこの地域の不動産オーナーたちにとって、今回の制度変更がどのような実務的意味を持つかを論じたい。筆者が行政書士・不動産取引専門家としてこの地域で実務を積み重ねてきた経験から、地方固有の問題として浮かび上がってくる論点がある。
外房エリアの土地所有の特性
外房エリアの土地所有には、都市部とは大きく異なるいくつかの特性がある。
第一に、広大な農地・山林の存在だ。先祖代々受け継がれてきた農地や山林を複数筆にわたって保有しているオーナーが多い。これらの土地は農業委員会の管理下にある農地転用規制、あるいは森林法に基づく林地開発許可制度によって利用が制限されており、自由に売却・開発できるわけではない。しかし相続税評価においては一定の評価額が付されており、「使えないのに税金だけはかかる」という矛盾した状況が生まれやすい。
第二に、非線引き区域の存在だ。外房エリアの多くの市町村、たとえば茂原市は都市計画上の市街化区域・市街化調整区域の区分が設定されていない「非線引き区域」に該当する。非線引き区域では市街化調整区域のような厳しい開発規制がないため、農地を宅地に転用して賃貸物件を建築するという選択肢が比較的取りやすい。この特性が、外房エリアでの不動産法人化スキームの導入を促進してきた側面がある。
第三に、相続による共有名義の複雑化だ。地方では都市部に比べて相続の専門家への相談機会が少なく、適切な遺産分割が行われないまま相続が繰り返された結果、一筆の土地に10人以上の共有者が存在するケースが珍しくない。この共有名義問題は、不動産法人化を検討する際の大きな障害となるとともに、スキームが実行されている場合の承継計画をさらに複雑にする。
「法人化3年待ち」の実態と今後
外房エリアで筆者が見聞きしてきたケースのなかで、不動産法人化スキームはどのように実行されてきたか。典型的なパターンを示そう。
70代のAさんは、外房エリアに複数の賃貸アパートと商業テナントビルを保有する地主だ。都市部の税理士から「資産管理会社を設立して不動産を移せば、相続税が大幅に下がる」と勧められ、数年前に法人を設立した。法人設立コストと不動産移転コストを合わせて数百万円を支出したが、「相続税が数千万円単位で下がるなら安い投資だ」と判断した。
Aさんのケースで重要なのは、スキーム実行時に税理士から「法人設立から3年は不動産を動かすな」「3年経過後に徐々に移転していこう」とアドバイスされていた点だ。これは現行の純資産価額方式における「3年以内取得の不動産は時価評価」というルールへの対応策として、実務上広く行われていた「3年待ち戦略」の典型例だ。
今回の改正でこの「3年」が「5年」に延長されると、Aさんのような70代オーナーにとっての現実的なリスクが跳ね上がる。5年後まで待つという前提でスキームを設計しても、その間に相続が発生すれば、移転した不動産は時価評価の対象となる。「3年を超えたから安心」という従来の実務的判断が、根底から崩れることになる。
非線引き区域特有のリスク：「賃貸化による法人移転」の落とし穴
外房エリアの非線引き区域で特に注意が必要なのが、農地や更地を賃貸物件化して法人に移転するという手順を踏んだスキームだ。
非線引き区域では農地転用が比較的容易なため、先祖伝来の農地にアパートを建て、その賃貸物件を資産管理法人に売却または現物出資するというケースが見られる。このパターンでは、農地転用→建物建築→法人移転というプロセスに数年を要するため、法人への移転完了時点では「取得後3年以内」に収まるケースも多かった。
しかし5年ルールが適用されると、農地転用から建物完成、法人移転、そして相続発生までの全体のタイムラインを5年超に設計しなければ、評価圧縮効果が得られなくなる可能性がある。農村部の高齢オーナーにとって「5年後を見据えた計画」を立てることの難しさは、都市部の資産家とは比較にならない。
山林・農地の相続税評価と法人化の相性問題
外房エリアには、相続税評価上「負動産」と化しているケースが多い山林・原野・農地がある。固定資産税評価額は低いが、相続税評価額として一定の価額が付されており、しかも売却市場がほとんど存在しないという状態だ。
こうした土地を法人に移転してスキームを組もうとしても、そもそも買い手がいないため「通常の取引価格」の算定が困難という問題がある。今回の5年ルールは「通常の取引価格で評価する」としているが、取引事例が皆無に近い山林や農地について、その「通常の取引価格」をどう算定するかは実務上の大きな問題となる。
不動産鑑定士に依頼するとしても、外房エリアの山林・農地案件を扱える鑑定士は限られており、鑑定費用が評価額を上回るケースすら想定される。制度の趣旨は理解できるとしても、地方の実態とのギャップは無視できない。
建築基準法43条の問題と絡む承継困難物件
外房エリアの実務で筆者が日常的に直面するのが、建築基準法43条に基づく接道義務を満たさない「再建築不可物件」の相続問題だ。
再建築不可物件は、現行の建築基準法では新たな建物を建築できないため、収益性が著しく低い。しかし相続税評価においては、一定の評価減が認められるものの、ゼロ評価にはならない。こうした物件を多数抱えているオーナーが、評価額を下げようとして法人化を検討するケースがある。
しかし再建築不可物件を法人に移転するには、融資が受けにくいという金融機関側の制約がある。担保価値がほぼゼロと見なされるため、法人設立資金の借入れも困難だ。結果として、こうした物件はスキームの対象にもなれず、高い相続税評価額だけが残るという矛盾した状況に置かれる。
今回の制度変更は、こうした物件の問題を解決するどころか、周辺の「まともな」収益物件についての法人化スキームへの風当たりが強まることで、相対的に再建築不可物件の問題がさらに放置されるリスクを高める側面もある。
地方オーナーが今すぐ確認すべきこと
以上の論点を踏まえて、外房エリアをはじめとする地方の不動産オーナーが今すぐ確認すべき事項を整理する。
確認事項①：法人保有不動産の取得時期
資産管理法人が保有している不動産のそれぞれについて、取得時期を正確に把握する。「法人設立から何年経過しているか」ではなく、「法人が各不動産を取得した日から何年経過しているか」が問われる。3年を超えていても5年以内であれば、改正後のルールが適用される可能性がある。
確認事項②：現在の純資産価額方式による株式評価額
資産管理法人の非上場株式について、現行の純資産価額方式で評価した場合の株式評価額を試算する。これが5年ルールの適用および法人税等相当額控除の見直しによってどの程度変化するかを、税理士と連携してシミュレーションしておく必要がある。
確認事項③：農地・山林の評価と処分可能性
先祖代々の農地や山林について、相続税評価額と現実の処分可能性のギャップを把握する。処分が困難な土地については、相続土地国庫帰属制度（2023年施行）の活用可能性も含めて検討する。
確認事項④：共有名義の解消状況
複数の相続人による共有名義が生じている不動産については、解消の優先順位と方法を早急に検討する。共有名義は法人化スキームの障害となるだけでなく、制度変更後の新たな承継設計においても大きな障害となる。
地方の不動産オーナーにとって、今回の制度変更は都市部の富裕層と同じ問題として語られることへの違和感があるかもしれない。「自分は積極的な節税スキームを組んでいたわけではない」という思いを持つオーナーも多いだろう。しかしそうした意図とは無関係に、制度は一律に適用される。だからこそ、地域の実態を知る専門家と連携して、自分の資産構成を制度変更の文脈で点検することが急務となっている。
第7章 「スキーム設計者」の責任という問題
ここまで制度の変化を論じてきたが、本章では少し立ち止まって、不快かもしれないが避けて通れない問いを立てたい。
「このスキームを勧めてきた専門家たちの責任は、どこにあるのか」
これは感情的な糾弾ではない。制度変更によって顧客が想定外の税負担を負うリスクが現実化しつつあるいま、専門家と顧客の関係をあらためて問い直すことは、これからの事業承継設計を考えるうえで不可欠な視点だと筆者は考える。
「合法だから問題ない」という論理の限界
不動産法人化スキームを積極的に推進してきた税理士やコンサルタントの多くは、顧客への説明においてこの一言を繰り返してきた。「財産評価基本通達に基づく合法的な手法です」と。
確かにその通りだった。路線価評価を使うことも、法人税等相当額を控除することも、すべて国税庁自身が定めた通達に基づく適法な計算だ。「国が認めたルールを使っているのだから問題ない」という論理は、実務家として一定の合理性を持っていた。
しかし2022年の最高裁判決は、この論理に根本的な疑問を突きつけた。通達通りに評価することが「著しく不適当」と判断される場合には、通達評価は否認される。「合法」と「税務上適法」は必ずしも一致しない、という現実だ。
さらに今回の制度変更は、「合法だった手法が制度改正によって封じられる」という、また別の問題を提起している。スキーム実行時点では完全に適法であっても、その後の制度変更によって効果が失われ、あるいは追加の税負担が発生するリスクは、はじめから存在していた。問題は、そのリスクが顧客に対して十分に説明されていたか、という点だ。
「制度リスク」の説明義務
筆者が実務のなかで見聞きしてきた限り、不動産法人化スキームを勧める専門家の多くは「節税効果」を前面に出す一方で、「制度変更リスク」についての説明が不十分だったケースが少なくない。
なぜそうなるかは理解できる。節税効果は数字で示せる。「相続税が3,000万円下がります」という具体的な数字は、顧客の意思決定を動かす強力な説得材料だ。一方、「将来的に制度が変わってこの効果が失われる可能性があります」というリスク説明は、数字で示しにくく、顧客に「では意味がないのか」という印象を与えかねない。結果として、節税効果は詳細に説明され、制度リスクは曖昧に処理されるという非対称な情報提供が常態化していた側面がある。
しかし専門家としての責任を真剣に考えるならば、制度リスクの説明は節税効果の説明と同等以上に重要だ。相続税対策は10年、20年という長期にわたる計画だ。その期間中に制度が変わる可能性は、過去の歴史を振り返れば決して低くない。路線価評価と時価の乖離問題については、専門家であれば2010年代から議論の俎上に載っていたことを知っているはずだ。2022年の最高裁判決も、突然降って湧いたものではなく、伏線は長年にわたって積み重なっていた。
「将来の制度変更は予見できなかった」という言い訳は、専門家として通用しない部分がある。
「節税ビジネス」の構造的問題
より根本的な問題として、不動産法人化スキームが一種の「節税ビジネス」として産業化していた実態がある。
不動産会社、税理士事務所、保険会社、金融機関が連携して「相続税対策セミナー」を開催し、法人設立、不動産購入、生命保険加入をパッケージとして販売する。各プレイヤーがそれぞれの段階で手数料や報酬を得る構造だ。顧客の相続税負担を減らすという目的は共有されているように見えるが、各プレイヤーの収益は「スキームが実行されること」によって発生する。つまりスキームを実行しないという選択肢は、プレイヤー側には経済的メリットをもたらさない。
この構造的な利益相反が、「本当にこの顧客にこのスキームが適切か」という問いを脇に追いやる力学を生んでいた。流動性の低い地方の不動産オーナーにとって、法人設立コストと不動産移転コストを支払ったうえで5年以上待たなければ効果が得られないスキームが、本当に最善の選択だったのか。あるいはもっとシンプルな対策で十分だったケースはなかったか。この問いに誠実に向き合った専門家がどれだけいたか、筆者は疑問を持っている。
行政書士の立場から見える「専門家連携」の実態
筆者は行政書士として不動産取引の実務に関わるなかで、税理士や司法書士、不動産会社との連携を日常的に経験してきた。そのなかで感じるのは、専門家連携の質が顧客の利益に直結するという事実だ。
良質な専門家連携とは、それぞれの専門家が自分の専門領域を正直に語り、他の専門家の判断を尊重しながら、顧客の総合的な利益を最優先に考えることだ。しかし現実には、スキームありきで各専門家が動き、顧客が「なんとなく大丈夫だろう」と思いながら多額のコストを支払うというパターンが繰り返されてきた。
行政書士の立場から言えば、相続に関わる手続きを担う者として、「このスキームの全体像と将来リスクを顧客が本当に理解しているか」を確認する責任があると考えている。書類を作成して手続きを完了させることが行政書士の仕事の表面的な側面だとすれば、その書類が顧客の長期的な利益に資するものかを問い続けることが、専門家としての本質的な責任だ。
「責任」はどこへ向かうべきか
では、制度変更によって顧客が損害を被った場合、スキームを勧めた専門家は法的責任を負うのか。
法的な観点から言えば、実行時点で合法なスキームを勧めた専門家が、その後の制度変更による損害について法的責任を負うことは、一般的には困難だ。「将来の制度変更まで予見して責任を負う義務はない」という論理は、法律論としては成立する部分がある。
しかし法的責任と倫理的責任は別物だ。専門家として制度リスクを十分に説明せず、節税効果だけを強調してスキームを推進したのであれば、その専門家は顧客との信頼関係において倫理的な責任を負っていると筆者は考える。信頼とは、利益をもたらすときだけでなく、リスクが顕在化したときにこそ問われるものだからだ。
専門家に求められるのは、制度変更後に「それは予見できませんでした」と言い訳することではない。制度変更の動向をいち早く把握し、既存の顧客に対してリスクを率直に伝え、必要であれば計画の見直しを提案することだ。それができる専門家とできない専門家の差が、今まさに顕在化しようとしている。
顧客が専門家を選ぶ基準
最後に、顧客の側から専門家を選ぶ視点についても触れておきたい。
節税効果を大きく謳い、具体的な数字で「いくら得するか」を前面に出す専門家には、注意が必要だ。本当に信頼できる専門家は、節税効果と同じ重みでリスクを語る。「この手法は現行制度では有効ですが、将来的に制度が変わる可能性があります。その場合はこのような影響が出ます」という説明ができる専門家こそ、長期的なパートナーとして信頼に値する。
また、特定のスキームありきで話を進めるのではなく、顧客の資産構成・家族構成・事業の状況・将来の意向を丁寧にヒアリングしたうえで、複数の選択肢を比較検討する姿勢を持つ専門家を選ぶべきだ。相続税対策は「商品」ではなく「設計」だ。既製品を売るような専門家ではなく、顧客の固有の状況に合わせたオーダーメイドの設計ができる専門家が、これからの時代に求められる。
制度が変わるたびにスキームが陳腐化し、また新しいスキームを売り込む——そのようなサイクルからいい加減に抜け出すためにも、顧客と専門家の双方が「スキームではなく本質」を問う姿勢を持つことが、今この瞬間に求められている。
第8章 これからの事業承継設計――スキームから本質へ
ここまで七つの章を通じて、不動産法人化スキームが二重の封鎖に直面している現実と、その背景にある制度的・倫理的な問題を論じてきた。しかし本稿の目的は、スキームの終焉を宣告することではない。スキームに依存しない、より本質的な事業承継設計とはいかなるものかを提示することだ。
制度は変わる。しかし「次世代に何を、どう渡すか」という問いの本質は変わらない。その問いに正面から向き合うための思考の枠組みを、本章で提示したい。
「節税」から「承継」へ――問いを立て直す
事業承継設計において最初に問い直すべきは、そもそも何のために承継するのか、という根本的な問いだ。
多くの資産オーナーが相続税対策を考え始めるきっかけは、「税金をなるべく払いたくない」という動機だ。これは人間として自然な感情であり、否定するつもりはない。しかし「節税」を目的の起点に置くと、手段としてのスキームが目的化するという倒錯が生まれる。スキームの維持・最適化に膨大なエネルギーが注がれ、本来の問い——何を次世代に残し、どのように事業や資産を継続させるか——が後回しになる。
問いを立て直すとこうなる。「私が築いてきた資産と事業を、誰に、どのような形で引き継ぎ、その人たちにどのような人生を歩んでほしいのか」。この問いに答えが出れば、必要な対策の輪郭が自然と見えてくる。そしてその輪郭から逆算したとき、節税対策は「目的を達成するための手段の一つ」という適切な位置に収まる。
スキームから本質へ、という転換はまずこの問いの立て直しから始まる。
本質的な事業承継設計の三つの柱
筆者が考える本質的な事業承継設計は、三つの柱で構成される。
第一の柱：早期着手と時間を味方につける設計
事業承継における最大の武器は「時間」だ。相続税対策の多くは、時間をかけることで効果が高まる。しかし日本の資産オーナーの多くは、この時間という資源を使い切れていない。「まだ元気だから」「縁起でもない」という心理的抵抗が、対策の着手を遅らせる。
具体的に時間を活用した対策として最も基本的なものが、暦年贈与だ。年間110万円の基礎控除を活用して毎年少しずつ財産を移転する方法は、地味に見えて強力だ。たとえば70歳から80歳までの10年間、子ども二人に毎年110万円ずつ贈与すれば、合計2,200万円を非課税で移転できる。スキームのような劇的な効果はないが、制度変更リスクがほぼゼロという安定性がある。
ただし、2024年度税制改正によって相続前7年以内の贈与は相続財産に加算される期間が延長されており、単純な駆け込み贈与は効果が薄れていることも念頭に置く必要がある。早期に着手することの重要性が、この改正によってさらに高まったと言えるだろう。
第二の柱：事業承継税制の戦略的活用
中小企業のオーナー経営者にとって、事業承継税制の特例措置は依然として強力な手段だ。一定の要件を満たせば、後継者が取得した非上場株式に係る贈与税・相続税の納税を猶予・免除できるこの制度は、不動産法人化スキームとは異なり、「事業の継続」という本質的な目的と直結している。
第5章で触れた通り、特例措置の適用期限は2027年12月31日とされており、特例承継計画の提出期限は2026年3月末が最終期限となっている。この期限は既に過ぎた。事業承継税制の活用を検討しているオーナー経営者は、今すぐ税理士と相談を始める必要がある。
重要なのは、事業承継税制は「節税手段」ではなく「事業継続の手段」として設計されているという点だ。後継者が事業を継続することが要件であり、株式を売却したり事業を廃止したりすれば猶予税額が一括納付となる。つまりこの制度を活用するということは、「事業を継続させる」という意思を制度的に宣言することでもある。その覚悟がある経営者にとっては、これ以上有効な手段はないと言っても過言ではない。
第三の柱：不動産の「収益性と承継性」を両立させる設計思想
不動産を持つオーナーにとって最も重要な視点が、収益性と承継性の両立だ。収益性とは、その不動産が生み出すキャッシュフローの質と量だ。承継性とは、その不動産を次世代が引き継いで管理・運用できるかという実行可能性だ。
外房エリアの実務で筆者がしばしば目にするのは、収益性は一定程度あるものの承継性が著しく低い不動産ポートフォリオだ。老朽化した賃貸アパートが複数棟あり、修繕費が嵩んでキャッシュフローが悪化している。あるいは農地と山林が混在して共有名義になっており、誰が何をどう管理するか不明確なままになっている。こうした状態で相続が発生すると、次世代は「財産を受け取った」というよりも「問題を押しつけられた」と感じることが多い。
本質的な事業承継設計においては、相続税を最小化することよりも、次世代が実際に管理・運用できる状態で不動産を引き継げるかを優先すべきだ。そのためには、収益性の低い物件の整理・売却、老朽建物の建て替えまたは取り壊し、共有名義の解消、管理会社との契約見直しといった「不動産ポートフォリオの再編」を、承継前に計画的に進めることが重要となる。
この再編プロセス自体が、結果として相続税評価額の適正化につながることも多い。スキームで評価額を圧縮しようとするのではなく、実態として管理しやすく収益性の高いポートフォリオを構築することで、自然に適正な評価額に近づいていく。
法人化は「手段」として残る
ここまで読んで、「では法人化はすべきでないのか」と感じた読者もいるかもしれない。答えはノーだ。法人化は依然として有効な手段であり得る。ただし、それは「節税スキームとしての法人化」ではなく、「事業運営の器としての法人化」という文脈においてだ。
不動産賃貸事業を法人として運営することには、相続税対策とは無関係の合理的なメリットがある。所得分散による所得税の軽減、役員退職金の活用、法人保険の活用、事業の継続性と信用力の向上、複数の相続人への株式分割による争族防止効果——これらは制度変更によって失われるものではない。
法人化を検討する際の問いはこうあるべきだ。「相続税対策を除いても、法人として不動産事業を運営することに合理性があるか」。この問いにYesと答えられるなら、法人化は引き続き有効な選択肢だ。そのうえで、結果として相続税上のメリットが生まれれば、それは副次的な効果として享受すればよい。
「争族」防止こそ最大の相続対策
筆者が実務を通じて強く感じることがある。相続において最も深刻なダメージをもたらすのは、相続税そのものではなく、相続人間の「争族」だという事実だ。
遺産分割をめぐる争いは、家族関係を破壊し、長年にわたる訴訟コストを生み、不動産の売却を強いられるケースも多い。相続税を数百万円節約するためにスキームを組んでいたにもかかわらず、争族によって数千万円のコストと家族の絆を失う——そういうケースを筆者は何度も見てきた。
争族防止のための最も有効な手段は、遺言書の作成だ。法的に有効な遺言書があれば、遺産分割協議を経ずに被相続人の意思通りに財産を分配できる。さらに踏み込めば、家族信託の活用によって、認知症発症後も財産管理を継続し、後継者への円滑な承継を実現することができる。
相続税対策に何百万円もかけるより、遺言書を一通書いて家族で承継の話し合いをする。そちらの方が、はるかに大きな「対策効果」をもたらすケースは多い。本質的な事業承継設計とは、究極的には「家族のコミュニケーションの設計」でもあるのだ。
専門家との付き合い方を変える
最後に、本質的な事業承継設計を実現するための専門家との付き合い方について触れておきたい。
不動産の承継に関わる専門家は多岐にわたる。税理士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、弁護士——それぞれが異なる専門領域を持ち、異なる視点から問題にアプローチする。本質的な事業承継設計には、これらの専門家が連携して顧客の全体像を把握することが不可欠だ。
しかし日本の実務では、専門家間の縦割りが強く、それぞれの専門家が自分の領域内の最適解を提示するにとどまり、全体としての整合性が取れていないケースが多い。税理士は税務最適化を、司法書士は登記手続きを、不動産会社は売買取引を、それぞれ独立して処理する。顧客はそれらを自分でつなぎ合わせなければならない。
この問題を解決するには、顧客の側が「コーディネーター」となる専門家を一人決め、その専門家を起点に他の専門家との連携を図る体制を作ることだ。行政書士はこのコーディネーター役として機能しやすい立場にある。法律手続きの幅広い知識と、特定の利益相反が生じにくい立場から、顧客の総合的な利益を視野に入れた調整役を担うことができる。
スキームを売る専門家ではなく、問題を整理して選択肢を提示する専門家を選ぶ。そしてその専門家を起点に、必要な専門家ネットワークを構築する。これが、これからの時代における専門家との賢い付き合い方だ。
制度は変わり続ける。2027年以降も、相続税を取り巻く制度は時代の要請に応じて変化していくだろう。しかしどのように制度が変わっても、本質的な事業承継設計の根幹は変わらない。早期着手、家族のコミュニケーション、収益性と承継性の両立、そして信頼できる専門家との長期的なパートナーシップ。これらは制度変更に左右されない、普遍的な価値を持つ。
スキームの時代が終わりを迎えつつある今こそ、本質に立ち返る好機だ。
第9章 まとめ――制度は変わる、本質は変わらない
長い旅だった。
第1章から第8章にわたって、不動産法人化スキームの仕組みと終焉、2022年最高裁判決が示した転換点、2026年改正の衝撃、2027年改正へ向けた抜本見直しの射程、地方オーナーへの実務的影響、専門家の責任問題、そして本質的な事業承継設計のあり方を論じてきた。最終章では、これまでの議論を静かに振り返り、本稿が伝えたかった核心を改めて言葉にしたい。
「封鎖」は必然だった
不動産法人化スキームへの二重封鎖は、突然降って湧いたものではない。振り返れば、その予兆はずっと前から積み重なっていた。
路線価と時価の乖離が社会問題として認識され始めたのは2010年代のことだ。タワーマンション節税への批判が高まり、相続税改正の議論が繰り返されるなかで、「通達評価による過度な圧縮」への国の問題意識は着実に蓄積されていった。2022年の最高裁判決はその蓄積が司法の場で噴出した瞬間であり、2026年改正と2027年改正へ向けた動きはその延長線上にある。
制度の隙間を利用する節税手法は、隙間が広がるほど多くの人が群がり、やがて社会的公平性への疑念を招き、制度的な封鎖を呼び込む。これは歴史が繰り返してきたパターンだ。バブル期の土地評価問題も、タワマン節税も、そして今回の不動産法人化スキームも、同じ構造の上に成り立っている。
封鎖は必然だった。そして今後も、新たな「隙間」が生まれれば、同じサイクルが繰り返されるだろう。
数字の向こうにある「人」を見る
相続税対策の議論は、どうしても数字の話になりがちだ。評価額がいくら下がるか、税負担がどれだけ軽減されるか。数字は重要だ。しかし数字の向こうには、常に「人」がいる。
先祖代々受け継いだ土地を次の世代に渡したいと願う老いたオーナー。農地を守りながら家族を養ってきた父親の背中を見て育った後継者。複雑な共有名義のなかで兄弟間の関係が少しずつ傷ついていく家族。スキームの失敗によって想定外の税負担を負い、思い出の詰まった家屋を売却せざるを得なくなった相続人。
筆者が行政書士として外房エリアで向き合ってきたのは、こうした「人」たちだ。制度論や節税計算の背後に、それぞれの家族の物語がある。その物語に寄り添いながら、何が本当に必要かを考えることが、専門家としての仕事の本質だと筆者は信じている。
相続税対策を「税金との戦い」として捉えるのをやめ、「家族の未来を設計する作業」として捉え直したとき、見えてくる景色は大きく変わる。節税効果の最大化ではなく、家族の絆の維持と次世代への円滑な承継が目標となる。その目標から逆算すれば、本当に必要な対策と、必要でない対策が自ずと明確になる。
「今」という時間の価値
本稿を読んでいるあなたが、もし不動産を抱えた資産オーナーであれば、一つお願いがある。今日、家族と話してほしい。
相続の話は縁起が悪いと避けられがちだ。しかしそれは、話し合いを先送りにするほど選択肢が狭まり、家族間の齟齬が広がるリスクを高める。制度が変わりつつある今この瞬間は、むしろ「制度が変わっているから話し合うタイミングだ」という自然な入口として活用できる。
「不動産の相続税ルールが変わってきているらしい。うちの資産をどうするか、一度みんなで話し合ってみないか」——この一言から始まる会話が、10年後の家族関係を大きく変える可能性がある。
制度変更を恐れるのではなく、制度変更を契機として家族の対話を始める。これが、本稿が読者に最も伝えたかったメッセージだ。
専門家へのエール
本稿を読んでいる専門家の方々にも、一言伝えたい。
制度が変わるたびに新しいスキームを開発し、顧客に売り込むというサイクルから抜け出す好機が、今まさに訪れている。スキームが封じられることは、専門家にとって脅威ではなく、本質的な価値を提供するための条件が整う機会でもある。
制度の変化を誰よりも早く把握し、顧客に率直に伝え、長期的な視点からの設計を提案する。それができる専門家への信頼は、制度が変わるたびに高まる。スキームに依存しない専門家の価値は、制度変更によって失われるのではなく、むしろ増していく。
外房エリアという地方の現場で実務を積み重ねてきた筆者自身への自戒も込めて、この言葉を記しておく。
制度は変わる、本質は変わらない
最後に、本稿のタイトルに込めた思いを言葉にして締めくくりたい。
財産評価基本通達は変わる。路線価の評価方法は変わる。非上場株式の評価体系は変わる。事業承継税制の特例措置も変わる。これからも制度は変わり続け、今日の「正解」が明日の「不正解」になることは避けられない。
しかし変わらないものがある。
次世代に何かを残したいという人間の普遍的な願いは変わらない。家族が仲良く生きていってほしいという親の思いは変わらない。先祖が守ってきた土地を荒らしたくないという地主の矜持は変わらない。そして、信頼できる専門家と長期的な関係を築きながら、自分と家族の未来を丁寧に設計していくことの価値は変わらない。
「不動産法人化スキームの終焉」は、一つの時代の終わりだ。しかしそれは同時に、スキームに頼らない本質的な事業承継設計が、あらためて問われる時代の始まりでもある。
制度の変化に翻弄されるのではなく、変化を読みながら本質を見失わない。その姿勢こそが、これからの資産オーナーと専門家に共通して求められるものだと、筆者は確信している。
あなたの家族の物語は、あなた自身が設計するものだ。
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