2024-2025年区分所有法改正の総合解説

2024年10月19日2025年4月16日

日本のマンションは「建てて終わり」の時代から「適切に管理・再生」の時代へと移行しています。増加する老朽化マンション、進む高齢化、深刻化する所在不明問題—こうした社会的課題に対応するため、2025年の通常国会に区分所有法の大幅改正案が提出される見込みです。

本記事では、改正の背景から具体的改正ポイント、そして区分所有者・管理組合への実務的影響と対応策まで、専門家の見解を交えながら徹底解説します。マンションの資産価値と居住環境を守るための必読ガイドです。

2024-2025年区分所有法改正の総合解説：マンション管理の新時代

改正の社会的背景と現状認識
法改正プロセスの最新動向
集会決議の円滑化と電子化の詳細
建替え決議要件緩和の具体的影響
所在不明所有者問題への実務的対応
バリアフリー化推進の具体的施策
管理不全マンション対策の新制度
改正法施行の見通しとタイムライン
区分所有者への実務的影響と対応策
管理組合の準備と対応
専門家の見解と事例分析
将来展望：次世代マンション管理の姿

はじめに：区分所有法改正の要点

区分所有法改正は、マンションの老朽化・高齢化・所有者不明問題といった現代的課題に対応するための重要な法整備です。本記事に入る前に、主要な改正ポイントを簡潔にまとめます。

主な改正ポイント

集会決議の円滑化
- 共用部分の変更に関する決議要件を「4分の3以上」から「過半数」に緩和
- オンライン総会・電子投票を法的に明確化し、遠隔地居住者も参加しやすく
建替え決議要件の緩和
- 建替え決議要件を「5分の4以上」から「4分の3以上」に緩和
- 老朽化マンションの再生を促進し、安全・快適な住環境を確保
所在不明所有者問題への対応
- 所在等不明区分所有者の権利消滅手続きを新設
- 裁判所の許可を得て所有権を管理組合に移転する仕組み
- 所在不明所有者を決議母数から除外する制度の導入
バリアフリー化の推進
- バリアフリー改修に関する特別緩和（3分の2以上の賛成で可能に）
- 高齢者や障害者が住みやすい環境整備を促進
管理不全マンション対策
- 管理不全状態の法的定義の明確化
- 行政介入権限の強化と第三者管理者制度の導入
- 機能不全に陥った管理組合の再生支援
管理組合運営の効率化
- 理事会権限の拡大と外部専門家の活用促進
- 管理組合の法人化手続きの簡素化
- 管理費等の滞納対策の強化
管理計画認定制度の創設
- 適切に管理されているマンションを認定する制度
- 資産価値の維持・向上につながる「見える化」の推進

改正の現状

これらの改正は、2023年1月に法制審議会がとりまとめた要綱案に基づくものです。当初予定されていた2024年の法案提出は後ろ倒しとなり、現在は2025年の通常国会への提出が見込まれています。法案可決後は、2025年後半から2026年にかけて段階的に施行される見通しです。

本記事では、これらの改正ポイントについて、背景・詳細・実務への影響を具体的事例とともに詳しく解説します。区分所有者や管理組合の皆様が今から準備すべき事項も含め、実務に即した情報をお届けします。

1. 改正の社会的背景と現状認識

日本のマンションは「建てて終わり」の時代から「適切に管理・再生」の時代へと移行しています。増加する老朽化マンション、進む高齢化、深刻化する所有者不明問題—こうした社会的変化が区分所有法改正の重要な背景となっています。本章では、具体的データと事例から改正が求められる現状を明らかにします。

1.1 老朽化マンションの増加と具体的課題

国土交通省の最新データによれば、2023年末時点で築40年以上のマンションは約136.9万戸存在しています。この数字は今後10年で約2倍に、20年後には約3.4倍に増加する見込みです。これは単なる数字ではなく、日本の住宅インフラの大きな転換点を示しています。

具体的事例：
東京都中央区の「〇〇ハイツ」（1975年築・120戸）では、2023年に給排水管の一斉更新工事を計画しましたが、工事費用の高騰と所有者の高齢化により、4回の総会を経ても合意に至りませんでした。その間にも漏水事故が3件発生し、緊急対応だけで修繕積立金から800万円が支出される事態となりました。

1.2 高齢化と所有者不明問題の実態

マンション居住者の高齢化は全国的な傾向ですが、特に地方都市では深刻です。例えば、広島市の某マンション（1980年築・80戸）では、居住者の平均年齢が72歳に達し、管理組合の役員のなり手がない状態が3年間続いています。また、相続未処理や連絡先不明の区分所有者が全体の15%（12戸）に上り、管理費滞納額が年間約240万円に達しています。

所有者不明の具体例：

相続放棄されたまま10年間放置された専有部分（神奈川県某マンション）
所有者が海外移住し連絡が途絶えたケース（大阪市某マンション）
法人所有の住戸で、当該法人が解散したまま登記が更新されていないケース（名古屋市某マンション）

1.3 管理不全マンションの現状

国土交通省の調査によれば、全国で管理組合が機能していないマンションは全体の約10%に達すると推計されています。「管理不全」の状態は以下のように具体的に現れています：

管理組合の機能停止： 総会が3年以上開催されていない
財政破綻： 修繕積立金が枯渇し、必要な修繕が実施できない
管理体制の崩壊： 管理会社との契約が解除され、清掃・設備点検等が行われていない

事例：

福岡市の某マンション（1978年築・50戸）では、管理組合が2018年から事実上機能停止し、共用部分の電気料金滞納により一時的に停電が発生。エレベーターの定期点検も行われず、2022年には2週間の運転停止事態が発生しました。こうした事例は、単に当該マンションの問題にとどまらず、周辺地域の安全や資産価値にも影響を及ぼしています。

2. 法改正プロセスの最新動向

法改正は一朝一夕に実現するものではありません。法制審議会での議論から国会審議、施行までの長いプロセスの中で、現在どの段階にあるのか。本章では、法改正の正確な進捗状況と今後の見通しを解説し、特に2025年通常国会への法案提出に向けた最新動向をお伝えします。

2.1 法制審議会の審議内容と経緯

区分所有法改正に向けた議論は、2021年から法制審議会で本格化しました。2023年1月には「区分所有法の改正に関する要綱案」がとりまとめられ、2023年2月に法制審議会総会で承認されました。

主な審議経過：

2021年9月：法制審議会に「区分所有法部会」設置
2022年4月：中間試案の発表と一般からの意見募集
2022年11月：部会での要綱案審議
2023年1月：要綱案とりまとめ
2023年2月：法制審議会総会での要綱案承認

2.2 法案提出の見通しと政府の動向

当初、法案提出は2024年の通常国会が想定されていましたが、政治情勢などの影響により2025年の通常国会に後ろ倒しになる見込みです。2025年2月の国土交通省関係者の発言によれば、「早ければ3月にも閣議決定する」との見通しが示されています。

重要なのは、この法改正が単なる技術的修正ではなく、マンションという社会インフラの持続可能性を確保するための「国家的戦略」と位置づけられている点です。少子高齢化と人口減少という日本社会の構造変化に対応する重要施策と認識されています。

3. 集会決議の円滑化と電子化の詳細

管理組合の意思決定を妨げる「決議の取りにくさ」の解消は改正の大きな柱です。共用部分の変更に関する決議要件の緩和や、オンライン総会・電子投票の法的位置づけなど、デジタル時代に対応した新しい仕組みと、それが実務にもたらす具体的変化を解説します。

3.1 集会決議要件の具体的変更点

要綱案では、集会決議の円滑化のために以下の変更が提案されています：

共用部分の変更に関する決議（第17条）：
- 現行法： 区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数
- 改正案： 区分所有者及び議決権の各過半数
- 適用例： エレベーター設置、オートロック導入、防犯カメラ設置など
建物の重大変更を伴わない共用部分の変更：
- 現行法： 区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数
- 改正案： 区分所有者の頭数要件を撤廃し、議決権の過半数のみに
- 適用例： 共用廊下の手すり設置、スロープ設置など

変更の実務的インパクト事例：
東京都江東区の某マンション（1985年築・200戸）では、バリアフリー対応のためのスロープ設置が計画されましたが、区分所有者の約20%が海外在住や連絡不能で、4分の3の賛成を得ることができず断念していました。改正法が施行されれば、過半数の賛成で実施可能となり、高齢化した居住者の生活基盤が確保されます。

3.2 電子的方法による議決権行使の導入

要綱案では、電子的方法による議決権行使（第39条）を明確に認める規定が盛り込まれています。これにより以下が可能になります：

オンライン総会の法的位置づけ：
- ZoomやTeamsなどのビデオ会議システムを利用した総会開催
- ハイブリッド形式（対面+オンライン）の総会開催
電子投票システムの導入：
- 専用アプリやWebシステムを通じた投票
- 期間を設けた事前投票制度の導入可能性

実務上の変化：
コロナ禍で一部のマンションでは暫定的にオンライン総会を実施していましたが、法的根拠が曖昧であり、重要事項の決議は避ける傾向がありました。改正法施行後は、完全にオンラインでの決議が法的に有効となり、出席率の向上も期待されます。

大阪市の某マンション（2000年築・350戸）では、2022年からオンライン併用の総会を試験的に実施し、総会出席率が従来の35%から68%に向上したケースがあります。こうした先進事例が全国に普及することが期待されます。

4. 建替え決議要件緩和の具体的影響

「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」から「4分の3以上」へ—数値のわずかな変化に見えますが、実務への影響は計り知れません。本章では、建替え決議要件緩和がもたらす具体的効果と、それを活用した成功事例から、老朽化マンション再生の可能性を探ります。

4.1 建替え決議要件の変更内容

要綱案における建替え決議（第62条）の要件緩和は以下の通りです：

現行法： 区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数
改正案： 区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数

この変更は一見わずかに思えますが、実務上は大きな違いをもたらします。例えば100戸のマンションの場合：

現行法： 80名以上の賛成が必要
改正案： 75名以上の賛成で可決

さらに重要なのは、建替え決議の際の考慮事項も明確化されることです：

建物の耐震性能
修繕・改修費用と建替え費用の比較
建替え後の建物の環境性能
区分所有者の居住継続の可能性

4.2 一括建替え決議の要件緩和

複数の建物を一括して建て替える場合の決議要件も同様に緩和されます：

現行法： 区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数
改正案： 区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数

実務への影響例：
千葉県の某団地（1970年代築・3棟300戸）では、2019年から建替え検討を行い、賛成率は76%で停滞していました。改正法施行後は、この賛成率で建替え決議が可能となり、老朽化した団地の再生が実現可能になります。

4.3 建替え事業の円滑化措置

建替え決議要件の緩和だけでなく、以下の円滑化措置も重要です：

反対者の売渡し請求権の明確化： 建替え決議後、賛成者は反対者に対して区分所有権と敷地利用権の売渡しを請求できますが、その算定基準が明確化されます。
建替え円滑化法との連携強化： 区分所有法の改正と並行して、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円滑化法）の改正も検討されており、税制優遇や補助金制度の拡充が見込まれています。

経済的インパクト事例：
東京都内の某マンション（1975年築・80戸）では、建替えにあたり権利変換方式を採用し、従前の専有面積50㎡が建替え後65㎡に増加、資産価値も1.8倍に向上した例があります。こうした成功事例の横展開が期待されています。

5. 所在不明所有者問題への実務的対応

連絡が取れない、相続が未処理、行方不明—こうした所在不明所有者は管理組合の意思決定を麻痺させる深刻な問題です。所在等不明区分所有者の権利消滅手続きなど新たな制度の詳細と、実務に即した対応策を具体的手順とともに解説します。

5.1 所在等不明区分所有者制度の詳細

要綱案では、所在等不明区分所有者の権利の消滅の登記等（第75条の2）の新設が提案されています。この制度は以下のような流れで運用されます：

所在不明の確認：
- 登記簿上の住所に郵便物が届かない
- 住民票・戸籍の調査
- 親族等への照会
裁判所への申立て：
- 管理組合が所在不明所有者の探索結果を提出
- 公告（官報掲載等）を実施
権利消滅の登記：
- 裁判所の許可を得て権利消滅の登記
- 専有部分の所有権は管理組合に移転

具体的手続きの例：
福島県の某マンション（1983年築・40戸）では、所有者不明の住戸2戸について、弁護士と司法書士のサポートを受けながら所有者調査を1年間実施。結果的に1戸は相続人が発見されましたが、もう1戸は完全に不明のままでした。改正法施行後は、この不明住戸について権利消滅手続きを進める予定です。

5.2 議決権行使における所在不明所有者の取扱い

要綱案では、所在不明所有者を決議の母数から除外するための規定も盛り込まれています。ただし、単に管理組合が「所在不明」と認識しているだけでは除外できず、以下の手続きが必要です：

裁判所への申立て
所在不明の証明（相当の調査結果の提出）
裁判所の決定

実務上の注意点：
単なる連絡不能や住所不明だけでは「所在不明所有者」として扱えません。戸籍調査や住民票調査など、法的に十分な調査を行い、それでも所在が確認できないことを証明する必要があります。

コスト試算例：
所在不明所有者1名あたりの調査・手続きコストは、司法書士や弁護士への報酬を含め、約50〜100万円程度と試算されています。管理組合にとって大きな負担となりますが、建替えや大規模修繕の実現に向けては必要な投資と言えます。

6. バリアフリー化推進の具体的施策

高齢化社会に対応したマンション環境の整備は待ったなしの課題です。共用部分のバリアフリー改修を促進する決議要件の特別緩和や、専有部分の改修に関する新たな規定など、具体的事例とともに解説し、実現への道筋を示します。

6.1 共用部分のバリアフリー改修の促進

要綱案では、バリアフリー改修に関する決議要件を特に緩和する提案がなされています：

バリアフリー改修の特例：
- 現行法： 区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数
- 改正案： 区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数
対象となるバリアフリー改修の範囲：
- エレベーターの設置・改修
- スロープの設置
- 手すりの設置
- 段差の解消
- 廊下・出入口の拡幅

実例による効果：
神奈川県の某マンション（1990年築・60戸）では、エレベーター設置について68%の賛成があったものの、4分の3に達せず実現できませんでした。居住者の平均年齢は67歳で、5階建てエレベーターなしの構造のため、高齢者が外出を控えるケースが増えていました。改正法施行後は、この賛成率でエレベーター設置が可能となり、高齢居住者の生活の質向上が期待されます。

6.2 専有部分のバリアフリー改修に関する規定

要綱案では、区分所有者が自己の専有部分をバリアフリー化する際の共用部分への影響についても規定されています：

専有部分のバリアフリー改修の容認：
- 浴室の段差解消のための床のかさ上げ
- 車いす対応のためのドア枠拡幅
- 手すり設置のための壁補強工事
承認手続きの簡素化：
- 現行法では理事会の承認も得られない場合があったが、改正案では原則承認とする方向

具体的事例：
東京都世田谷区の某マンション（1995年築・120戸）では、車いす生活となった区分所有者が玄関ドア枠の拡幅を申請しましたが、「共用部分の形状変更」として理事会で否決されました。改正法施行後は、こうした生活に必要なバリアフリー改修は原則として認められるようになります。

7. 管理不全マンション対策の新制度

機能停止した管理組合、修繕が放置された建物—こうした「管理不全マンション」をどう再生させるか。本章では、管理不全状態の法的定義から、行政介入の仕組み、第三者管理者制度の詳細まで、最後の砦となる新たな制度を具体的に解説します。

7.1 管理不全状態の定義と行政の介入権限

要綱案では、「管理不全状態」の定義が明確化され、それに対する行政の介入権限が強化されています：

管理不全状態の定義：

管理組合の実質的な機能停止（3年以上総会未開催等）
長期間にわたる管理費の徴収不能（滞納率30%超等）
必要な修繕が長期間実施されていない状態
防災・防犯上の重大な問題が放置されている状態

行政の介入権限：

管理状況の調査権限
管理組合に対する指導・助言
改善命令の発出
最終的な強制的措置（管理者の選任など）

具体的事例：
熊本市の某マンション（1980年築・30戸）は2018年に管理組合が機能停止し、共用設備の故障や建物劣化が放置されていました。市の住宅課が再三指導を行いましたが法的根拠がなく効果が限定的でした。改正法施行後は、同様のケースで行政が積極的に介入できるようになります。

7.2 第三者管理者制度の導入

管理不全状態が深刻な場合、裁判所の許可を得て第三者管理者を選任できる制度が導入される見込みです：

第三者管理者の役割：

一定期間マンションの管理を代行（通常1〜3年程度）
管理組合の再生支援
修繕・改修計画の立案と実施
滞納管理費の徴収

想定される第三者管理者：

マンション管理士
弁護士
一級建築士
マンション管理業協会認定の専門家

費用負担の仕組み：
第三者管理者の報酬は区分所有者が負担することが原則ですが、自治体によっては補助制度の創設も検討されています。例えば、東京都では「管理不全マンション対策事業」として、第三者管理者費用の最大3分の2（上限300万円）を補助する制度の検討が始まっています。

8. 改正法施行の見通しとタイムライン

法案提出から段階的施行まで、区分所有法改正の具体的なロードマップを示します。どの改正項目がいつ施行されるのか、それに合わせて管理組合や区分所有者はどのような準備を進めるべきか、実務的な時間軸と優先順位を明確にします。

8.1 法案提出から施行までの予想スケジュール

区分所有法改正案は2025年の通常国会に提出される見込みで、以下のようなスケジュールが想定されます：

2025年1〜3月： 法案の閣議決定・国会提出
2025年4〜6月： 国会審議・可決
2025年7月： 公布
2025年10月〜2026年7月： 段階的施行

8.2 段階的施行の内容と優先順位

改正法は、その影響の大きさを考慮して段階的に施行されることが想定されています：

第一段階（公布後3ヶ月以内）：

電子的方法による議決権行使の規定
管理組合の法人化手続きの簡素化
管理計画認定制度の創設

第二段階（公布後6ヶ月以内）：

集会決議の円滑化に関する規定
多数決要件の緩和（建替え決議を除く）
バリアフリー化の推進に関する規定

第三段階（公布後1年以内）：

建替え決議の要件緩和
所在不明所有者への対応に関する規定

第四段階（公布後1年6ヶ月以内）：

第三者管理者制度の導入
行政の介入権限の強化
管理不全マンションへの対応に関する全ての規定

この段階的な施行により、管理組合や区分所有者が新しい制度に適応する時間を確保し、円滑な移行を図ることが意図されています。

9. 区分所有者への実務的影響と対応策

改正法は一般の区分所有者の権利と義務にどう影響するのか。特に不在所有者や投資所有者には何が求められるのか。電子的意思決定への参加方法から、所在情報の提供義務まで、区分所有者が今から準備すべき具体的対応策を解説します。

9.1 一般区分所有者への影響と準備

改正法は区分所有者に様々な影響をもたらしますが、特に重要なのは以下の点です：

電子的方法による意思決定参加：

スマートフォンやパソコンによる議決権行使への対応
オンライン総会への参加方法の習得

所在情報の管理組合への提供：

長期不在時の連絡先情報の提供義務化
メールアドレス等の電子的連絡先の登録

バリアフリー化への協力：

共用部分のバリアフリー改修工事への理解と協力
費用負担への同意

具体的準備事項：

管理規約の改定内容の確認
電子投票システム利用のための登録
長期修繕計画の見直し内容の確認
建替え・大規模修繕に関する情報収集

9.2 不在所有者・投資所有者への影響

特に不在所有者や投資目的の所有者には、以下の点で大きな影響があります：

届出義務の強化：

3ヶ月以上不在となる場合の届出義務
連絡先や不在期間の管理組合への報告

代理人の選任義務：

長期不在の場合、管理組合との連絡や意思決定を行う代理人の選任が義務化

専有部分の管理責任の明確化：

空室の適切な管理義務
定期的な専有部分の使用状況報告

具体的な対応策：

管理会社との管理委託契約の見直し
管理組合への連絡先一元化（メール・電話・住所）
信頼できる代理人の選定（家族・知人・専門家）
修繕積立金値上げへの備え（資金計画の見直し）

10. 管理組合の準備と対応

改正法に対応するため、管理組合はどのような準備を進めるべきか。管理規約の見直しポイント、電子化対応の具体策、長期修繕計画や資金計画の再構築など、実務担当者必見の準備ガイドを提供します。

10.1 管理規約の見直しと電子化対応

管理組合は改正法の施行に備えて、以下の準備を進める必要があります：

管理規約の全面改定：

電子的方法による議決権行使の規定追加
所在不明所有者に関する規定の追加
バリアフリー改修に関する規定の整備
建替え決議要件の修正

電子化対応の具体策：

マンション専用ポータルサイトの構築
電子投票システムの導入
オンライン会議システムの選定（Zoom、Teams等）
区分所有者のメールアドレス等の情報収集

具体的準備スケジュール例：

法案提出後6ヶ月以内：管理規約改定案の検討開始
法案可決後3ヶ月以内：規約改定案の総会提出
第一段階施行前：電子的議決権行使システムの導入

10.2 長期修繕計画の見直しと資金計画

バリアフリー化の推進や建替え・大規模修繕の要件緩和を踏まえ、長期修繕計画の大幅な見直しが必要となります：

長期修繕計画見直しのポイント：

バリアフリー化工事の追加（エレベーター設置、スロープ設置等）
省エネ・環境対応工事の追加（太陽光発電、外壁断熱等）
建替えを見据えた資金計画の策定（建替え検討費用の積立等）

資金計画の見直し：

修繕積立金の値上げ検討
段階的な積立金額の引き上げ計画
修繕積立金の運用方法の検討

具体的な試算例：
神奈川県の某マンション（1990年築・100戸）では、改正法を見据えた長期修繕計画の見直しにより、エレベーター設置やバリアフリー改修を含めると、今後15年間で1戸あたり約300万円の追加負担が必要との試算結果が出ています。こうした将来負担を見据えた計画的な積立金増額の合意形成が急務です。

11. 専門家の見解と事例分析

法律、不動産、建築、社会学—各分野の専門家は改正法をどう評価しているのか。また先進的なマンションでの成功事例から何を学ぶべきか。多角的な視点から改正法の可能性と課題を検証します。

11.1 法律専門家の見解

法律の専門家からは、改正に関して以下のような見解が示されています：

弁護士A氏（マンション法務専門）：
「所在不明所有者への対応や電子的議決権行使の導入は画期的な改正です。ただし、所在不明所有者の権利消滅の手続きは慎重に行う必要があります。裁判所の許可を得るためには、相当の調査を行ったことの証明が必要となるため、管理組合は早めに専門家に相談すべきでしょう。」

マンション管理士B氏：
「管理不全状態の定義が明確化されることで、これまでグレーゾーンだった問題に対応できるようになります。特に、第三者管理者制度は最後の砦として機能することが期待されますが、費用負担の問題をどう解決するかが課題です。自治体による補助制度の創設が望まれます。」

11.2 成功事例からの学び

事例2：
バリアフリー化の合意形成成功例 大阪市の某マンション（1992年築・120戸）では、居住者の高齢化に伴い、共用廊下への手すり設置とスロープ設置に関して合意形成が難航していましたが、各階ごとの小規模説明会を繰り返し実施し、高齢居住者の生活実態を動画で紹介するなど工夫を凝らした結果、最終的に82%の賛成を得ることができました。改正法施行後は、このような合意形成がより容易になります。

事例3：管理不全からの再生例
名古屋市の某マンション（1985年築・60戸）は、2018年から管理組合が機能停止状態に陥りましたが、有志住民と専門家（マンション管理士・弁護士）の協力により、2020年に管理組合を再始動。管理費の見直しや修繕計画の再構築を行い、管理状態を回復させました。この事例は、改正法による管理不全対策の重要性を裏付けています。

11.3 専門家による改正法の評価と課題

各分野の専門家からは、改正法に対する様々な評価と課題が指摘されています：

不動産鑑定士C氏：
「管理計画認定制度の創設は、マンションの管理状態を客観的に評価する指標として機能し、中古マンション市場の透明性向上につながります。管理状態の良好なマンションと管理不全マンションとの資産価値の差が明確になることで、管理組合の適正管理へのインセンティブが高まるでしょう。」

建築士D氏：
「バリアフリー化や省エネ改修の促進は建物の長寿命化に寄与しますが、建替え決議要件の緩和と合わせて考えると、『修繕か建替えか』の判断が一層重要になります。築40年を超えるマンションでは、専門家による客観的な調査・診断に基づく提案が不可欠です。」

都市計画研究者E氏：
「今回の改正は個別マンションの問題に対応するものですが、都市全体の観点からマンション再生を考える視点も重要です。特に地方都市では人口減少に伴い空室率が上昇するマンションも増加しており、コンパクトシティ政策と連携した対応が求められます。」

12. 管理組合運営の効率化と情報管理

理事会の権限強化や外部専門家の活用促進など、管理組合運営の効率化に関する改正ポイントを解説。また、重要課題である管理費等の滞納対策強化についても、具体的事例とともに実務的なアプローチを提示します。

12.1 理事会の権限強化と専門家の活用

改正法では、管理組合の運営効率化のために理事会の権限が強化される見込みです：

理事会権限の拡大：

一定金額（例：修繕積立金総額の5%以内）の範囲での修繕工事実施権限
共用部分の軽微な変更に関する決定権限
管理委託契約の更新に関する決定権限

外部専門家の活用促進：

外部の専門家（マンション管理士など）の理事就任を容易にする規定
第三者管理者制度の導入による専門家の積極活用

具体的活用例：
横浜市の某マンション（2000年築・200戸）では、2021年からマンション管理士を顧問として理事会に参加させ、専門的観点からのアドバイスを得ています。毎月の理事会に加え、年2回の勉強会を実施し、理事の知識向上を図っています。改正法施行後は、こうした専門家の活用がより一般的になると予想されます。

12.2 管理費等の滞納対策の強化

管理費等の滞納は管理組合の財政基盤を揺るがす深刻な問題ですが、改正法では以下の対策が強化されます：

滞納対策の強化策：

滞納者に対する利用制限：
- 駐車場・駐輪場の使用禁止
- 共用施設（集会室等）の利用制限
滞納金の請求手続きの簡素化：
- 少額訴訟の活用を明確化
- 支払督促手続きの簡素化
滞納情報の管理と共有：
- 滞納者情報の適切な管理と引継ぎ
- 個人情報保護に配慮した情報共有のあり方

滞納対策の実務例：
埼玉県の某マンション（1998年築・150戸）では、管理費滞納率が18%に達していましたが、段階的な対応フロー（督促状→内容証明→少額訴訟）を明確化し、弁護士と連携した取り組みにより、2年間で滞納率を3%まで低減させた事例があります。こうした取り組みが改正法によって後押しされることになります。

13. 新しい管理システムの導入

管理計画認定制度や管理組合の法人化促進など、マンション管理の「見える化」と組織基盤強化に向けた新しい仕組みを詳細に解説。これらの制度が資産価値や管理水準にもたらす具体的メリットと活用のポイントを示します

13.1 管理計画認定制度の詳細

要綱案では、マンションの管理計画を認定する制度の創設が提案されています：

管理計画認定の基準：

管理組合の運営体制（理事会の定期開催、総会の定期開催等）
管理規約の内容（標準管理規約への準拠度等）
管理費・修繕積立金の設定（長期修繕計画に基づく積立等）
長期修繕計画の内容と見直し状況
修繕の実施状況

認定のメリット：

住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の金利優遇
地方自治体による各種補助金の優先採択
中古マンション売買時の評価向上

実施例と効果：
東京都は2022年から「東京都優良マンション登録表示制度」を先行実施しており、2023年末時点で約120のマンションが登録。登録マンションの中古取引では、同エリアの非登録マンションと比較して平均3〜5%の価格プレミアムが確認されています。全国版の制度導入によって、こうした効果がさらに広がることが期待されます。

13.2 管理組合の法人化促進

改正法では、管理組合の法人化手続きが簡素化されることになります：

法人化手続きの簡素化：

認証手続きの簡略化
登記手続きの簡素化
書類作成の負担軽減（定型フォーマットの提供等）

法人化のメリット：

団体名義での不動産登記・契約が可能
理事長交代時の手続き負担軽減
訴訟当事者能力の明確化
財産管理の透明性向上

具体的な事例：
兵庫県の某マンション（1995年築・80戸）では、阪神淡路大震災の経験から防災備蓄品や発電機などの資産を団体で所有する必要性を感じ、2010年に法人化を実施。現在では地域の防災拠点としての役割も担っています。改正法により法人化が容易になれば、こうした取り組みが広がることが期待されます。

14. 改正法が目指す将来ビジョン

区分所有法改正は単なる法技術的修正ではなく、日本の住宅ストックの持続可能性確保という大きなビジョンを持っています。物理的・社会的・経済的な持続可能性の視点から、改正法が目指す「マンション管理の未来像」を展望します。

14.1 持続可能なマンションストックの形成

改正法の究極的な目的は、日本の住宅ストックの大きな部分を占めるマンションの持続可能性を確保することにあります：

持続可能なマンションの特徴：

物理的持続可能性：
- 適切な修繕・改修による建物の長寿命化
- 省エネ・環境配慮型への段階的リノベーション
社会的持続可能性：
- 多世代居住を可能にするバリアフリー化
- コミュニティの活性化と自治能力の向上
経済的持続可能性：
- 適切な管理による資産価値の維持・向上
- 計画的な修繕積立と財政基盤の強化

実現に向けた取り組み事例：
千葉県の某団地（1970年代築・500戸）では、「100年マンション計画」を策定し、段階的なリノベーションと計画的な積立金運用により、築50年を超えても高い居住性と資産価値を維持しています。こうした先進事例が改正法によってより広がることが期待されます。

14.2 マンション管理の専門化・高度化

改正法は、マンション管理の専門化・高度化も促進します：

管理の専門化・高度化の方向性：

専門家の積極的活用：
- マンション管理士や一級建築士等の専門家の理事就任
- 第三者管理者制度の活用
IT技術の活用：
- マンション管理専用アプリの普及
- IoT技術を活用した設備管理
- ビッグデータを活用した修繕計画の最適化
管理組合役員の教育・研修の充実：
- 自治体やNPOによる無料セミナーの拡充
- オンライン研修プログラムの普及

先進的取り組み例：
愛知県の某マンション（2010年築・300戸）では、クラウド型の管理システムを導入し、水道・電気使用量のリアルタイム監視、設備不具合の早期発見、電子投票による意思決定の迅速化などを実現しています。改正法の施行に伴い、こうしたデジタル化の流れが加速することが予想されます。

15. 具体的な改正ポイントの比較表

現行法と改正案の違いをわかりやすく一覧化。条文ごとの具体的変更点と実務への影響を整理した比較表で、改正のエッセンスを一目で把握できるようにします。これ一枚で改正のポイントがわかる実用的な資料です。

改正法の主要ポイントを一覧で比較すると以下のようになります：

項目	現行法	改正案	実務への影響
共用部分の変更（第17条）	区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数	区分所有者及び議決権の各過半数	バリアフリー化や省エネ改修が容易になる
電子的方法による議決権行使（第39条）	明確な規定なし	法的に明確化	オンライン総会や電子投票が法的に有効に
建替え決議（第62条）	区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数	区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数	老朽マンションの建替えが促進される
所在不明所有者（新設）	規定なし	所在等不明区分所有者の権利消滅手続きを新設	所有者不明問題による管理停滞の解消
管理不全マンション（新設）	規定なし	管理不全状態の定義と行政介入、第三者管理者制度	管理不全からの再生が実現可能に
管理組合の法人化	手続きが複雑	手続きの簡素化	法人化の促進による管理の効率化

16. 改正に向けた準備チェックリスト

区分所有者と管理組合それぞれが、改正法の施行に向けて今から取り組むべき準備項目を網羅的にリスト化。何を、いつまでに、どのように準備すべきか—具体的なアクションプランを示し、円滑な法改正対応をサポートします。区分所有者と管理組合は、改正法の施行に向けて以下の準備を進めることが推奨されます：

16.1 区分所有者の準備チェックリスト

□ 管理組合からの連絡を確実に受け取るための連絡先情報の更新
□ 電子的な議決権行使のためのメールアドレス登録
□ 長期不在予定がある場合の代理人の検討
□ 今後のバリアフリー化工事や大規模修繕に備えた資金計画の見直し
□ 専有部分のバリアフリー化ニーズの検討と管理組合への事前相談

16.2 管理組合の準備チェックリスト

□ 改正法に関する情報収集と理事会での勉強会実施
□ 区分所有者の連絡先情報の最新化（特にメールアドレス）
□ 電子的議決権行使システムの検討・選定
□ 管理規約の見直し準備（改正法に対応する条項の洗い出し）
□ 長期修繕計画のバリアフリー化等を含めた見直し準備
□ 所在不明所有者の実態調査と対応策の検討
□ 管理計画認定制度への対応検討（認定基準への適合状況チェック）

17. まとめ：区分所有法改正が目指す未来

区分所有法改正は、単なる法律の技術的修正ではなく、日本の住宅ストックの持続可能性を確保するための重要な国家戦略と位置づけられます。マンションという社会インフラの老朽化、区分所有者の高齢化、所有者不明問題などの構造的課題に対応し、将来世代にわたって安心して住み続けられる住環境を整備することが目的です。

改正法の施行により期待される効果は以下の通りです：

適切に管理されたマンションストックの増加： 管理計画認定制度や第三者管理者制度の導入により、マンションの管理水準が全体的に向上することが期待されます。
高齢化社会に対応した住環境の整備： バリアフリー化の促進により、高齢者や障害者も安心して住み続けられる環境が整備されます。
資産価値の維持・向上： 適切な管理・修繕による資産価値の維持・向上が期待されます。特に、管理状態の良好なマンションと管理不全マンションとの資産価値の差が拡大することで、管理の重要性に対する認識が高まるでしょう。
管理不全マンションの再生： 行政介入や第三者管理者制度により、管理不全に陥ったマンションの再生が促進されます。
所有者不明問題の解消： 所在不明所有者に関する新たな規定により、所有者不明問題による管理停滞が解消されます。

区分所有法改正は、2025年の通常国会への法案提出、可決を経て、2025年後半から2026年にかけて段階的に施行される見込みです。区分所有者や管理組合は、この法改正の動向を注視し、自らのマンションの管理体制や長期計画の見直しなど、適切な準備を進めることが重要です。

日本のマンションは、すでに「建てて売り切り」の時代から「適切に管理・再生していく」時代へと移行しています。区分所有法改正は、この新たな時代に向けた法制度の整備として、大きな意義を持つものと言えるでしょう。

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