第2章：法律の構造と主要条項の解説

第2章：法律の構造と主要条項の解説

空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26年法律第127号、以下「空家特措法」）は、全6章27条から構成されています。本章では、この法律の主要な条項について詳細に解説し、具体的な事例や統計データを交えながら説明します。

2.1 定義（第2条）

空家特措法における重要な定義として、「空家等」と「特定空家等」があります：

第2条　この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

2　この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

「空家等」の定義において重要なのは、「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」という点です。ここでいう「常態」とは、概ね年間を通して使用実績がない状態を指します。例えば、以下のような場合は通常「空家等」には該当しません：

1. 別荘等の季節的に使用する住宅
2. 転勤等で一時的に不在の住宅
3. 賃貸用の住宅で、たまたま入居者が決まっていない物件

具体的な判断基準として、例えば東京都世田谷区では、1年以上使用されていない状態を「空家等」としています。一方、大阪府大阪市では、おおむね半年以上使用されていない状態を「空家等」と判断しています。このように、「常態」の解釈には地域によって若干の差異が見られます。

「特定空家等」の定義は、後述する行政による強制力を伴う措置の対象となる空家等を特定するものです。この定義は意図的に抽象的な表現を用いており、個々の状況に応じて柔軟な判断ができるようになっています。

具体的な事例として、以下のようなものが「特定空家等」に該当する可能性があります：

1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
   例：2017年、長崎県長崎市で台風により傾いた空き家が道路をふさぎ、通行止めとなった事例
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
   例：2018年、大阪府堺市で空き家敷地内にゴミが山積みとなり、悪臭と害虫の発生で近隣住民が苦情を訴えた事例
3. 著しく景観を損なっている状態
   例：2019年、京都府京都市で伝統的な町並みの中にある空き家の外壁が著しく劣化し、景観を損ねているとして問題となった事例
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
   例：2018年、兵庫県神戸市で空き家に不審者が侵入し、放火される事件が発生した事例

2.2 基本指針（第5条）

第5条　国土交通大臣及び総務大臣は、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針（以下「基本指針」という。）を定めるものとする。

この基本指針は、2015年2月26日に策定され、その後2019年3月29日に改正されています。基本指針には以下のような内容が含まれています：

1. 空家等に関する施策の実施に関する基本的な事項
2. 空家等対策計画に関する事項
3. その他空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するために必要な事項

例えば、空家等の調査方法として、以下のような具体的な手法が提案されています：

• 住民票情報や水道・電気等の使用状況の確認
• 近隣住民からの情報収集
• 郵便物の配達状況の確認
• 航空写真やストリートビューの活用

これらの方法を組み合わせることで、より正確な空家等の実態把握が可能となります。例えば、東京都足立区では、これらの方法を活用して2015年度に約5,000件の空家等を特定し、その後の対策につなげています。

また、空家等及びその跡地の活用方策として、以下のような例が示されています：

1. 地域間交流施設（交流サロン、宿泊体験施設等）への転用
2. 高齢者福祉施設（グループホーム、デイサービス施設等）への転用
3. 子育て支援施設（保育所、学童保育所等）への転用
4. 災害時の避難施設等への転用

具体的な事例として、福岡県福岡市では、2018年に空き家を改修して子育て支援施設「のびのび広場まんまる」を開設し、地域の子育て世帯の交流拠点として活用しています。

2.3 空家等対策計画（第6条）

第6条　市町村は、その区域内で空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため、基本指針に即して、空家等に関する対策についての計画（以下「空家等対策計画」という。）を定めることができる。

空家等対策計画は、各市町村が地域の実情に応じて策定するものです。計画には以下の事項を定めることとされています（第6条第2項）：

1. 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針
2. 計画期間
3. 空家等の調査に関する事項
4. 所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項
5. 空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関する事項
6. 特定空家等に対する措置その他の特定空家等への対処に関する事項
7. 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項
8. 空家等に関する対策の実施体制に関する事項
9. その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項

これらの項目について、具体的な例を挙げて説明します：

1. 基本的な方針：
   例えば、東京都世田谷区の空家等対策計画では、以下のような方針を掲げています：

• 空家等の発生抑制
• 空家等の適切な管理の促進
• 空家等の利活用の促進
• 管理不全な空家等の解消

2. 計画期間：
多くの自治体では5年程度の期間を設定しています。例えば、大阪府堺市の空家等対策計画は2021年度から2025年度までの5年間となっています。

3. 空家等の調査：
神奈川県横浜市では、以下のような調査方法を採用しています：

• 水道閉栓情報を活用した空家等の把握
• 地域住民からの通報による調査
• 職員による現地調査（年1回の一斉調査） これらの方法により、横浜市では2020年度時点で約8,000件の空家等を把握しています。

4. 適切な管理の促進：
埼玉県さいたま市では、以下のような取り組みを行っています：

• 空き家等の所有者向けセミナーの開催（年2回）
• 空き家管理代行サービス事業者の紹介
• 空き家の適正管理に関するリーフレットの配布（年1回、市報と同時配布） これらの取り組みにより、2019年度には約500名の所有者がセミナーに参加し、空き家の適切な管理に関する理解を深めています。

5. 空家等及び跡地の活用促進：
福岡県福岡市では、以下のような施策を実施しています：

• 空き家バンクの設置・運営
• 空き家活用コンペティションの開催
• 跡地の公共利用（ポケットパークや防災広場等）の検討 これらの施策により、2020年度には54件の空き家の利活用が実現しました。

6. 特定空家等への対処：
愛知県名古屋市では、以下のような手順で特定空家等に対処しています：

• 特定空家等の判断基準の設定（点数制）
• 段階的な措置の実施（助言・指導→勧告→命令→代執行）
• 関係部署（建築局、環境局、消防局等）との連携体制の構築 この結果、2015年度から2020年度までの間に、1,089件の助言・指導、95件の勧告、8件の命令を行い、5件の行政代執行を実施しています。

7. 相談への対応：
京都府京都市では、以下のような相談体制を整備しています：

• 空き家相談窓口の設置（各区役所・支所に専門窓口を設置）
• 専門家（弁護士、建築士、宅地建物取引士等）による無料相談会の定期開催（月1回）
• オンライン相談システムの導入（2021年度から） これらの取り組みにより、2020年度には約1,000件の相談に対応しています。

8. 実施体制：
東京都足立区では、以下のような実施体制を構築しています：

• 空家等対策推進協議会の設置（学識経験者、弁護士、不動産関係者等で構成）
• 庁内関係部署による横断的な組織「空家等対策推進本部」の設置
• NPO法人や地域団体との連携協定の締結 この体制により、2020年度には特定空家等の解消件数が累計200件を超えるなど、着実な成果を上げています。

9. その他必要な事項：
大阪府大阪市では、以下のような事項を計画に盛り込んでいます：

• 空家等対策に係る財政上の措置（補助金制度の創設等）
• 他の計画との連携（住宅マスタープラン、都市計画マスタープラン等）
• PDCAサイクルによる進捗管理と計画の見直し これらの取り組みにより、効果的かつ効率的な空家等対策の推進を図っています。

2.4 立入調査等（第9条）

市町村長は、空家特措法第9条に基づき、空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関し必要な調査を行うことができます。

第9条　市町村長は、当該市町村の区域内にある空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関しこの法律の施行のために必要な調査を行うことができる。

2　市町村長は、第14条第1項から第3項までの規定の施行に必要な限度において、当該職員又はその委任した者に、空家等と認められる場所に立ち入って調査をさせることができる。

この立入調査権は、特定空家等に対する措置（助言・指導、勧告、命令）を行う上で重要な根拠となっています。

具体的な調査方法としては：

1. 住民票、戸籍謄本、固定資産税の課税情報等の内部資料の確認
   例：東京都新宿区では、固定資産税の納税義務者情報を活用し、所有者の特定と連絡先の把握を行っています。2020年度には、この方法により約1,500件の空家等の所有者を特定しました。
2. 近隣住民からの情報収集
   例：兵庫県神戸市では、自治会長や民生委員への聞き取り調査を実施し、空家等の実態把握に努めています。2019年度には、この方法により約200件の新たな空家等情報を得ることができました。
3. 水道・電気・ガス等の使用状況の確認
   例：福岡県北九州市では、水道局と連携し、1年以上水道の使用実績がない物件を抽出して調査対象としています。2020年度には、この方法により約2,000件の潜在的な空家等を特定し、さらなる調査につなげました。
4. 現地調査（外観目視）
   例：愛知県名古屋市では、年1回の一斉調査を実施し、建物の傾き、外壁の剥落、窓ガラスの破損等を確認しています。2019年度の調査では、約3,500件の空家等を確認し、そのうち約200件を特定空家等の候補として詳細調査の対象としました。

立入調査を行う際には、所有者等の権利利益を保護する観点から、以下のような手続きが必要とされています：

1. 立入調査を行う日の5日前までに、所有者等に対して書面で通知すること（第9条第3項）
2. 身分を示す証明書を携帯し、関係者の請求があったときは、これを提示すること（第9条第4項）
3. 立入調査は、必要最小限度において行うこと
4. 立入調査は、原則として所有者等の同意を得て行うこと

例えば、大阪府堺市では、立入調査を行う際の判断基準として以下のような項目を設けています：

• 外観目視による調査では建物の状態が十分に確認できない
• 樹木や雑草が繁茂し、敷地内の状況が確認できない
• 動物の鳴き声や異臭がするなど、建物内に何らかの問題がある可能性が高い

このような基準を設けることで、立入調査権の適切な行使を担保しています。2020年度には、堺市で約50件の立入調査が実施され、そのうち10件が特定空家等と認定されました。また、所有者等が立入調査を拒み、妨げ、又は忌避した場合には、20万円以下の過料に処すことができるとされています（第16条第2項）。ただし、この規定の適用は慎重に行われるべきであり、所有者等との対話や説得を尽くした上で、最終手段として検討されるべきものです。実際の適用事例としては、2018年に静岡県浜松市で、特定空家等の所有者が再三の立入調査の要請を拒否したため、5万円の過料を科した事例があります。この事例では、市が2年以上にわたり所有者と交渉を重ねた末の決定でした。

2.5 特定空家等に対する措置（第14条）

特定空家等に対する措置は、空家特措法の中核をなす規定であり、段階的に強制力を伴う措置を講じることができるようになっています。

第14条　市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。）をとるよう助言又は指導をすることができる。

2　市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。

3　市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。

4　市町村長は、前項の措置を命じようとする場合においては、あらかじめ、その措置を命じようとする者に対し、その命じようとする措置及びその事由並びに意見書の提出先及び提出期限を記載した通知書を交付して、その措置を命じようとする者又はその代理人に意見書及び自己に有利な証拠を提出する機会を与えなければならない。

この規定に基づく措置の流れは以下の通りです：

1. 助言・指導
2. 勧告
3. 命令
4. 行政代執行

具体的な事例として、東京都足立区の取り組みを見てみましょう。足立区では、2015年度から2020年度までの間に：

• 助言・指導：約1,500件
• 勧告：62件
• 命令：8件
• 行政代執行：3件

の措置を講じています。特に注目すべき事例として、2018年に実施された行政代執行があります。

この事例では、木造2階建ての空き家が著しく老朽化し、外壁や屋根が崩落する危険性が高まっていました。所有者に対して再三の助言・指導、勧告、命令を行いましたが改善が見られず、周辺住民の安全を確保するため、最終的に行政代執行を実施しました。

費用は約500万円かかりましたが、所有者から約300万円を回収しています。また、勧告を受けると、当該特定空家等に係る敷地について固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなります（地方税法第349条の3の2第1項等）。これは、特定空家等の所有者等に対して、適切な管理を促す経済的インセンティブとして機能しています。

例えば、大阪府大阪市では、2019年度に10件の勧告を行い、そのうち7件で固定資産税等が1.8倍から6倍に増額されました。この結果、5件で所有者による自主的な改善措置が取られました。

2.6 財政上の措置及び税制上の措置等（第15条）

第15条　国及び都道府県は、市町村が行う空家等対策計画に基づく空家等に関する対策の適切かつ円滑な実施に資するため、空家等に関する対策の実施に要する費用に対する補助、地方交付税制度の拡充その他の必要な財政上の措置を講ずるものとする。

2　国及び地方公共団体は、前項に定めるもののほか、市町村が行う空家等対策計画に基づく空家等に関する対策の適切かつ円滑な実施に資するため、必要な税制上の措置その他の措置を講ずるものとする。

この規定に基づき、国や地方公共団体はさまざまな財政支援や税制優遇措置を講じています。例えば、国土交通省の「空き家対策総合支援事業」では、空家等対策計画に基づく空き家の活用や除却等の取り組みに対して、事業費の最大1/2（上限額1,000万円）を補助しています。2020年度には全国で約200の自治体がこの制度を活用し、空き家対策を推進しました。具体的な活用事例として、長野県飯田市では、この補助金を活用して2019年度に10件の特定空家等の除却を実施しました。これにより、周辺の安全性が向上し、地域住民から高い評価を得ています。税制上の措置としては、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除があります。相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）を譲渡した場合には、当該家屋の譲渡所得から3,000万円を特別控除することができます。この制度により、2019年度には全国で約8,000件、総額約240億円の譲渡所得の控除が行われました。これは、空き家の流通促進に大きく寄与しています。以上、空家特措法の主要な条項について詳細に解説しました。この法律は、増加する空き家問題に対する包括的な法的枠組みを提供するものであり、各自治体はこの法律に基づいてさまざまな対策を講じています。しかし、空き家問題の解決には、法的措置だけでなく、地域コミュニティの活性化や住宅市場の適正化など、多角的なアプローチが必要です。今後も、この法律の運用実績や課題を踏まえながら、より効果的な空き家対策の在り方を模索していく必要があるでしょう。