地面師とは？不動産のプロが徹底解説する手口と対策 2024 9/14 売買 法律 2024年8月10日2024年9月14日 地面師の手口を不動産のプロが徹底解説 地面師は不動産業界における深刻な脅威であり、その手口は年々巧妙化しています。本記事では、不動産のプロフェッショナルとして、地面師の実態、最新の手口、そして効果的な対策を法的観点も踏まえて徹底解説します。業界関係者はもちろん、不動産取引に関わるすべての方々にとって、必須の知識となるでしょう。 </noscript><iframe width="560" height="315" data-src="https://www.youtube.com/embed/oqHxknszphg?si=y9eNoWtjh-e9DgX1" title="YouTube video player" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen class="lazyload" > 目次地面師とは 地面師とは、不動産の所有者になりすまし、他人の不動産を不正に売却して金銭を騙し取る詐欺集団のことを指します。「地面師」という呼称は、土地（地面）に関する詐欺を行うことから来ています。 １．地面師の基本的な手口 第１章の要約 項目内容地面師の定義他人の土地を自分の所有物と偽って売却する詐欺師主な手口1. 所有者になりすまし2. 偽造書類の使用3. 共犯者との連携被害規模数億円から数十億円の大規模な詐欺事件も標的大手不動産会社や建設会社が主な被害者社会的影響不動産取引への信頼性低下、経済的損失対策の難しさ巧妙な手口と組織的な犯行により摘発が困難第１章 1.1 所有者情報の入手 地面師は、まず標的となる不動産の所有者情報を入手します。これには以下のような方法が用いられます: 登記簿謄本の取得: 誰でも取得可能な公的書類から所有者情報を入手 現地調査: 近隣住民への聞き込みなどで所有者の情報を収集 内部情報者の利用: 不動産業者や行政職員など、所有者情報にアクセスできる立場の人物を利用 1.2 偽造書類の作成 所有者情報を基に、以下のような偽造書類を作成します: 地面師が偽造する書類 印鑑証明書 住民票 運転免許証やパスポートなどの身分証明書 権利証（登記識別情報） 最近では、高度な印刷技術を用いて、本物と見分けがつかないほど精巧な偽造書類が作られています。 1.3 なりすまし 偽造書類を用いて、地面師グループの一員が不動産所有者になりすまします。この際、以下のような工夫がなされることがあります: 所有者の年齢や性別に近い人物を起用 メイクや衣装で本人に似せる 所有者の生活歴や家族構成などの情報を事前に調べ、自然な会話ができるよう準備 1.4 売買契約の締結 なりすました人物が買主と売買契約を締結します。この際、以下のような手口が使われることがあります: 地面師の手口 急ぐ理由を作る（例: 海外移住、借金返済など） 市場価格よりやや安く設定し、買主の警戒心を緩める 複数の仲介業者を介在させ、取引の信頼性を高める 1.5 代金の受け取りと逃亡 契約締結後、地面師グループは売買代金を受け取ります。多くの場合、以下のような方法で資金を受け取ります: 複数の口座に分散して振り込ませる 現金での受け取りを要求する 海外口座への送金を要求する 代金を受け取った後は、すぐに姿をくらまし、追跡を困難にします。 また、海外口座への送金を要求することもありますが、あまり利用されることはありません。なぜならば、送金理由を銀行の窓口で根掘り葉掘り聞かれることが多いので、現状では詐欺発覚のリスクを高める結果になりかねないからです。 2. 具体的な事例と手口の詳細 第２章の要約 事例手口被害額特徴積水ハウス事件1. 偽造旅券や公的証明書類の使用2. 弁護士や公証人を関与させた本人確認3. 巧妙な立ち回り役による信用獲得約55億円1. 組織性の高い犯行2. 極めて巧妙かつ計画的3. 多数の役割分担アパホテル事件1. 実在の所有者へのなりすまし2. 偽造書類の使用3. 複数の不動産仲介業者を介在4. 中間登記を省略し、直接の売主にならない手法約12億6000万円1. 大手企業を標的2. 複数の関係者による組織的な犯行3. 無借金の資産家所有の土地を狙う第２章 事例1: 積水ハウス地面師詐欺事件 2017年に発生した積水ハウス地面師詐欺事件は、地面師の手口の巧妙さを示す代表的な事例です。 手口の詳細: 標的の選定: 東京都港区の一等地にある旧旅館の土地（約2000平方メートル）を標的に選定 所有者が高齢で、土地の売却を拒否していたことを把握 偽造書類の作成: 所有者のパスポート、印鑑証明書、登記識別情報を精巧に偽造 偽造パスポートには、本物のホログラムシールまで貼付 なりすまし: 所有者と同年代の人物を起用 所有者の生活歴や家族構成を事前に調査し、自然な会話ができるよう準備 取引の仲介: 複数の不動産仲介業者を介在させ、取引の信頼性を高める 「所有者が海外移住を予定しており、早急に売却したい」という理由を作る 契約締結と代金受け取り: 積水ハウスと63億円での売買契約を締結 手付金14億円、中間金41億5000万円を受け取る 逃亡: 代金受け取り後、すぐに姿をくらます 一部のメンバーは海外に逃亡 この事件では、地面師グループが不動産取引の慣行や法的手続きを熟知し、それを巧みに利用していたことが明らかになりました。また、大手企業であっても、こうした巧妙な詐欺の被害に遭う可能性があることを示しました。 事例2: アパホテル地面師詐欺未遂事件 2013年6月頃に発生したアパホテルを狙った地面師詐欺事件は、地面師の手口の巧妙さを示す事例です。 手口の詳細: 標的の選定: 東京都港区赤坂2丁目の土地（約120坪、約396平方メートル）を標的に選定 駐車場用地として使用されていた 実在の所有者になりすまし 偽造書類を使用 複数の不動産仲介業者を介在させ、取引の信頼性を高める 中間登記を省略し、直接の売主にならない手法を採用 2. 契約締結: アパホテルと約12億6000万円での売買契約を締結 3. 主犯: 宮田康徳容疑者（54） 4. 結果: アパホテルは売主に対して損害賠償請求訴訟を起こし、全面勝訴したが、損害は回復していない 5. 事件の特徴: 大手企業を標的にしている 複数の関係者による組織的な犯行 無借金の資産家所有の土地を狙う手法 この事件は、不動産取引における詐欺の巧妙化を示す重要な事例となっており、大手企業でさえも地面師の標的になり得ることを示しています。 これにより、地面師グループが大手企業を標的にする傾向が強まっていることが明らかになりました。また、偽造技術の向上により、書類の真贋判定がより困難になっていることも示されました。 3. 地面師の組織構造と役割分担 地面師の役割分担 役割主な任務情報収集係– 標的となる不動産の情報収集– 所有者の個人情報入手– 不動産業者との接触偽造係– 各種証明書類の偽造– 印鑑の偽造– 権利証の偽造交渉係（フロント）– 不動産業者や買主との直接交渉– 所有者へのなりすまし資金係– 詐取金の管理– 資金の分配– マネーロンダリング法務係– 取引の法的側面の確認– リスク分析– 弁護士や司法書士へのなりすまし総括責任者– 全体の指揮・統括– 作戦の立案– リスク管理 このような役割分担により、地面師グループは組織的かつ効率的に詐欺行為を遂行します。また、各役割を専門化することで、より高度な詐欺手口の開発や、リスク管理を行っています。 4. 地面師の手口の進化 テクノロジーの急速な発展と社会のデジタル化に伴い、地面師の手口も著しく進化しています。従来の対面取引や紙の書類に依存した手法から、最新のデジタル技術を駆使した巧妙な手口へと変化しています。 この進化は、不動産取引の安全性に新たな脅威をもたらしており、従来の対策では対応が困難になっています。 以下では、地面師の手口がどのように進化しているか、その主要な傾向と具体例を紹介します。 地面師の手口の進化 進化の分野具体的な手口や特徴デジタル技術の活用– ディープフェイク技術を用いたビデオ通話での本人確認のすり抜け– AIを活用した偽造書類の作成– ブロックチェーン技術を悪用した偽の取引履歴の作成法的知識の向上– 不動産取引に関する法律や手続きの熟知– 弁護士や司法書士の専門知識の悪用組織の国際化– 海外の犯罪組織との連携– 国境を越えた資金移動や隠匿ソーシャルエンジニアリング– SNSを利用した標的の個人情報収集– オンライン上での信頼関係の構築高度な偽造技術– 最新の印刷技術を用いた精巧な偽造書類の作成– バイオメトリクス認証の突破地面師の最新手口 5. 法的観点からの地面師対策 地面師による詐欺行為に対しては、法的な観点からも様々な対策が講じられています。以下に、主な対策とその課題を示します: 第５章の要約 項目内容不動産登記法の対策– 第24条: 申請情報の内容が真実であることの保証– 虚偽の申請に対する罰則規定民法の適用– 第94条: 心裡留保– 第95条: 錯誤– 第96条: 詐欺及び強迫– これらに基づく契約の無効化や取り消し判例法理– 最高裁平成18年2月23日判決: 登記名義人の帰責性の考慮司法書士の責任– 本人確認義務の厳格化– 注意義務違反に対する損害賠償責任不動産業者の責任– 取引当事者の本人確認義務– デューデリジェンスの重要性法的対策の限界– 事後的な救済の困難さ– 予防的措置の重要性今後の課題– 法制度の更なる整備– テクノロジーを活用した新たな本人確認方法の開発第５章 1. 不動産登記法の改正 2019年の不動産登記法改正により、以下の対策が導入されました: 登記識別情報の厳格化 本人確認手続きの強化 オンライン申請システムのセキュリティ向上 しかし、これらの対策にも限界があり、地面師グループはすでに新たな手口を開発しています。 2. 刑法の適用 地面師の行為は、主に以下の罪に該当します: 詐欺罪（刑法第246条） 有印私文書偽造罪（刑法第159条） 同行使罪（刑法第161条） 組織犯罪処罰法違反 しかし、証拠収集の困難さや、国際的な犯罪への対応の限界など、課題も多く存在します。 3. 民事訴訟による被害回復 被害者は、以下のような民事訴訟を提起することができます: 不当利得返還請求訴訟 損害賠償請求訴訟 所有権移転登記抹消請求訴訟 ただし、地面師グループの資産隠匿や逃亡により、実際の被害回復は困難な場合が多いです。 4. 不動産取引の電子化推進 政府は、不動産取引の電子化を推進しています: 電子契約システムの導入 ブロックチェーン技術を活用した所有権証明 AI による取引審査 これらの施策は、地面師による詐欺を困難にすることが期待されていますが、導入にはまだ時間がかかる見込みです。 5. 国際的な法執行協力 地面師グループの国際化に対応するため、以下のような取り組みが行われています: 国際刑事警察機構（INTERPOL）との連携強化 二国間・多国間の犯罪人引渡条約の締結 国際的な資金追跡システムの構築 しかし、国家間の法制度の違いや、政治的な問題により、完全な協力体制の構築には課題が残されています。 6. 今後の課題と展望 6章の要約 課題/展望詳細技術の活用– AI技術を用いた偽造文書の検出– ブロックチェーン技術による不動産取引の透明化– バイオメトリクス認証の強化法制度の整備– 不動産取引における本人確認手続きの厳格化– デジタル化に対応した新たな法規制の導入– 罰則規定の強化国際協力の強化– 国境を越えた地面師対策の連携– 情報共有システムの構築– 国際的な捜査協力体制の確立教育と啓発– 不動産業者向けの専門教育の充実– 一般市民への啓発活動の強化– 最新の詐欺手口に関する情報提供官民連携の推進– 政府と民間企業の協力体制の構築– 不動産取引プラットフォームの開発– セキュリティ技術の共同研究リスク管理の高度化– AIを活用したリスク評価システムの導入– 不動産取引の履歴データベースの構築– リアルタイムモニタリングシステムの開発被害者支援の強化– 法的支援体制の整備– 心理的ケアの提供– 被害回復のための基金設立6章 地面師対策は、法律、技術、社会システムなど、多方面からのアプローチが必要です。今後の課題と展望として、以下の点が挙げられます: 法制度の更なる整備: 国際的な法執行協力の強化 サイバー犯罪に対応した法律の整備 被害者保護制度の充実 テクノロジーの活用: ブロックチェーンによる不動産所有権の管理 AI を活用した不正取引の検知システム バイオメトリクス認証の普及 不動産取引プロセスの見直し: エスクロー制度の導入 第三者機関による取引審査の義務化 不動産取引保険の普及 教育・啓発活動: 一般市民向けの詐欺対策セミナーの実施 不動産業者向けの専門研修の強化 学校教育における金融リテラシー教育の充実 国際的な情報共有と協力体制の構築: 各国の法執行機関間でのリアルタイムな情報共有システムの構築 国際的な地面師対策タスクフォースの設立 地面師グループの資金流通を追跡する国際的な金融監視ネットワークの強化 7. 地面師の手口に対する法的分析 ７章の要約 法的観点関連法令/判例内容契約の無効・取消民法第93条（心裡留保）民法第95条（錯誤）民法第96条（詐欺及び強迫）– 真意と異なる意思表示の無効– 重要な錯誤による意思表示の無効– 詐欺による意思表示の取消し刑事罰刑法第246条（詐欺罪）刑法第159条（私文書偽造罪）– 欺罔行為による財産取得の処罰– 偽造文書作成・行使の処罰民事責任民法第719条（共同不法行為）民法第709条（不法行為の一般原則）– 複数関与者の連帯責任– 故意・過失による損害賠償責任登記の真実性不動産登記法第24条– 申請情報の内容の真実性保証善意取得者の保護最高裁平成18年2月23日判決– 登記名義人の帰責性考慮不実登記と第三者最高裁昭和43年8月2日判決– 不実登記に基づく取引の保護司法書士の責任最高裁平成13年3月13日判決– 本人確認義務違反の損害賠償責任不動産業者の責任判例法理– 取引当事者の本人確認義務– 注意義務違反の損害賠償責任法的対応の限界–– 事後的救済の困難さ– 予防的措置の重要性７章 地面師の手口を法的観点から分析すると、複数の犯罪が重層的に絡み合っていることがわかります。以下、主要な犯罪行為とその法的解釈について詳述します。 1. 詐欺罪（刑法第246条） 地面師の行為の核心部分は、詐欺罪に該当します。 第二百四十六条 人を欺いて財物を交付させた者は、十年以下の懲役に処する。２前項の方法により、財産上不法の利益を得、又は他人にこれを得させた者も、同項と同様とする。 構成要件: 欺罔行為: 所有者になりすまし、偽造書類を使用すること 錯誤: 買主が真の所有者と取引していると誤信すること 財産的処分行為: 買主が売買代金を支払うこと 財産上の損害: 買主が代金相当額の損害を被ること 法的解釈: 地面師の行為は、典型的な詐欺罪の要件を満たしています。特に、組織的に行われる点、被害額が高額である点から、組織的犯罪処罰法3条1項に規定される「組織的詐欺罪」として、より重い刑罰の対象となる可能性があります。 2. 有印私文書偽造罪（刑法第159条）及び同行使罪（刑法第161条） 地面師が使用する偽造書類に関しては、これらの罪に該当します。 第百五十九条（私文書偽造等） 行使の目的で、他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造し、又は偽造した他人の印章若しくは署名を使用して権利、義務若しくは事実証明に関する文書若しくは図画を偽造した者は、三月以上五年以下の懲役に処する。２他人が押印し又は署名した権利、義務又は事実証明に関する文書又は図画を変造した者も、前項と同様とする。３前二項に規定するもののほか、権利、義務又は事実証明に関する文書又は図画を偽造し、又は変造した者は、一年以下の懲役又は十万円以下の罰金に処する。 第百六十一条 （偽造私文書等行使）前二条の文書又は図画を行使した者は、その文書若しくは図画を偽造し、若しくは変造し、又は虚偽の記載をした者と同一の刑に処する。２前項の罪の未遂は、罰する。 構成要件: 私文書の偽造: 印鑑証明書、権利証等の偽造 行使: 偽造文書を取引の際に使用すること 法的解釈: 偽造の程度が高度で、本物と見分けがつかないほど精巧である場合、裁判所は厳しい判断を下す傾向があります。また、複数の文書を偽造・行使した場合、それぞれについて罪が成立し、併合罪として処理されます。 3. 不正競争防止法違反 偽造した公的書類にホログラムなどの偽造防止技術が施されている場合、不正競争防止法違反にも問われる可能性があります。 構成要件: 技術的制限手段の回避（不正競争防止法第2条第1項第17号、第21条第2項第2号） 法的解釈: ホログラムなどの偽造防止技術を無効化する行為は、不正競争防止法違反として処罰の対象となります。この罪は、詐欺罪や文書偽造罪とは別個に成立するため、罪数が増加する要因となります。 4. 組織犯罪処罰法違反 地面師グループが組織的に活動している場合、組織犯罪処罰法の適用も考えられます。 構成要件: 組織的な犯罪の実行（組織犯罪処罰法第3条） 犯罪収益の隠匿（同法第10条） 法的解釈: 地面師グループの活動が「組織的犯罪集団」の要件を満たす場合、より重い刑罰が科される可能性があります。また、詐取した金銭の隠匿や資金洗浄行為も、別途処罰の対象となります。 5. 電子計算機使用詐欺罪（刑法第246条の2） オンラインバンキングなどを利用して詐取した金銭を移動させる場合、この罪に該当する可能性があります。 第二百四十六条の二（電子計算機使用詐欺）前条に規定するもののほか、人の事務処理に使用する電子計算機に虚偽の情報若しくは不正な指令を与えて財産権の得喪若しくは変更に係る不実の電磁的記録を作り、又は財産権の得喪若しくは変更に係る虚偽の電磁的記録を人の事務処理の用に供して、財産上不法の利益を得、又は他人にこれを得させた者は、十年以下の懲役に処する。 構成要件: 電子計算機に虚偽の情報を与える 不正な指令を与える 財産上の利益を得る 法的解釈: 地面師が詐取した金銭をオンラインで移動させる際、虚偽の情報を入力するなどした場合、この罪が成立する可能性があります。通常の詐欺罪とは別に処罰されるため、刑罰が加重される要因となります。 地面師対策の法的アプローチ 地面師による被害を防ぐため、法的な観点からいくつかのアプローチが考えられます。 1. 取引時の本人確認強化 法的根拠: 不動産登記法第23条（申請人等の識別検証） 犯罪による収益の移転防止に関する法律（犯収法） 具体的対策: 生体認証の導入: 指紋や顔認証などの生体情報を用いた本人確認 複数の身分証明書の要求: 運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど 公的機関による本人確認サービスの利用 2. エスクロー制度の法制化 法的根拠: 現状では法制化されていないが、不動産取引の安全性を高めるための新法制定が検討されている 具体的対策: 中立的な第三者（エスクローエージェント）が売買代金を管理 所有権移転と代金支払いの同時履行を確実に行う エスクローエージェントの資格や責任を法的に規定 3. 不動産登記制度の電子化・ブロックチェーン化 法的根拠: 不動産登記法の改正（電子化に対応するための法改正が必要） 具体的対策: 登記情報のブロックチェーン化による改ざん防止 スマートコントラクトを活用した自動的な所有権移転 リアルタイムでの登記情報更新と確認 4. 罰則の強化 法的根拠: 刑法改正 組織犯罪処罰法改正 具体的対策: 地面師行為に特化した加重処罰規定の新設 没収・追徴制度の拡充による被害回復の促進 国際的な犯罪に対する域外適用の拡大 5. 被害者保護制度の充実 法的根拠: 犯罪被害者等基本法 新たな被害者保護法の制定 具体的対策: 地面師被害に特化した補償制度の創設 心理的サポートを含む総合的な被害者支援体制の構築 被害回復給付金制度の拡充 結論 地面師の手口は、法律、テクノロジー、社会システムの進化に合わせて常に変化しています。そのため、対策も多面的かつ柔軟である必要があります。 法的アプローチとしては、既存の法律の厳格な適用と新たな法制度の整備の両面から取り組むことが重要です。 同時に、テクノロジーの活用や国際的な協力体制の構築、そして一般市民への啓発活動など、総合的なアプローチが不可欠です。 地面師対策は、単に犯罪を取り締まるだけでなく、安全で信頼できる不動産取引システムを構築するという、より大きな社会的課題の一部として捉える必要があります。 今後は、AI やブロックチェーンなどの先端技術を活用しつつ、法制度の整備と国際的な協力体制の強化を進めていくことが、地面師対策の鍵となるでしょう。 同時に、不動産取引に関わるすべての人々の意識向上と、社会全体でのリスク管理体制の構築が求められます。 地面師の手口は巧妙化の一途をたどっていますが、法律の専門家、テクノロジーの専門家、そして一般市民が協力して対策を講じることで、より安全で信頼できる不動産取引の実現が可能となるはずです。 この問題に対する社会の関心を高め、継続的な対策の改善と実施を行っていくことが、今後の重要な課題となるでしょう。 関連記事 あわせて読みたい 地面師たちと登記制度の落とし穴：登記の公信力とはなにか？ 【1. はじめに：不動産取引の闇】 2018年、東京都内の一等地で起きた衝撃的な出来事が日本中を震撼させました。約55億円相当の土地が、所有者の知らないうちに売却され… あわせて読みたい 地面師詐欺の法的構造：刑法と民法の観点からの徹底分析 【1. 序論：地面師詐欺の社会的影響と法的課題】 1.1 地面師詐欺の定義と歴史的背景 地面師詐欺は、他人の不動産を不正に売却して金銭を騙し取る詐欺行為を指します。こ… あわせて読みたい 地面師とは？『地面師たち』から学ぶ不動産取引の落し穴と安全な取引の秘訣 【1. はじめに：Netflixドラマ『地面師たち』の衝撃】 2024年7月、Netflixで配信された『地面師たち』は、不動産業界に大きな話題を呼んでいます。綾野剛と豊川悦司がダ… 売買 法律 よかったらシェアしてね！ URLをコピーしました！ URLをコピーしました！ コメント コメントする 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