「中古で買ったマンションに欠陥が見つかったけど、デベロッパーに何も言えない…」そんな悔しい思いをしていませんか？
2026年4月1日に施行される区分所有法の改正によって、その長年の問題が遂に解決されます。これからは、中古マンションの購入者であっても、管理組合を通じてデベロッパーに欠陥の責任を追及できるようになるのです。
これまでの法律では、売買契約の当事者である新築購入者しかデベロッパーに請求できず、中古購入者は非常に不利な立場にありました。
この記事では、なぜ中古購入者が不利だったのかという複雑な法的構造から、法改正で何がどう変わるのか、そしてあなたの管理組合が今から何を準備すべきかまで、専門的な内容を分かりやすく徹底解説します。法改正という絶好の機会を逃さず、大切な資産を守るために、ぜひ最後までご覧ください。
はじめに：マンション建設から権利行使までの複雑な法的関係
マンションの欠陥（瑕疵）を巡る問題は、一見シンプルに見えて実は非常に複雑な法的構造を持っています。なぜなら、マンションの建設から購入、そして管理に至るまでに、複数の契約関係が絡み合い、時間の経過とともに権利関係が変化していくからです。
本稿では、2026年4月1日に施行される区分所有法改正を中心に、マンションの欠陥責任を巡る法的構造を、建設段階から順を追って緻密に解説します。特に、なぜ中古購入者が不利な立場に置かれてきたのか、そしてそれがどのように解決されるのかを、法的ロジックを明確にしながら説明していきます。
第1部：マンション建設における契約構造
第1章：工事請負契約 ─ デベロッパーと建設会社の関係
1-1. 契約当事者の確定
マンションの建設は、まず土地を取得したデベロッパー（事業主）が、建設会社（ゼネコン等）に建設工事を発注することから始まります。
工事請負契約の当事者：
- 注文者（発注者）：デベロッパー（売主）
- 請負人：建設会社（ゼネコン等）
この段階では、まだマンションの購入者は決まっておらず、当然ながら管理組合も存在しません。これは極めて重要な事実です。なぜなら、建設工事の瑕疵について、購入者や管理組合が建設会社に直接請求できない根本的な理由がここにあるからです。
1-2. 工事請負契約の法的性質
工事請負契約は民法632条に基づく請負契約であり、以下の特徴を持ちます：
請負人（建設会社）の義務：
- 仕事の完成義務（民法632条）
- 契約不適合責任（民法636条、637条）
- 種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合の責任
- 注文者は修補請求、損害賠償請求、契約解除等が可能
注文者（デベロッパー）の義務：
- 報酬支払義務（民法632条）
- 協力義務（信義則上の義務）
1-3. 請負契約における瑕疵担保責任の構造
建設会社は、デベロッパーに対して以下の責任を負います：
- 契約不適合責任の内容
- 修補義務：欠陥部分の修理・やり直し
- 損害賠償義務：修補に代えて、または修補とともに
- 報酬減額：修補不能な場合等
- 責任期間
- 構造耐力上主要な部分：引渡しから10年（住宅品質確保促進法）
- その他の部分：契約または民法の規定による
第2章：売買契約 ─ デベロッパーと購入者の関係
2-1. 売買契約の時期と性質
デベロッパーは、建設工事と並行して、または完成後に、個々の住戸（専有部分）を一般消費者に販売します。
不動産売買契約の当事者：
- 売主：デベロッパー
- 買主：各住戸の購入者（将来の区分所有者）
契約の時期による分類：
- 青田売り：建物完成前に売買契約を締結
- 完成売り：建物完成後に売買契約を締結
2-2. 売買契約における契約不適合責任
売主であるデベロッパーは、買主に対して以下の責任を負います：
売主の契約不適合責任（民法562条〜）：
- 追完請求権：目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し
- 代金減額請求権：追完不能または追完拒絶の場合
- 損害賠償請求権：売主に帰責事由がある場合
- 解除権：契約目的達成不能等の場合
新築住宅の特則（住宅品質確保促進法）：
- 構造耐力上主要な部分・雨水浸入防止部分：引渡しから10年間
- 瑕疵担保責任保険または供託による資力確保措置義務
2-3. 権利の個別性 ─ なぜ問題が生じるのか
ここで重要なのは、各購入者とデベロッパーの売買契約は個別契約だということです。
- A号室の購入者とデベロッパーの契約
- B号室の購入者とデベロッパーの契約
- C号室の購入者とデベロッパーの契約
これらは法的に独立した契約であり、それぞれの契約から生じる権利も個別のものです。
第2部：権利関係の変遷と問題の発生
第3章：管理組合の成立と法的性質
3-1. 管理組合の当然成立
マンションの引渡し後、区分所有法3条により、区分所有者は全員で当然に管理組合を構成します。
管理組合成立の特徴：
- 設立行為不要（法律上当然に成立）
- 脱退の自由なし（区分所有者である限り組合員）
- 全員参加が強制される
3-2. 管理組合の法的性質の二面性
管理組合の法的性質は、法人化の有無により異なります：
（1）管理組合法人（法人化している場合）
- 法人格を有する
- 権利義務の主体となれる
- 管理組合法人名義で契約・訴訟可能
- 全国の約12％が法人化
（2）法人化していない管理組合（大多数）
- 法人格を持たない
- 「権利能力なき社団」として扱われる
- 権利義務の主体にはなれない
- 代表者（理事長）個人名義での取引
3-3. 権利能力なき社団の限界
判例（最高裁昭和39年10月15日判決）によれば、権利能力なき社団の要件は：
- 団体としての組織を備えている
- 多数決の原則により運営
- 構成員の変更にかかわらず団体が存続
- 代表者の選出方法、総会運営、財産管理等の主要事項が確定
しかし、権利能力がないため、法的には：
- 契約の当事者になれない
- 財産の所有者になれない
- 訴訟の当事者になれない（民事訴訟法29条の例外を除く）
第4章：共用部分の瑕疵と権利の帰属
4-1. 専有部分と共用部分の区別
マンションは法的に以下に区分されます：
専有部分：
- 各住戸の内部（壁・床・天井の内側）
- 各区分所有者の単独所有
- 瑕疵の責任追及は所有者個人が行う
共用部分：
- 専有部分以外の建物部分（法定共用部分）
- 規約により定められた部分（規約共用部分）
- 全区分所有者の共有（持分割合は原則として専有部分の床面積比）
4-2. 共用部分の瑕疵に関する権利の複雑性
共用部分に瑕疵が発見された場合、損害賠償請求権は誰に帰属するのでしょうか？
理論的帰結：
- 共用部分は全区分所有者の共有
- 各区分所有者が持分に応じて権利を有する
- したがって、損害賠償請求権も各区分所有者に帰属
実務上の問題：
- 全員が個別に請求すると非効率
- 少額の持分では訴訟費用倒れ
- 統一的な対応が困難
第5章：中古売買による権利関係の断絶
5-1. 債権の相対性と承継の問題
ここで、民法の基本原則である「債権の相対性」が重要になります。
債権の相対性とは：
- 債権は特定の当事者間でのみ効力を持つ
- 第三者に対しては原則として効力がない
- 債権の移転には「債権譲渡」という特別な行為が必要
マンションの中古売買における問題：
【新築購入時】
デベロッパー ←売買契約→ 新築購入者（A）
↑
ここで契約不適合責任が発生
【中古売買時】
新築購入者（A） ←中古売買契約→ 中古購入者（B）
デベロッパー ← ? → 中古購入者（B）
↑
直接の契約関係なし！
5-2. なぜ損害賠償請求権は自動承継されないのか
所有権（物権）の移転：
- 売買契約＋登記により完全に移転
- 新所有者は誰に対しても所有権を主張可能
損害賠償請求権（債権）の移転：
- 債権譲渡の意思表示が必要（民法466条）
- 債務者（デベロッパー）への通知または承諾が必要（民法467条）
- これらの手続きなしには移転しない
実務上の帰結： 中古売買契約で「瑕疵担保責任に関する権利も譲渡する」という特約がない限り、中古購入者はデベロッパーに対する損害賠償請求権を取得しません。
第6章：2016年東京地裁判決 ─ 問題の顕在化
6-1. 事案の概要と争点
2016年7月29日東京地方裁判所判決は、この理論的問題を実務に突きつけました。
事案：
- マンションの外壁タイルに施工不良による剥落の危険
- 管理組合の理事長が、デベロッパーを被告として損害賠償請求訴訟を提起
- 当該マンションには中古購入者が含まれていた
争点： 管理組合の理事長は、中古購入者を含む全区分所有者を代表して、共用部分の瑕疵について損害賠償請求する原告適格を有するか？
6-2. 裁判所の判断とその論理
裁判所の結論： 原告適格を否定し、訴えを却下
判決の論理構成：
- 債権の帰属に関する判断
- 瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求権は、売買契約の効果として買主に帰属
- 中古購入者は、売主（デベロッパー）との間に契約関係がない
- 前所有者からの債権譲渡がない限り、権利を有しない
- 管理者の代理権に関する判断
- 区分所有法26条により、管理者は区分所有者を代理できる
- しかし、代理の前提として本人（区分所有者）が権利を有することが必要
- 権利を有しない者については代理することができない
- 原告適格に関する結論
- 新築購入者のみを代表することは理論上可能
- しかし、共用部分全体についての請求では、全区分所有者の代表が必要
- 中古購入者を代表できない以上、原告適格を欠く
6-3. 判決の問題点と実務への影響
この判決は、法理論としては正当でしたが、実務に深刻な問題をもたらしました：
実務上の困難：
- 前所有者の探索
- 10年前に売却した人の現住所を探すのは困難
- 死亡・海外移住等の場合はさらに複雑
- 債権譲渡手続きの煩雑さ
- 全ての前所有者から個別に債権譲渡を受ける必要
- デベロッパーへの通知も必要
- 費用と利益の不均衡
- 新築購入者だけで訴訟費用を負担
- 勝訴の利益は全区分所有者が享受
第3部：法改正による解決
第7章：区分所有法改正の内容
7-1. 改正の基本的方向性
2026年4月1日施行予定の改正区分所有法は、上記の問題を立法的に解決します。
改正の核心： 共用部分の瑕疵に関する損害賠償請求について、管理組合（管理者）が現在の全区分所有者を当然に代表できることを明文化
7-2. 改正法26条の構造
改正のポイント：
代表権の法定
「管理者は、共用部分に関する損害賠償請求権を行使するにあたり、
現在の区分所有者全員を当然に代表する」（要旨）
- 権利取得経緯の不問
- 新築購入・中古購入の別を問わない
- 債権譲渡の有無も問わない
- 過去の所有者の排除
- 請求時点の区分所有者のみが対象
- 過去の所有者の同意・関与は不要
7-3. 改正の法的構成 ─ なぜこれで解決するのか
理論的説明：
- 訴訟法上の当事者適格の付与
- 実体法上の権利の所在とは別に、訴訟追行権を法定
- 管理者に「訴訟担当」としての地位を与える
- 実体法上の効果
- 判決効は現在の全区分所有者に及ぶ
- 取得した損害賠償金は共用部分の修繕に使用
- 政策的正当化
- マンション管理の効率性
- 中古購入者の保護
- 共用部分の適切な維持管理
第8章：マンション標準管理規約の改正
8-1. 標準管理規約の位置づけ
国土交通省が定める「マンション標準管理規約」は、法的拘束力はないものの、全国の管理組合の9割以上が参考にする実質的な標準となっています。
8-2. 改正される重要条項
（1）損害賠償請求権の帰属と行使
第○条（共用部分の瑕疵に基づく請求）
1. 共用部分の瑕疵に基づく損害賠償請求権は、その行使により
利益を受ける現在の区分所有者に帰属するものとする。
2. 理事長は、前項の請求権を区分所有者全員のために行使する
ことができる。
3. 区分所有権の取得原因（新築購入、中古購入、相続等）に
かかわらず、現在の区分所有者は平等に前項の利益を享受する。
（2）過去の区分所有者の権利の制限
第○条（過去の区分所有者の権利）
1. 区分所有権を譲渡した者は、譲渡の時をもって、共用部分の
瑕疵に基づく損害賠償請求に関する一切の権利を失う。
2. 前項の規定は、譲渡の際の特約の有無にかかわらず適用される。
（3）取得した損害賠償金の取扱い
第○条（損害賠償金の使途）
1. 共用部分の瑕疵に基づいて取得した損害賠償金は、修繕積立金
会計に繰り入れなければならない。
2. 前項の損害賠償金は、当該瑕疵の修繕費用に優先的に充当する。
3. 損害賠償金を個別の区分所有者に分配することはできない。
第9章：改正法の適用関係
9-1. 時間的適用範囲
施行日：2026年4月1日（予定）
適用関係の原則：
- 施行日以後の請求から新法適用
- 施行日前に発生した瑕疵も対象
- ただし、既に時効消滅した権利は復活しない
9-2. 経過措置の内容
重要な経過規定：
- 施行日前に提起された訴訟には旧法適用
- 施行日前の総会決議に基づく訴訟提起も旧法
- 施行日後の新たな訴訟から新法適用
第4部：実務対応ガイド
第10章：管理組合の具体的対応
10-1. 現在すべきこと（2025年6月時点）
（1）権利関係の確認
- 築年数と瑕疵担保期間の確認
- 新築購入者と中古購入者の割合調査
- 過去の不具合履歴の整理
（2）証拠の保全
- 売買契約書、重要事項説明書の収集
- 建築確認関係書類の確認
- 不具合箇所の写真撮影、記録作成
（3）専門家への相談
- 建物診断の実施検討
- 弁護士への相談（改正法の影響確認）
- 改正を見据えた戦略立案
10-2. 法施行に向けての準備（2025年後半〜2026年3月）
（1）管理規約の改正準備
- 現行規約と標準管理規約の比較
- 改正案の作成
- 住民説明会の開催
（2）総会決議の準備
- 瑕疵の調査報告書作成
- 損害額の概算
- 訴訟提起の是非検討
（3）合意形成
- 中古購入者への説明
- 費用負担の説明
- 反対者への対応
第11章：想定されるケースと対応
11-1. デベロッパーが倒産している場合
対応の優先順位：
- 住宅瑕疵担保責任保険の確認
- 住宅瑕疵担保履行法により付保義務
- 保険法人への直接請求権行使
- 供託金の確認
- 保険に代えて供託している場合
- 還付手続きの実施
- 施工会社への直接請求
- 不法行為責任（民法709条）での請求
- 立証責任の問題に注意
11-2. 一部の区分所有者が反対する場合
法的整理：
- 総会決議があれば個別の同意不要
- 訴訟提起は普通決議事項（過半数）
- 反対者も決議に拘束される
実務的対応：
- 丁寧な説明と情報開示
- 費用対効果の明示
- 段階的な合意形成
11-3. 時効が迫っている場合
時効期間の確認：
- 権利行使可能時から10年（民法166条）
- 瑕疵を知ってから5年（民法166条）
- いずれか早い方
時効中断（更新）措置：
- 催告（6か月の完成猶予）
- 協議を行う旨の合意（1年の完成猶予）
- 早期の訴訟提起検討
第12章：中古マンション取引への影響
12-1. 購入者側の留意点
改正後のメリット：
- 共用部分の瑕疵リスク軽減
- 管理組合を通じた権利行使可能
- 新築購入者との格差解消
確認すべき事項：
- 築年数と瑕疵担保期間
- 過去の不具合・修繕履歴
- 管理組合の訴訟検討状況
12-2. 売主側の留意点
告知義務の強化：
- 瑕疵の存在を知っている場合の告知
- 管理組合の動向に関する情報提供
- 改正法の影響説明
価格査定への影響：
- 瑕疵リスクの適正評価
- 管理組合の対応能力評価
- 市場価格への反映
第5部：より深い理解のために
第13章：比較法的考察
13-1. アメリカ法との比較
アメリカのコンドミニアム法制：
- HOA（Homeowners Association）の強力な権限
- 明確な法人格と訴訟追行権
- Developer（開発業者）への直接請求権
日本法との相違：
- 当初から法人格を前提とした制度設計
- 訴訟社会を背景とした紛争解決志向
- 高額な管理費による専門家雇用
13-2. ドイツ法との比較
ドイツ住居所有権法（WEG）：
- 管理者の包括的代理権
- 5年間の瑕疵担保期間
- 技術的検査の法定化
示唆：
- 予防的アプローチの重要性
- 専門家関与の制度化
- 長期的視点での制度設計
第14章：理論的課題と展望
14-1. 残された理論的課題
（1）実体法と手続法の関係
- 実体的権利の所在と訴訟追行権の分離
- 判決効の及ぶ範囲
- 既判力の主観的範囲
（2）債権法理論への影響
- 債権の相対性原則の修正
- 法定訴訟担当の拡大
- 団体法理論の発展
14-2. 今後の展望
さらなる法改正の可能性：
- 瑕疵担保期間の延長
- 管理組合の権限強化
- 専門家関与の義務化
実務の発展方向：
- 予防法務の重視
- 管理組合のプロ化
- 紛争の早期解決
結論：すべての区分所有者が守られる時代へ
法改正の意義
2026年4月1日に施行される改正区分所有法は、マンションの欠陥を巡る長年の問題に終止符を打つ画期的な改正です。
改正の核心：
- 中古購入者も含めた全区分所有者の保護
- 管理組合による統一的な権利行使の実現
- 共用部分の適切な維持管理の促進
実務への示唆
管理組合にとって：
- 権利行使のハードルが大幅に低下
- 中古購入者との公平性確保
- 訴訟戦略の選択肢拡大
中古購入者にとって：
- 新築購入者との格差解消
- 資産価値の保護強化
- 購入時の不安軽減
市場全体にとって：
- 中古流通の活性化
- 管理の重要性の再認識
- 持続可能な住宅ストック形成
最後に
マンションは、単なる個人の所有物の集合体ではなく、一つの共同体としての側面を持ちます。今回の法改正は、この共同体としての一体性を法的に承認し、構成員全員の利益を守る仕組みを整えるものです。
改正法の施行まで残り1年を切りました。すべての管理組合、そしてすべての区分所有者が、この機会を活かし、より良いマンションライフを実現することを期待します。
【資料編】関係法令・チェックリスト
1. 主要条文対照表
区分所有法26条（改正前後対照）
項目
改正前
改正後
管理者の権限
共用部分等につき生じた損害賠償金等の請求及び受領
同左＋「現在の区分所有者全員を当然に代表」
中古購入者
明文規定なし
取得原因を問わず代表
過去の所有者
解釈上の問題
明文で排除
2. 時系列チェックリスト
□ 2025年7月〜9月：現状把握期間
- 瑕疵の有無確認
- 権利関係調査
- 専門家相談
□ 2025年10月〜12月：準備期間
- 管理規約改正案作成
- 住民説明会開催
- 証拠収集
□ 2026年1月〜3月：決議準備期間
- 総会議案作成
- 委任状収集
- 最終確認
□ 2026年4月〜：新法施行後
- 必要に応じて訴訟提起
- 新制度での運用開始
3. 相談窓口一覧
公的機関：
- マンション管理センター
- 各都道府県住宅相談窓口
- 法テラス
専門家団体：
- 日本マンション管理士会連合会
- 各地の弁護士会
- 日本建築家協会
保険・保証機関：
- 住宅瑕疵担保責任保険協会
- 各保険法人相談窓口
本稿は2025年6月現在の情報に基づいています。法改正の詳細については、最新の情報をご確認ください。
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