「不動産を買いたいけど、税金ってややこしい…」そんな不安を解消します！この記事では、不動産購入時の印紙税から、保有中の固定資産税、売却時の譲渡所得税、そして相続税まで、不動産取引に関わる全ての税金を徹底解説。
豊富な具体例と分かりやすい説明で、初心者の方でも安心して読み進められます。この記事を読めば、不動産税制の疑問がスッキリ解消！
不動産取引で必要となる税金完全ガイド：購入から保有、売却、相続まで徹底解説
1. 不動産購入時にかかる税金
1.1 印紙税：契約書に貼る切手
不動産売買契約書や建築工事請負契約書など、一定の契約書に課税されるのが印紙税です。契約金額に応じて税額が異なり、収入印紙を契約書に貼り付けて消印することで納税します。
ポイント： 電子契約の場合は印紙税が不要です。
税額（2024年4月1日現在）：
| 契約金額 | 税額 （軽減税率適用期間：令和8年3月31日まで） | 税額（通常税率） |
|---|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1千円 | 2千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 5千円 | 1万円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | |
| 50億円超 | 60万円 |
具体例：4,000万円の不動産売買契約書の場合、軽減税率適用期間内であれば印紙税は1万円、通常税率であれば2万円となります。
1.2 登録免許税：登記簿に記録するための税金
不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記など、不動産に関する登記を行う際に課税されるのが登録免許税です。税額は、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。
ポイント： 新築住宅や中古住宅の取得、住宅ローンの利用など、一定の要件を満たす場合には軽減税率が適用されます。
税率（主なもの）：
| 登記の種類 | 税率（原則） | 税率（軽減税率） |
|---|---|---|
| 所有権移転登記 | 2.0% | 0.3%（自己居住用住宅、一定の要件を満たす場合）、0.15%（特定居住用家屋の所有権移転登記の特例） |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1%（住宅ローン利用の場合、一定の要件を満たす場合） |
| 所有権保存登記（新築） | 0.4% | 0.15%（自己居住用住宅、一定の要件を満たす場合） |
固定資産税評価額とは？
市町村（東京23区は都）が固定資産税を課税するために評価した不動産の価格です。毎年送られてくる固定資産税の納税通知書や、不動産の所在地の市町村役場で確認できます。一般的に、市場価格よりも低く評価されています。おおよその目安として、市場価格の７割程度が固定資産税評価額に相当するとされています。
ここで言う市場価格は、「正常価格」 に近い概念です。これは、日本の不動産鑑定評価基準で定義される価格で、以下のような条件を満たす売買の成立が想定されています：
- 自由な取引条件で行われる。
- 売り急ぎや買い急ぎがない。
- 市場に関する十分な情報が公開されている。
つまり、一般的な市況下で成立する標準的な売買価格を指します。
具体例：
- ケース1：中古住宅を購入（自己居住用）：
- 固定資産税評価額：2,000万円
- 所有権移転登記の登録免許税：2,000万円 × 0.3% = 6万円
- ケース2：新築マンションを購入（住宅ローン利用）：
- 土地の固定資産税評価額：1,000万円
- 建物の固定資産税評価額：1,500万円
- 所有権保存登記の登録免許税：1,500万円 × 0.15% = 22,500円
- 抵当権設定登記の登録免許税：（1,000万円 + 1,500万円）× 0.1% = 25,000円
1.3 消費税：建物の購入にかかる税金
土地の売買には消費税はかかりませんが、建物の購入には消費税がかかります。個人間の売買（中古住宅など）では消費税は課税されません。新築住宅や、不動産業者から購入する中古住宅が課税対象となります。
税率： 10%（軽減税率の適用はありません）
具体例：4,000万円の新築マンションを購入した場合（土地代2,000万円、建物代2,000万円）、建物価格に消費税がかかるため、消費税額は2,000万円 × 10% = 200万円となります。
1. 土地の売買と消費税
土地の売買代金には消費税がかかりません。
これは、日本の消費税法において「非課税取引」として扱われているためです。その理由は以下の通りです：
- 土地は「消費」されるものではないため、消費税の課税対象外。
- 土地の取引に税負担を課すと、土地価格の上昇や経済活動の停滞を招く可能性があるため、公共政策上非課税とされています。
2. 建物の売買と消費税
建物は消費税の課税対象です。ただし、課税の有無は取引の形態によって異なります。
(1) 消費税が課税される場合
以下の場合、建物の売買代金に消費税が課されます：
- 新築住宅: 不動産会社やハウスメーカーから購入する場合。
- 中古住宅（業者間取引）: 不動産業者が販売する中古住宅。
(2) 消費税が課税されない場合
個人間で建物を売買する場合、消費税は課税されません。たとえば、中古住宅の売買がこれに該当します。
3. 個人間取引に消費税が課税されない理由
消費税法では、「事業者が事業として行う取引」にのみ消費税が課されます。個人間取引が非課税となる理由は次の通りです：
- 事業者ではないから
消費税は、事業として物品やサービスを供給する者が負担し、消費者が間接的に支払う仕組みです。個人間の売買は事業活動ではないため、課税対象外とされます。 - 取引の透明性確保が難しい
個人間の売買では、取引が公に記録されにくいため、課税処理が難しい場合があります。
1.4 不動産取得税：不動産を取得した時にかかる税金
不動産を取得した際に一度だけ課税される税金で、有償・無償を問わず、不動産取得に対して広く適用されます。
主な課税対象となる取得方法：
- 購入
- 新築
- 贈与
- 交換
- その他の取得方法
納税通知書は、取得から数ヶ月後に届くのが一般的です。
不動産取得税の計算方法
基本的な計算式：固定資産税評価額 × 税率
税率
- 土地・住宅: 3%（2027年3月31日までの取得の場合）
- 住宅以外の家屋: 4%
軽減措置
軽減措置は、自己居住用の住宅や住宅用土地の取得に適用され、税負担が大幅に減少する場合があります。以下に主な軽減措置を解説します。
1. 住宅の特例
住宅の固定資産税評価額から一定額が控除されます。控除後の金額に税率を適用して税額を算出します。
要件：
- 床面積が50㎡以上240㎡以下であること。
- 取得した住宅が新築または中古で、一定の条件を満たす場合。
控除額の例：
- 新築住宅の場合：1,200万円
- 中古住宅の場合：築年数により異なる（以下参照）。
| 築年数 | 控除額 |
|---|---|
| 20年以内（耐火建築物は25年以内） | 1,200万円 |
| 築20年超（耐火建築物は25年超） | 軽減なし |
2. 土地の特例
住宅用土地を取得した場合、以下の軽減措置が適用されます。
計算方法： 課税標準額（固定資産税評価額）の1/2を基準に税額を算出。
さらに、以下の控除額が適用されます：
- 1戸あたり 45,000円 を限度に控除。
- 土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 住宅の床面積の2倍の面積 × 税率の金額が控除対象。
軽減措置を適用した具体例
ケース1：自己居住用の中古住宅を購入
| 項目 | 固定資産税評価額 | 計算方法 | 税額 |
|---|---|---|---|
| 土地の不動産取得税 | 1,000万円 | (1,000万円 × 1/2) × 3% | 15万円 |
| 建物の不動産取得税 | 1,500万円 | (1,500万円 – 1,200万円) × 3% | 9万円 |
| 合計 | – | – | 24万円 |
ケース2：投資用マンションを購入
| 項目 | 固定資産税評価額 | 計算方法 | 税額 |
|---|---|---|---|
| 土地の不動産取得税 | 800万円 | 800万円 × 3% | 24万円 |
| 建物の不動産取得税 | 1,200万円 | 1,200万円 × 3% | 36万円 |
| 合計 | – | – | 60万円 |
軽減措置のポイント
- 申請期限に注意
軽減措置を受けるには、取得後に申請が必要です。市区町村からの通知を見逃さず、期限内に申請を行いましょう。 - 軽減措置の有無で税額が大きく変動
軽減措置を活用すると、特に自己居住用の住宅における税額が大幅に削減されます。
不動産取得税のまとめ
不動産取得税は一度きりの税金ですが、事前に軽減措置を理解し、必要な手続きを行うことで負担を軽減できます。特に自己居住用住宅の購入を検討している場合は、税率や控除額について確認しておくことが重要です。
2. 不動産保有時にかかる税金
不動産は購入したら終わりではありません。所有している間も、毎年税金がかかります。これらの税金は、固定資産の価値に応じて課税されるため、所有している限り払い続ける必要があります。
2.1 固定資産税：土地や建物の価値に応じて毎年
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産（土地・建物）を所有している人に課税される税金です。税額は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算されます。市町村（東京23区は都）が課税し、年4回に分けて納付します。
計算方法：
固定資産税評価額 × 税率（標準税率：1.4%）
ポイント：
- 住宅用地の特例： 住宅が建っている土地は、課税標準となる評価額が軽減されます。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：評価額 × 1/6
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）：評価額 × 1/3
- 新築住宅の軽減：新築住宅（一定の要件を満たすもの）は、一定期間、固定資産税額が1/2に軽減されます。
具体例：
- ケース1：戸建て住宅（土地200㎡、建物）を所有：
- 土地の固定資産税評価額：3,000万円
- 建物の固定資産税評価額：1,500万円
- 土地の固定資産税：（3,000万円 × 1/6）× 1.4% = 7万円
- 建物の固定資産税：1,500万円 × 1.4% = 21万円
- 合計：7万円 + 21万円 = 28万円
- ケース2：新築マンション（自己居住用）を所有（築3年目）：
- 土地の固定資産税評価額（持分）：1,000万円
- 建物の固定資産税評価額（持分）：800万円
- 新築住宅の軽減措置適用期間（例：5年間）
- 土地の固定資産税：（1,000万円 × 1/3）× 1.4% = 約4.6万円
- 建物の固定資産税：（800万円 × 1/2）× 1.4% = 5.6万円
- 合計：約4.6万円 + 5.6万円 = 約10.2万円
2.2 都市計画税：計画区域に不動産を持っている人に
都市計画税は、都市計画法に基づいて指定された都市計画区域内に不動産を所有している人に課税される税金です。都市計画事業（道路、公園、下水道などの整備）の費用に充てられます。固定資産税とあわせて納付することが一般的です。
計算方法：
固定資産税評価額 × 税率（上限：0.3%）
ポイント：
- 税率は市町村によって異なります。
- 固定資産税と同様に、住宅用地の特例が適用される場合があります。
具体例：
- ケース1：固定資産税の例と同じ戸建て住宅の場合：
- 土地の固定資産税評価額：3,000万円
- 建物の固定資産税評価額：1,500万円
- 都市計画税率：0.2%（仮定）
- 土地の都市計画税：（3,000万円 × 1/3）× 0.2% = 2万円
- 建物の都市計画税：1,500万円 × 0.2% = 3万円
- 合計：2万円 + 3万円 = 5万円
3. 不動産売却時にかかる税金
所有していた不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。これを譲渡所得税といいます。また、売却時には印紙税もかかる場合があります。
3.1 印紙税：不動産売買契約書
不動産を売却する際にも、購入時と同様に不動産売買契約書に印紙税が課税されます。税額は契約金額に応じて異なります（上記の「1.1 印紙税」を参照）。
3.2 譲渡所得税：売却して利益が出た場合
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
計算方法：
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 特別控除
譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 × 税率
取得費とは？
不動産の購入代金、仲介手数料、登記費用、改良費などが含まれます。建物については、購入時から売却時までの減価償却費相当額を差し引きます。
譲渡費用とは？
不動産会社への仲介手数料、印紙税（売買契約書）、測量費、建物の解体費用などが含まれます。
税率：
不動産の所有期間によって税率が異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9% → 合計39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5% → 合計20.315%
特別控除：
居住用財産の売却には、最高3,000万円の特別控除の特例があります。一定の要件を満たす必要があります。
具体例：
- ケース1：5年超所有していた自宅を5,000万円で売却した場合：
- 売却価格：5,000万円
- 取得費（購入代金、仲介手数料など）：3,000万円
- 譲渡費用（仲介手数料、印紙税など）：200万円
- 譲渡所得：5,000万円 – (3,000万円 + 200万円) = 1,800万円
- 居住用財産の特別控除：1,800万円 – 3,000万円 = 0円（控除額が譲渡所得を上回るため）
- 譲渡所得税額：0円
- ケース2：3年前に購入した投資用マンションを2,500万円で売却した場合：
- 売却価格：2,500万円
- 取得費：2,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 譲渡所得：2,500万円 – (2,000万円 + 100万円) = 400万円
- 譲渡所得税額：400万円 × 39.63% = 158万5,200円
4. 不動産の相続・贈与時にかかる税金
不動産は、相続や贈与によっても取得することがあります。この場合にも税金がかかります。
4.1 相続税：不動産を相続した場合
相続税は、亡くなった人（被相続人）の財産を相続や遺贈によって取得した場合に、その財産の価額に応じて課税される税金です。不動産も相続税の課税対象となります。
計算方法：
- 課税価格の計算： 相続財産の総額から、借入金や葬式費用などの債務を差し引き、相続開始前3年以内の贈与財産を加算します。
- 基礎控除額の計算： 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
- 課税遺産総額の計算： 課税価格 – 基礎控除額
- 相続税総額の計算： 課税遺産総額を法定相続分で按分し、それぞれの取得金額に対応する税率を掛けて計算した税額を合計します。
- 各相続人の納付税額の計算： 相続税総額を、実際に相続した財産の割合に応じて按分し、税額控除（配偶者の税額軽減、未成年者控除など）を適用します。
不動産の評価額：
- 土地： 路線価方式または倍率方式で評価します。
- 建物： 固定資産税評価額で評価します。
小規模宅地等の特例：
被相続人の自宅の敷地など、一定の要件を満たす宅地については、評価額を最大80%減額する特例があります。
具体例：
- ケース：夫が死亡、相続人は妻と子2人：
- 相続財産：自宅（評価額5,000万円）、預貯金3,000万円
- 法定相続人：妻、子2人
- 基礎控除額：3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円
- 課税価格：5,000万円 + 3,000万円 = 8,000万円
- 課税遺産総額：8,000万円 – 4,
- 課税遺産総額：8,000万円 – 4,800万円 = 3,200万円
- 相続税総額の計算：
- 妻の法定相続分：1/2、取得金額：1,600万円、税率：10%、税額：160万円
- 子の法定相続分：各1/4、取得金額：各800万円、税率：10%、税額：各80万円
- 相続税総額：160万円 + 80万円 + 80万円 = 320万円
- 各相続人の納付税額の計算：
- 妻の相続財産：自宅（小規模宅地等の特例適用で評価額80%減額）、預貯金の一部
- 子の相続財産：預貯金
- （詳細な按分計算は省略しますが、配偶者の税額軽減などが適用される可能性があります）
4.2 贈与税：不動産を贈与した・もらった場合
贈与税は、個人から財産を贈与によって取得した場合に、その財産の価額に応じて課税される税金です。不動産の贈与も贈与税の課税対象となります。
計算方法：
- 贈与財産の価額の計算： 原則として、贈与時の時価で評価します。土地は路線価方式、建物は固定資産税評価額を参考に評価します。
- 課税価格の計算： 贈与財産の価額から基礎控除額110万円を差し引きます。
- 贈与税額の計算： 課税価格に税率を掛けて計算します。贈与者と受贈者の関係によって、一般税率と特例税率があります。
税率：
贈与者と受贈者の関係（直系血族であるかどうかなど）や、贈与額に応じて税率が異なります。一般税率よりも特例税率の方が税率が低く設定されています。
配偶者控除：
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその購入資金を贈与した場合、最高2,000万円まで贈与税が控除される特例があります。
相続時精算課税制度：
60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫への贈与について選択できる制度です。贈与時には一定の控除額（2,500万円）まで贈与税はかかりませんが、将来、相続が発生した際に、贈与時の価額で相続財産に加算され、相続税が課税されます。
具体例：
- ケース1：父から子へ自宅（評価額3,000万円）を贈与した場合：
- 贈与財産の価額：3,000万円
- 基礎控除額：110万円
- 課税価格：3,000万円 – 110万円 = 2,890万円
- 贈与税額（特例税率で計算）：約679万円
- ケース2：婚姻期間25年の夫から妻へ居住用マンション（評価額2,000万円）を贈与した場合：
- 贈与財産の価額：2,000万円
- 配偶者控除：2,000万円
- 贈与税額：0円
5. 節税のポイント
不動産取引における税金は高額になることもありますが、制度を理解し、適切な対策を講じることで、税負担を軽減することができます。ここでは、主な節税ポイントをご紹介します。
- 各種軽減税率・控除の活用： 住宅ローン控除、登録免許税・不動産取得税の軽減措置、譲渡所得の特別控除、相続税の配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例など、利用できる制度は積極的に活用しましょう。
- 特例の適用要件の確認： 各種特例には適用要件が定められています。事前にしっかりと確認し、要件を満たすように計画的に取引を進めることが重要です。
- 電子契約の利用： 印紙税を節約できます。
- 不動産の取得時期・売却時期の検討： 譲渡所得税は所有期間によって税率が異なります。売却時期を調整することで税負担を軽減できる場合があります。
- 生前贈与の活用： 相続税対策として、暦年贈与や相続時精算課税制度を利用した生前贈与を検討するのも有効です。
- 専門家への相談： 税理士などの専門家に相談することで、個別の状況に応じた最適な節税対策をアドバイスしてもらえます。
6. まとめ
不動産取引には、購入時、保有時、売却時、相続・贈与時と、様々なタイミングで税金がかかります。それぞれの税金の仕組みや計算方法、軽減措置などを理解しておくことは、安心して不動産取引を行う上で非常に重要です。
この記事では、不動産取引に関わる主要な税金について、具体的な例を交えながら詳しく解説しました。税金は複雑で分かりにくい部分もありますが、この記事があなたの不動産取引の一助となれば幸いです。
ご自身の状況に合わせて、税理士などの専門家にも相談しながら、賢く不動産取引を進めていきましょう。
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