トヨタのウーブン・シティが描く不動産の未来図：都市開発の常識を覆す巨大実験を徹底解説

トヨタ自動車が静岡県裾野市で進める未来都市プロジェクト「Woven City（ウーブン・シティ）」。これは単なる先進技術を集めたスマートシティ構想ではありません。自動運転モビリティ、AI、サステナビリティ、そして住民の生活データが都市機能と一体化するこの「生きた実験室」は、不動産の価値基準、都市計画のあり方、そして私たちの暮らしそのものを根底から覆す可能性を秘めています。本レポートでは、ウーブン・シティの基本コンセプトから技術的基盤、そして不動産業界に与えるであろう革命的なインパクトまでを多角的に分析し、未来のビジネスチャンスとリスクを読み解きます。

第1章 エグゼクティブサマリー

トヨタ自動車が推進する「Woven City（ウーブン・シティ）」は、単なる先進技術を実装したスマートシティ構想にとどまらない。これは、モビリティ、サステナビリティ、データが建築環境と不可分に結びついた未来の都市生活を具現化するための、世界で最も野心的な大規模プロトタイプである。静岡県裾野市の旧工場跡地に建設されるこの「生きた実験室（リビングラボラトリー）」は、不動産業界に対し、その根幹を揺るがすパラダイムシフトを提示している。

本レポートは、ウーブン・シティの基本概念から、その技術的基盤、そして不動産市場に与えるであろう変革的な影響までを多角的に分析するものである。分析の結果、ウーブン・シティが示唆する未来の不動産のあり方は、以下の点で要約される。第一に、不動産の価値基準が物理的な「空間」から、そこに組み込まれた「サービス」へと移行することである。AIによる生活支援や健康モニタリング機能が統合された住宅は、不動産を単なる居住空間から能動的なサービス提供プラットフォームへと昇華させる。

第二に、自動運転モビリティを前提とした都市設計は、土地利用の常識を覆す可能性を秘めている。駐車場の必要性が劇的に低下することで解放される広大な都市空間は、新たな価値創出の源泉となる。また、通勤の概念が変容することで、「駅からの距離」という従来の価値尺度は相対化され、「モビリティネットワークへのアクセス性」が新たな指標となるだろう。

第三に、ウーブン・シティは、不動産開発における新たなビジネスモデルを提示する。住民の生活から生成されるデータを活用した都市運営サービスの最適化や、不動産とMaaS（Mobility as a Service）を組み合わせたパッケージ提供、さらには都市そのものを研究開発プラットフォームとして企業に提供する「リビングラボラトリー・アズ・ア・サービス」といった収益機会が生まれる。

しかし、この壮大なビジョンの実現には、技術的・経済的課題に加え、データガバナンスという極めて重大なリスクが伴う。Googleの姉妹企業がカナダで計画し、プライバシーに関する市民の強い反発を受けて頓挫した「Sidewalk Toronto」プロジェクトの失敗は、そのリスクの深刻さを物語っている。ウーブン・シティは、私有地に従業員を中心とした住民を迎え入れるという「オプトイン（事前同意）型」モデルを採用することで、Sidewalk Torontoが直面した公共空間におけるガバナンスの問題を戦略的に回避している。しかし、このアプローチは、その成功モデルを既存の都市へスケールさせる上での大きな制約ともなり得る。

本レポートは、不動産開発業者、投資家、都市計画担当者、そして関連テクノロジー企業に対し、ウーブン・シティがもたらす機会と課題を深く理解し、未来の都市と不動産のあり方を見据えた戦略的な示唆を提供することを目的とする。

第2章 ウーブン・シティのパラダイム：「ポスト自動車社会」のためのリビングラボラトリー

2.1. 中核となる哲学：ビジョンの解体

ウーブン・シティの構想は、単なる技術の集合体ではなく、3つの相互に関連する哲学に基づいている。これらの哲学は、プロジェクトの目的とアプローチを深く理解する上で不可欠である。

「ヒト中心」の設計

ウーブン・シティが最も重要視する価値観は「ヒト中心（Human-Centric）」である ¹。これは、テクノロジーが先行し、住民がそれに合わせるのではなく、あくまで人々の幸福とウェルビーイングを最大化するためにテクノロジーを活用するという思想だ。この哲学の根源は、トヨタグループの創業者である豊田佐吉が、機織りをする母を楽にしたいという「自分以外の誰かのために」という想いから自動織機を発明したという、トヨタの原点にまで遡る ²。この創業の精神は、自動車会社からモビリティカンパニーへの変革を目指す現在のトヨタにも受け継がれており、ウーブン・シティの根幹をなしている。

この「ヒト中心」というアプローチは、他のスマートシティプロジェクト、特にデータ収集と技術実装が前面に出されたことで批判を浴びたものとの明確な差別化を図る戦略的な意図も見て取れる。「Woven City（編まれた街）」という名称自体が、トヨタの祖業である織機産業に由来しており ²、これは単なる歴史への言及ではない。ヒト、モノ、情報、自然といった多様な要素が有機的に「織り込まれる」というメタファー ⁵ を用いることで、冷徹なテクノロジー主導の都市ではなく、より人間的で温かみのあるコミュニティを創造するというブランドイメージを構築している。この物語性は、社会的な受容性を獲得する上で極めて重要な要素である。

「生きた実験室」と「テストコース」

ウーブン・シティは、完成された都市を提供する不動産開発プロジェクトではなく、本質的には未来のテクノロジーと社会システムを検証するための広大な研究開発プラットフォームである ⁷。公式には「モビリティのテストコース」と位置づけられており ⁵、自動運転、AI、ロボティクス、パーソナルモビリティ、スマートホームといった最先端技術が、人々が実際に生活する環境下で実証される「生きた実験室（Living Laboratory）」として機能する ¹⁰。この定義は、プロジェクトの主目的が不動産販売による利益ではなく、将来の事業創出に向けた技術とノウハウの蓄積にあることを示している。

「未完成の街」

ウーブン・シティは、意図的に「未完成の街（Unfinished City）」というコンセプトを掲げている ¹。これは、固定されたマスタープランに基づいて一度建設したら終わり、という従来の都市開発モデルからの脱却を意味する。住民やパートナー企業が生活し、実証実験を行う中で得られたデータやフィードバックを基に、都市の機能やサービスが継続的に改善・進化していく動的なモデルを目指している ⁸。このアプローチは、変化の速いテクノロジーに対応するための柔軟性を確保すると同時に、都市そのものをアジャイル開発の対象と捉えるという、新しい都市運営のあり方を示唆している。

2.2. 戦略的目標：トヨタの「モビリティカンパニー」への変革

ウーブン・シティは、トヨタが「自動車をつくる会社」から、人々のあらゆる「移動」を支える「モビリティカンパニー」へと変革するための、最も象徴的かつ具体的な取り組みである ³。この都市は、自動運転車やMaaSといった次世代モビリティサービスだけでなく、それらを支えるエネルギー供給、物流、情報通信、さらには農業やヘルスケアといった多様な領域を統合し、新たなビジネスモデルを創出するための実証の場となる。

プロジェクトが掲げる究極の目的は「幸せの量産（Mass Production of Happiness）」である ²。これは、モビリティの進化を通じて、高齢化社会、環境問題、交通渋滞といった現代社会が抱える様々な課題を解決し ⁷、すべての人々の生活の質を向上させるという壮大なビジョンに基づいている。

2.3. 住民：「Weavers」と「Inventors」

ウーブン・シティの住民は、単なる居住者ではない。彼らは都市の未来を共に創造する能動的な参加者であり、「Weavers（織り手）」や「Inventors（発明家）」と呼ばれる ²。初期の入居者は、トヨタの従業員やその家族、退職した高齢者、子育て世代、そしてプロジェクトに参画する企業の技術者や研究者など、約360人からスタートし、将来的には2,000人以上に拡大する計画である ⁸。

このように、多様な背景を持つ人々が、日常生活の中で新しい技術やサービスを体験し、そのフィードバックを提供することで、実証実験の精度を高める。この意図的にキュレーションされた「オプトイン型」のコミュニティは、「生きた実験室」というモデルを成立させるための重要な構成要素である。

第3章 統合された技術的基盤

ウーブン・シティの革新性は、個々の先進技術だけでなく、それらが「モビリティ」「サステナビリティ」「デジタル」という3つのレイヤーで緊密に統合されている点にある。この統合された基盤が、未来の都市機能と不動産のあり方を規定する。

3.1. モビリティレイヤー：3層構造の交通システム

都市の設計は、世界的な建築家であるビャルケ・インゲルス氏率いるBIG（Bjarke Ingels Group）が担当した ²⁰。その最大の特徴は、地上の交通網を目的別に3種類に完全に分離し、それらを網の目のように織り合わせた点にある ⁷。

1. 高速車両専用道: トヨタの「e-Palette」のような完全自動運転車が走行する専用道路。
2. パーソナルモビリティと歩行者の共存道: 電動スクーターなどの低速モビリティと歩行者が共存するプロムナード。
3. 歩行者専用道: 公園の中を抜けるような、完全に歩行者だけの緑豊かな小道。

この3層構造により、交通の安全性と効率性が飛躍的に向上する。さらに、物流は完全に地下化されている ⁸。地下に設けられた専用ネットワークを通じて、荷物の配送やゴミの収集が行われ、地上の景観や安全性を損なうことなく、都市の動脈としての機能を果たす ¹²。

3.2. サステナビリティレイヤー：水素を中核とするエコシステム

エネルギーインフラ

ウーブン・シティは、カーボンニュートラルの実現を目指し、クリーンエネルギーを全面的に採用する。その中核をなすのが、ENEOSとの協業により構築される水素エネルギーシステムである ¹⁰。再生可能エネルギーを用いて製造されたグリーン水素をパイプラインで都市全体に供給し、定置式の燃料電池発電機によって電力を生み出す。これに加えて、建物の屋根に設置された太陽光パネルなどがエネルギー供給を補完する ²²。

サステナブル建築

建築には、日本の伝統的な木工技術と現代的な工法を組み合わせた木材が多用される ⁶。これは、建設過程におけるCO2排出量を削減し、炭素を固定化するという環境配慮だけでなく、人々に安らぎを与える空間を創出するという「ヒト中心」の思想にも基づいている。このアプローチは、環境性能と生活の質を両立させるビャルケ・インゲルス氏の「ヘドニスティック・サステナビリティ（快楽主義的な持続可能性）」という建築思想とも共鳴している ²⁷。

3.3. デジタルレイヤー：都市の中枢神経系

デジタルツイン

ウーブン・シティの計画、建設、運営において中心的な役割を果たすのが「デジタルツイン」である ¹。これは、物理的な都市をリアルタイムでサイバー空間上に再現する技術であり、新しいモビリティサービスの導入やエネルギー消費の最適化、災害時のシミュレーションなどを、実際に建設する前に行うことを可能にする ¹²。これにより、開発のスピードと精度が劇的に向上し、リスクを最小限に抑えながら都市を進化させることができる。

スマートシティプラットフォーム

都市のあらゆるモノやサービスは、NTTと共同で構築する「スマートシティプラットフォーム」によって接続される ¹²。住宅、交通機関、インフラに設置された無数のセンサーやIoTデバイスがデータを収集し ¹¹、AIがそれを解析することで、都市全体の運営が最適化される。

この物理インフラとデジタルインフラの同時並行的な設計・構築は、不動産の価値を根本的に変える。従来の不動産開発では、まず物理的な建物を建設し、その後に通信回線やスマートデバイスといったデジタルサービスを「付加価値」として追加していた。しかしウーブン・シティでは、3層構造の道路網という物理設計が、自動運転を制御するAIや5G通信網といったデジタル基盤なしには機能しない。水素グリッドの効率的な運用も、デジタルなスマートグリッドシステムに依存している ²⁴。

これは、不動産がもはや単独の物理資産ではなく、都市全体のネットワークに接続された「ノード（結節点）」として機能することを意味する。その結果、個々の建物の資産価値は、その物理的な品質だけでなく、接続されているネットワーク全体の性能、セキュリティ、そしてデータガバナンスの質に大きく左右されることになる。これは、不動産業界にとって全く新しい価値評価のパラダイムであり、同時に新たなリスク要因の出現をも意味している。

第4章 不動産の再定義：ウーブン・シティがもたらす資産、計画、価値へのインパクト

ウーブン・シティで実証される技術とコンセプトは、不動産の機能、都市計画の手法、そして資産価値の評価基準を根本から覆す可能性を秘めている。

4.1. センティエント・ホーム：受動的な構造物から能動的なサービスプロバイダーへ

ウーブン・シティにおける住宅は、単なる「住むための箱」ではない。それは、住民の生活を能動的に支援する「センティエント・ホーム（感覚を持つ家）」へと進化する ⁹。

統合されたサービス

各住戸には、心拍数や睡眠データなどをリアルタイムで収集・分析する健康モニタリングシステムが組み込まれ ²⁵、異常を検知した際には早期に医療機関と連携することも可能になる。また、AIを活用したパーソナルアシスタントが住民の生活パターンを学習し、照明や室温を自動で最適化したり ¹⁰、ロボットが家事を支援したりする ⁷。

不動産への示唆

これにより、不動産の価値は、立地や面積、間取りといった物理的な属性だけでなく、そこに組み込まれたサービスの質や統合レベルによって大きく左右されるようになる。不動産開発業者の役割は、単に建物を建設する者から、住民のライフスタイルを豊かにする「体験をキュレーションする者」へと変化を迫られるだろう。

4.2. 都市計画の再創造：自動車中心都市の陳腐化

駐車場の終焉

ウーブン・シティは、住民が自家用車を所有せず、オンデマンドで利用可能な自動運転のシェアードモビリティ（SAV）を主な移動手段とすることを前提に設計されている。これにより、都市空間の大部分を占めていた駐車場が不要になる。学術研究においても、自動運転車の普及は駐車に必要な土地を劇的に削減することが示唆されており ²⁹、解放された広大な土地を緑地や商業施設、新たな住宅地として再開発することで、莫大な経済的価値を生み出す可能性がある。

交通結節点近接性の価値の相対化

不動産経済学において、通勤時間と物件価格には強い相関関係があることが、全米経済研究所（NBER）などの研究で繰り返し示されてきた ³²。しかし、自動運転車は通勤の概念そのものを変える。乗車中に仕事や休憩が可能になることで、移動時間の心理的・時間的コスト（ディスユーティリティ）が大幅に低下すると予測されている ³⁶。

この変化は、都心から離れた郊外や地方の居住地としての魅力を高め、不動産需要を拡散させる可能性がある ³⁶。ウーブン・シティのシームレスなオンデマンドモビリティシステム ⁷ は、この行動変容が実際に起こるかどうかを検証する世界初の大規模な実証実験となる。もしこの仮説が証明されれば、未来の不動産価値は「駅からの徒歩分数」ではなく、「自動運転モビリティネットワークへのアクセスの質」によって定義されるようになるだろう。これは、都市と郊外の不動産価格の勾配をなだらかにし、従来の不動産評価モデルを根本から見直す必要性を示唆している。

4.3. サステナビリティの建築：木材利用とグリーンテクノロジーの主流化

ウーブン・シティが建築に木材を大規模に採用する ²² という決定は、建築業界に大きな影響を与える可能性がある。このプロジェクトがCLT（Cross-Laminated Timber）などの先進的な木材技術のショーケースとなることで、その安全性や施工性が広く認知され、建築基準法の改正やサプライチェーンの整備を促し、日本国内外での木造建築の普及を加速させる触媒となり得る ³⁸。

また、水素グリッドや再生可能エネルギーが都市インフラとして標準装備される ²⁴ ことで、建物は単なるエネルギー消費者ではなく、都市全体のエネルギーネットワークに貢献する能動的な要素となる。これは、建物の設計思想を変えるだけでなく、エネルギー性能評価が不動産価値を決定する上でより重要な要素となり、将来の環境規制への適合性が資産価値を左右することを意味する。

4.4. 不動産ビジネスモデルの新境地

データ駆動型サービス

不動産の所有者や管理者は、建物内のエネルギー消費量、共用施設の利用状況、住民の移動パターンといった、個人が特定されない形で集約されたデータを活用し、新たな収益源を創出できる ²⁵。これらのデータは、都市サービスの最適化（例：オンデマンド交通の配車最適化）、商業施設のテナントミックスの決定、住民向けの新たなアプリケーション開発などに活用できる。

MaaS（Mobility as a Service）との統合

不動産開発において、住居の提供とMaaSのサブスクリプションをセットで提供するビジネスモデルが考えられる ⁴⁵。これにより、住民は交通費を変動費としてではなく、家賃や管理費の一部として支払うことで、都市内の移動をシームレスに利用できるようになる。交通は、生活から切り離されたコストではなく、居住体験に不可欠なアメニティへと変わる。

「リビングラボラトリー」のアズ・ア・サービス

ウーブン・シティ自体が示すように、不動産そのものを研究開発プラットフォームとして提供するビジネスモデルも生まれる。大規模開発プロジェクトにおいて、テクノロジー企業や大学、スタートアップに対し、彼らの製品やサービスを実世界環境でテストするためのスペースとデータアクセス権をリースすることが可能になる ⁷。これは、不動産を単なる空間の提供から、イノベーションを誘発する「場」の提供へと進化させるものである。

第5章 実装の迷宮：リスク、課題、そしてSidewalk Torontoの影

ウーブン・シティのビジョンは壮大だが、その実現への道は平坦ではない。技術的、経済的な課題に加え、過去の同様のプロジェクトが直面した社会的な障壁、特にデータガバナンスを巡る問題は、プロジェクトの成否を左右する最大の要因となり得る。

5.1. 二つの都市の物語：比較分析

ウーブン・シティの戦略を理解する上で、Googleの姉妹企業Sidewalk Labsが計画し、2020年に中止に追い込まれた「Sidewalk Toronto」プロジェクトとの比較は不可欠である。Sidewalk Torontoの失敗は、企業主導のスマートシティ開発における重要な教訓を提供している ⁴⁸。

表1：スマートシティモデルの比較分析（ウーブン・シティ vs. Sidewalk Toronto）

項目	Woven City (トヨタ)	Sidewalk Toronto (Sidewalk Labs/Google)
主導企業	トヨタ自動車	Sidewalk Labs (Alphabet/Google傘下)
中核ビジョン	モビリティを軸とした「幸せの量産」を目指す「生きた実験室」	データとテクノロジーを活用し、都市問題を解決する「未来からの都市」
立地と土地	静岡県裾野市のトヨタ旧工場跡地（私有地）	カナダ・トロント市のウォーターフロント地区（公有地）
ガバナンス	トヨタ主導の民間プロジェクト。住民は従業員など関係者が中心のオプトイン（事前同意）型	自治体（Waterfront Toronto）との官民連携（PPP）。一般市民が議論に参加するパブリック（公共）型
主な懸念点	計画のスケールアップと一般社会への適用可能性、地域経済との乖離	データプライバシー、監視社会化、民間企業による公共データの独占とガバナンスの不透明性
データ管理	住民が自身のデータをコントロールする権利を強調。具体的なガバナンス体制の詳細は限定的	独立した「市民データトラスト」の設立を提案したが、その実効性と独立性に強い疑念が持たれた
結果	2021年着工、2025年秋以降に実証開始予定	2年半にわたる議論の末、市民や専門家の強い反発を受け、2020年5月に計画を断念

この比較から明らかなように、両プロジェクトの運命を分けた決定的な違いは、その基盤となる土地の所有形態と、それによって規定されるガバナンスモデルにある。

5.2. データガバナンスのジレンマ：トヨタはGoogleが失敗した場所で成功できるか

Sidewalk Torontoの失敗

Sidewalk Torontoが頓挫した最大の理由は、データプライバシーと監視社会化に対する市民の根強い不信感であった ⁴⁸。Sidewalk Labsが提案した「市民データトラスト（Civic Data Trust）」は、収集された都市データを管理するための独立機関とされたが、その設立プロセスや構成が不透明であり、実質的にGoogleの支配下に置かれるのではないかという懸念を払拭できなかった ⁵⁶。誰が市民のデータを所有し、誰がそこから利益を得るのかという根本的な問いに対し、市民が納得する答えを提示できなかったことが致命的だった。

ウーブン・シティのアプローチ

一方、ウーブン・シティはプライバシーポリシーにおいて、住民自身がどの情報を共有するかを選択できる「データコントロール権」を強調している ⁷。しかし、そのデータを管理・監督する具体的なガバナンス体制については、Sidewalk Torontoほど詳細には公表されていない。

ウーブン・シティが採用した「私有地でのオプトイン型モデル」は、Sidewalk Torontoが陥った公共ガバナンスの泥沼を回避するための、極めて巧みな戦略的選択である。プロジェクトはトヨタの私有地で行われ、初期住民は実証実験への参加を前提として入居に同意した従業員や関係者である ⁸。これは、公共空間における不特定多数の市民のプライバシー権という、極めて複雑で政治的な問題を、参加者との間の「契約」の問題に転換する効果を持つ。いわば、都市全体を一つの巨大な「企業キャンパス」として扱うことで、データ収集に関する包括的な同意を取り付けやすくしている。

しかし、この戦略的選択は、プロジェクトの成功モデルをスケールアップさせる上での最大の障壁となり得る。この管理された環境で開発された技術やガバナンスモデルは、法規制、政治的対立、多様な市民感情が渦巻く既存の民主的な都市にそのまま「コピー＆ペースト」することはできない。Sidewalk Torontoが最終的に直面した、現実の都市をテクノロジーで更新していくことの困難さを、ウーブン・シティは先送りしているに過ぎないとも言える。

5.3. テストコースからスケーラブルなモデルへ：ギャップを埋める

経済的な実行可能性

ウーブン・シティの建設と運営には莫大な費用がかかる。トヨタの研究開発予算という枠を超え、持続可能なビジネスモデルを確立できるかは大きな課題である ⁷。

地域社会の期待と企業の現実

地元裾野市や住民は、旧工場の閉鎖に伴う経済的損失を補う存在として、ウーブン・シティに雇用創出や税収増といった大きな期待を寄せている。しかし、トヨタ側はあくまで閉鎖的な研究開発拠点であると位置づけており、両者の間には認識の乖離が存在する ⁶⁴。このギャップを埋め、地域社会との良好な関係を維持することは、プロジェクトの長期的な成功に不可欠である。

内部からの圧力

このプロジェクトはトヨタの未来を象徴するものであり、経営トップの強いリーダーシップのもとで進められている。そのため、「失敗は許されない」という内部的なプレッシャーが、本来目的であるはずの自由な「実験」を制約してしまうリスクも指摘されている ⁶⁵。

第6章 戦略的展望と不動産業界への提言

ウーブン・シティは、その成否にかかわらず、不動産業界が直面する未来を映し出す重要なケーススタディである。この実験から得られる知見は、今後の投資、開発、都市計画の戦略を策定する上で不可欠な指針となる。

6.1. 新たな価値提案：プレミアム不動産の再定義

ウーブン・シティが示唆する未来の都市環境において、不動産の価値を決定する要因は大きく変化する。従来の価値基準と、新たに出現するスマートシティ時代の価値基準を比較することで、その変化は明確になる。

表2：ウーブン・シティがもたらす不動産価値ドライバーの変化

従来の価値ドライバー	スマートシティ時代の新たな価値ドライバー
交通結節点への近接性（例：駅徒歩分数）	自動運転モビリティネットワークとの統合品質（例：待機時間、コスト、快適性）
駐車場の有無と収容台数	データコネクティビティの品質（例：通信速度、セキュリティ、冗長性）
面積と間取り（物理的空間の広さ）	組み込み型サービスの質（例：健康モニタリング、AIアシスタント、省エネ性能）
近隣の利便施設（例：スーパー、学校）	建物のエネルギー自給率とサステナビリティ評価
建物の築年数と構造	物理空間の適応性と柔軟性（例：可変間取り、多目的利用）
セキュリティ（物理的な防犯）	データプライバシーとガバナンスの堅牢性

この表が示すように、価値の源泉は物理的な「モノ」から、ネットワーク化された「コト（サービス）」へと明確にシフトしている。

6.2. 投資・開発における必須事項

不動産開発業者への提言

• デジタルインフラの先行計画: 建築設計の初期段階から、通信、センサー、データプラットフォームといったデジタルインフラの計画を統合する。
• 柔軟性と適応性の重視: 固定的な用途の空間ではなく、将来の技術やライフスタイルの変化に対応できる、可変性の高い空間設計を優先する。
• 異業種連携の推進: テクノロジー企業、モビリティサービス事業者、エネルギー関連企業とのパートナーシップを積極的に構築し、統合的なサービスを提供する。

投資家への提言

• 評価モデルの再構築: 上記の新たな価値ドライバーを組み込んだ、新しい不動産評価モデルを開発・導入する。
• インフラ技術への投資: スマートシティを実現するための基盤技術（5G、AI、IoT、クリーンエネルギー等）への投資を検討する。
• リスク資産の再評価: 自動車中心のインフラに過度に依存する資産（例：単体の駐車場ビル、公共交通アクセスの悪い郊外型オフィス）の長期的なリスクを再評価する。

都市計画担当者への提言

• デジタルツインの活用: 新たなモビリティ技術が土地利用、交通、税収に与える二次的影響をモデル化するため、デジタルツインやシミュレーションツールを導入する。
• データガバナンスの先行整備: 市民のプライバシーを保護しつつ、民間企業のイノベーションを誘致するための、透明性の高いデータガバナンスの枠組みを積極的に構築する。

6.3. 長期的ビジョン：パラダイムシフトの触媒として

ウーブン・シティが商業的に成功するか、あるいは一つの壮大な実験で終わるかにかかわらず、その歴史的意義は揺るがない。これは、デジタルとフィジカルが融合した未来のプロトタイプを、世界で最も統合的かつ野心的な形で構築しようとする試みである。

このプロジェクトは、不動産業界に対し、避けることのできない根本的なパラダイムシフトを突きつけている。すなわち、静的な物理資産を開発するビジネスから、人々の生活や仕事を支える動的なサービスプラットフォームを創造するビジネスへの転換である。この数十億ドル規模の実験から得られる技術、ガバナンス、そして人間行動に関するあらゆる教訓は、今後数十年にわたる都市開発の軌道を間違いなく形成していくだろう。

本記事の要約版は

引用文献

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3. Woven City Concept Video – YouTube, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.youtube.com/watch?v=3emWWgYbb3I
4. Weavers Concept Movie – YouTube, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.youtube.com/watch?v=obk5pFlECPI
5. Home – Toyota Woven City, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.woven-city.global/jpn/
6. 「ウーブン・シティ」で暮らす僕が見た、トヨタの未来構想 – 生成AIと建設DX, 8月 21, 2025にアクセス、 https://axconstdx.com/2025/05/06/%E3%80%8C%E3%82%A6%E3%83%BC%E3%83%96%E3%83%B3%E3%83%BB%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%80%8D%E3%81%A7%E6%9A%AE%E3%82%89%E3%81%99%E5%83%95%E3%81%8C%E8%A6%8B%E3%81%9F%E3%80%81%E3%83%88%E3%83%A8%E3%82%BF/
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23. トヨタWoven Cityの設計図、Facebookで「うっかり投稿」か – 自動運転ラボ, 8月 21, 2025にアクセス、 https://jidounten-lab.com/u_50178
24. ＥＮＥＯＳ、トヨタ、ウーブン・プラネット、Woven Cityを起点と …, 8月 21, 2025にアクセス、 https://global.toyota/jp/newsroom/corporate/36977308.html
25. トヨタの近未来都市「Woven City」とは？デジタルツイン技術で実現するスマートシティの全貌を紹介, 8月 21, 2025にアクセス、 https://xrcloud.jp/blog/articles/business/22194/
26. ウーブンシティ1期完成|最新スマートホーム技術とモビリティを備え …, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.kenzai-navi.com/sumairing/columns/2801
27. “持続可能”なサステナビリティ ― 建築家 ビャルケ・インゲルス | WORK MILL, 8月 21, 2025にアクセス、 https://workmill.jp/jp/webzine/bjarke-ingels-sustainability-20220907/
28. Bjarke Ingels Group：現代建築設計の革新者 – 生成AIと建設DX, 8月 21, 2025にアクセス、 https://axconstdx.com/2025/06/03/bjarke-ingels-group%EF%BC%9A%E7%8F%BE%E4%BB%A3%E5%BB%BA%E7%AF%89%E8%A8%AD%E8%A8%88%E3%81%AE%E9%9D%A9%E6%96%B0%E8%80%85/
29. Full article: Long-term effects of autonomous vehicles on the built environment: a systematic scoping review towards conceptual frameworks, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/01441647.2023.2189325
30. Pre-Print Manuscript | Forecasting the Effects of Autonomous Vehicles on Land Use, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.ugpti.org/about/staff/downloads/2020-11-09-effects-of-autonomous-vehicles-on-land-use.pdf
31. Exploring the implications of autonomous vehicles: a comprehensive review – PMC, 8月 21, 2025にアクセス、 https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC8885781/
32. Commute Times in Real Estate Economics – Number Analytics, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.numberanalytics.com/blog/ultimate-guide-commute-times-real-estate-economics
33. NBER WORKING PAPER SERIES AFFORDABLE HOUSING AND CITY WELFARE Jack Favilukis Pierre Mabille Stijn Van Nieuwerburgh Working Paper, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.nber.org/system/files/working_papers/w25906/w25906.pdf
34. The Making of the Modern Metropolis: Evidence from London – National Bureau of Economic Research, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.nber.org/system/files/working_papers/w25047/revisions/w25047.rev0.pdf
35. The Commuting and Residential Decisions of Central Business District Workers – National Bureau of Economic Research, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.nber.org/system/files/chapters/c7058/c7058.pdf
36. Modeling the Impacts of Autonomous Vehicles on Land Use Using a LUTI Model – MDPI, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.mdpi.com/2071-1050/13/4/1608
37. Potential Impacts of Autonomous Vehicles on Urban Sprawl: A Comparison of Chinese and US Car-Oriented Adults – MDPI, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.mdpi.com/2071-1050/13/14/7632
38. CLT 実証事業の事例に関するコスト分析報告 – 日本住宅・木材技術 …, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.howtec.or.jp/files/libs/6084/202504071701574523.pdf
39. CLT 実証事業の事例に関するコスト分析報告 – 日本住宅・木材技術センター, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.howtec.or.jp/files/libs/5144/202403271005142759.pdf
40. CLT木材の価格相場とコストに対する考え方について, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.cltwood-promo.com/merit/cost.html
41. スマートシティが実現するとどうなる？スマートシティの先進事例を紹介！ – BIPROGY, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.biprogy.com/solution/other/archibus_column230220_01.html
42. パーソナルデータが、本人の意思に基づき、安心・安全 … – 三井不動産, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2020/1126_02/
43. 資料２ 都市にかかわるデータの取得・デジタル対応やデジタル技術の活用, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001580522.pdf
44. 不動産データの活用革命：ビジネスチャンスを掴む最新トレンドと戦略 | つくるAI株式会社, 8月 21, 2025にアクセス、 https://tsukuru-ai.co.jp/innovation/data_realestate_trends
45. 【別冊①】 スマートシティを通じて導入される 主なサービス, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www8.cao.go.jp/cstp/society5_0/smartcity/extra-1.pdf
46. MaaS（マース）とは？事例や課題、2025年以降の展望を解説 | Plug and Play Japan, 8月 21, 2025にアクセス、 https://japan.plugandplaytechcenter.com/blog/maas/
47. ウーブン・シティに残る”古い”工場 “新しい”を発明する場には何が？ – トヨタイムズ, 8月 21, 2025にアクセス、 https://toyotatimes.jp/series/welcome_to_woven_city/003.html
48. Sidewalk Toronto – Wikipedia, 8月 21, 2025にアクセス、 https://en.wikipedia.org/wiki/Sidewalk_Toronto
49. Sidewalk Toronto: What is it and What Does it Mean for Toronto? – Toronto Realty Boutique, 8月 21, 2025にアクセス、 https://torontorealtyboutique.com/sidewalk-toronto/
50. Sidewalk Toronto, the vision behind Google’s failed city, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.tomorrow.city/sidewalk-toronto-the-vision-behind-googles-failed-city/
51. Sidewalk Labs cancels plan to build high-tech neighbourhood in Toronto amid COVID-19, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/sidewalk-labs-cancels-project-1.5559370
52. What cities can learn from Sidewalk and Toronto’s failed city of the future – Tech Brew, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.emergingtechbrew.com/stories/2022/09/21/how-miscommunication-derailed-sidewalk-s-usd1-3-billion-city-of-the-future
53. In Toronto, Google’s Attempt to Privatize Government Fails—For …, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.bostonreview.net/articles/bianca-wylie-sidewalk-labs-toronto/
54. Toronto’s Smart City – CCLA, 8月 21, 2025にアクセス、 https://ccla.org/major-cases-and-reports/torontos-smart-city/
55. Sidewalk Labs’ Failure and the Future of Smart Cities – TriplePundit, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.triplepundit.com/story/2020/sidewalk-labs-failure-smart-cities/120616
56. Sidewalk Labs – Public or Private Data? – David Young – Law, 8月 21, 2025にアクセス、 https://davidyounglaw.ca/compliance-bulletins/sidewalk-labs-public-or-private-data/
57. Digital privacy concerns will follow Sidewalk Labs to next venture, says former consultant, 8月 21, 2025にアクセス、 https://statescoop.com/ann-cavoukian-waterfront-toronto-digital-privacy-concerns-sidewalk-labs/
58. An Update on Data Governance for Sidewalk Toronto | by Alyssa Harvey Dawson – Medium, 8月 21, 2025にアクセス、 https://medium.com/sidewalk-talk/an-update-on-data-governance-for-sidewalk-toronto-d810245f10f7
59. Social Acceptance of Smart City Projects: Focus on the Sidewalk Toronto Case – Frontiers, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.frontiersin.org/journals/environmental-science/articles/10.3389/fenvs.2022.898922/full
60. トヨタの未来都市「ウーブン・シティ」：自動車を超えた未来居住空間の全貌, 8月 21, 2025にアクセス、 https://cardealer.blog/%EF%BD%81%EF%BD%89/woven/
61. プライバシーノーティス – ウーブン・バイ・トヨタ – Woven by Toyota, 8月 21, 2025にアクセス、 https://woven.toyota/jp/privacy-notice/
62. トヨタ・ウーブン・シティにおける個人情報の … – Toyota Woven City, 8月 21, 2025にアクセス、 https://www.woven-city.global/jpn/privacy-notice/
63. 住民が移動ルートも健康データも提供 トヨタが作る「未来都市」に人は集まるか, 8月 21, 2025にアクセス、 https://globe.asahi.com/article/13522971
64. 技術ありきの未来都市では見えてこない？ ウーブン・シティの課題と意義, 8月 21, 2025にアクセス、 https://s.response.jp/article/2021/10/10/350235.html
65. トヨタ御曹司主導のウーブン・シティ、“実験”都市なのに失敗は許さ …, 8月 21, 2025にアクセス、 https://diamond.jp/articles/-/317699