再建築不可物件を行政書士が解決！不動産活用と建て替えの方法

「相続した実家が再建築不可と言われた」「古い家を建て替えたいのにできないと聞いた」——このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。再建築不可物件は、そのままでは建て替えも売却も難しい厄介な不動産です。しかし、正しい知識と専門家のサポートがあれば、建て替えを可能にしたり、有効活用したりする道が開けます。

この記事では、再建築不可物件の基本から問題点、そして行政書士が関わる具体的な解決策まで、費用や手順を含めて徹底的に解説します。2026年現在の最新情報をもとに、あなたが次に取るべき行動がはっきりわかる内容になっています。

再建築不可物件とは？建築基準法の接道義務をわかりやすく解説

そもそも「再建築不可」とはどういう状態？

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した場合、新たに建物を建てることができない土地・建物のことです。「今の家には住めるけれど、壊して新しく建て直すことはできない」という、非常にやっかいな状態を指します。

なぜこのような制限がかかるのかというと、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことが最大の原因です。

接道義務とは何か？

建築基準法第43条第1項では、次のように定められています。

建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
——建築基準法第43条第1項（e-Gov法令検索より）

ここでいう「道路」とは、建築基準法第42条に規定された道路のことで、原則として幅員4メートル以上の道路を指します。つまり、接道義務とは以下の2つの条件を同時に満たすことを意味します。

• 幅4メートル以上の建築基準法上の道路に面していること
• その道路に敷地が2メートル以上接していること

この条件を満たさない土地では、原則として建築確認申請が通らないため、新しい建物を建てることができません。これが「再建築不可」の正体です。

なぜ接道義務があるのか？

接道義務が設けられている最大の理由は、災害時の安全確保です。火事や地震が起きたとき、消防車や救急車が入れない狭い道路に面した建物が密集していると、消火活動や避難が困難になります。建築基準法第1条でも、この法律の目的について次のように記されています。

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。
——建築基準法第1条

つまり、接道義務は住んでいる人だけでなく、周辺住民の安全を守るために設けられた重要なルールなのです。

建築基準法第42条が定める「道路」の種類

接道義務で言う「道路」には、実はいくつかの種類があります。日常的に「道路」と呼んでいる通路がすべて建築基準法上の道路に該当するわけではありません。

道路の種類	条文	概要
第42条第1項第1号道路	1項1号	国道・都道府県道・市町村道など、幅員4m以上の公道
第42条第1項第2号道路	1項2号	都市計画法等に基づき築造された幅員4m以上の道路
第42条第1項第3号道路	1項3号	建築基準法施行時（昭和25年）にすでに存在していた幅員4m以上の道路
第42条第1項第5号道路（位置指定道路）	1項5号	特定行政庁から位置の指定を受けた私道で幅員4m以上のもの
第42条第2項道路（2項道路・みなし道路）	2項	幅員4m未満だが、建築基準法施行時にすでに建物が立ち並んでいた道路

自分の敷地が面している通路が上記のどれにも該当しない場合、それは建築基準法上の「道路」ではないため、接道義務を満たすことができません。よくある例として、農道・里道（赤線道路）・通路・私道などが挙げられます。

再建築不可になる主な原因パターン4選

再建築不可になる原因はさまざまですが、大きく分けると以下の4パターンに分類できます。自分の物件がどれに当てはまるかを把握することが、解決への第一歩です。

原因①：接道幅が2メートル未満

敷地が建築基準法上の道路に面してはいるものの、接している部分の幅（間口）が2メートルに満たないケースです。いわゆる「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれる形状の土地で、細い通路部分を通って奥の敷地にたどり着くような形になっている場合によく見られます。

たとえば、通路部分の幅が1.8メートルしかなければ、たった20センチの不足で再建築不可となってしまいます。このパターンは東京都内や大阪市内など、古くからの住宅密集地に多く存在します。

原因②：前面道路の幅員が4メートル未満で道路認定されていない

敷地の前にある道路が幅4メートル未満であり、かつ建築基準法第42条第2項の「みなし道路」にも認定されていない場合です。

昭和25年（1950年）の建築基準法施行以前から存在する道路で、幅員が4メートル未満であっても、施行時にすでに建物が立ち並んでいれば「2項道路」として扱われます。しかし、それにも該当しない道は建築基準法上の道路とみなされず、どれだけ広くても接道義務を満たせません。

原因③：そもそも建築基準法上の道路に接していない

敷地が面しているのが農道・里道・水路沿いの通路・他人の私有地内の通路など、建築基準法で定められたどの道路にも該当しないケースです。古くからの集落や農村部では、このパターンが非常に多く見られます。

一見すると立派な道路に見えても、法的には「道路」ではないことがあるため、必ず役所の建築指導課で道路種別を確認する必要があります。

原因④：都市計画法上の制限や既存不適格

接道義務以外の理由で再建築が制限されるケースもあります。具体的には以下のような場合です。

• 市街化調整区域に位置しており、建築許可が下りない
• 都市計画道路の予定地にかかっており、将来道路になる予定の土地
• 建築当時は合法だったが、その後の法改正で基準を満たさなくなった（既存不適格）

なお、都市計画法第4条では「都市計画」を「都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画」と定義しており、これらの法的な制限が複合的に絡むこともあります。原因の特定には専門家の調査が欠かせません。

再建築不可物件の問題点｜売却・融資・相続で起こるリスク

再建築不可物件を所有していると、日常生活だけでなく、将来の資産計画にも大きな影響を及ぼします。具体的にどのようなリスクがあるのか、一つずつ見ていきましょう。

問題点①：売却価格が大幅に下がる

再建築不可物件は、一般的な不動産と比べて市場価格の50～70%程度まで評価が下がると言われています。場合によってはそれ以下になることもあります。

理由は明白で、購入者が「建て替えられない土地」を積極的に買う動機がないからです。特に一般の住宅購入者にとっては「将来的に建て替えできない」という制約は非常に大きなマイナスポイントです。結果として、買い手が見つかるまでに長期間かかるか、かなりの値引きを求められるケースが大半です。

問題点②：住宅ローンが組めない

金融機関が住宅ローンの融資を行う際、担保となる不動産の評価額を重視します。再建築不可物件は担保としての価値が著しく低いため、ほとんどの金融機関で住宅ローンの審査が通りません。

つまり、購入する場合は基本的に現金一括購入が前提となります。このことが、さらに買い手の裾野を狭めてしまう悪循環を生んでいます。一部のノンバンクやリフォームローンを活用できる可能性はありますが、金利が高めに設定されることがほとんどです。

問題点③：建物の老朽化に対応できない

再建築不可物件では建て替えができないため、既存の建物をいかに長持ちさせるかが重要になります。しかし、築40年・50年以上の木造住宅が多く、耐震性や断熱性に深刻な問題を抱えていることが珍しくありません。

なお、建て替え（新築）はできなくても、建築確認申請が不要な範囲のリフォーム・修繕は可能です。ただし、大規模な増改築や構造を変更するような工事は建築確認申請が必要となるため、制限があります。2025年4月の建築基準法改正により、従来「4号建築物」として確認申請が不要だった小規模木造住宅の範囲が見直され、大規模修繕にも確認申請が求められるケースが増えました。この点は特に注意が必要です。

問題点④：相続時にトラブルになりやすい

再建築不可物件は相続時に特にトラブルの原因となります。主なケースとして以下が挙げられます。

• 遺産分割で揉める：売却しにくいため、相続人の間で「誰が引き取るか」で対立する
• 相続税の負担：固定資産税評価額はある程度の額になるため、評価額に見合った現金化ができないまま税負担だけが発生する
• 相続放棄しても管理義務が残る：2023年4月施行の改正民法により、相続放棄をしても現に占有している場合は管理義務が残る

特に兄弟姉妹が複数いる場合、「売れない不動産を誰が相続するのか」という問題は深刻です。早い段階で専門家に相談して対策を講じておくことが重要です。

問題点⑤：固定資産税は継続的にかかる

再建築不可であっても、固定資産税・都市計画税は毎年かかり続けます。建物を取り壊すと「住宅用地の特例」が外れ、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がることもあります。そのため、使わない古い家をそのまま放置してしまうケースも多く、空き家問題の一因にもなっています。

行政書士が関わる再建築不可の解決策6つ｜但し書き申請・セットバック・位置指定道路

再建築不可物件でも、一定の条件を満たすことで建て替えを可能にできるケースがあります。ここでは、行政書士が関与できる6つの具体的な解決策を詳しく解説します。

解決策①：建築基準法第43条第2項第2号の許可申請（但し書き申請）

再建築不可物件の救済措置として最もよく活用されるのが、建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可申請（通称：但し書き申請）です。

その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
——建築基準法第43条第2項第2号

つまり、接道義務を満たしていなくても、「安全上問題がない」と特定行政庁（自治体）が認めれば例外的に建築が許可されるという制度です。

但し書き申請が認められる主な条件：

• 敷地が幅員4メートル以上の農道や通路に2メートル以上接している
• 敷地の周囲に広い空地（公園・広場など）がある
• 消防・避難上の安全が確保されている

行政書士の役割：但し書き申請では、役所への事前相談、申請書類の作成、添付図面の手配、建築審査会への対応など、煩雑な行政手続きが必要になります。行政書士は官公署への許認可申請の専門家として、これらの手続きを代理で行うことができます。

費用目安：行政書士への報酬は案件の難易度により異なりますが、おおむね15万～50万円程度です。自治体への手数料は無料の場合が多いですが、一部の自治体では数千円～数万円の手数料がかかります。建築士への図面作成費用が別途10万～30万円程度かかることもあります。

解決策②：セットバック（道路後退）

前面道路が幅4メートル未満の建築基準法第42条第2項道路（みなし道路）に面している場合、道路の中心線から2メートル後退した位置を敷地の境界線とみなすことで、建築が可能になります。これを「セットバック」と言います。

たとえば、前面道路の幅員が3メートルの場合、道路の中心線から2メートルの位置まで自分の敷地を後退させる必要があり、後退した部分には建物や塀を建てることができません。その分、使える敷地面積は狭くなりますが、建て替え自体は可能になります。

行政書士の役割：セットバックが必要かどうかの確認には、前面道路が2項道路に認定されているかの調査が必要です。行政書士は役所での道路種別の確認や、セットバックに伴う各種届出の代行を行えます。

費用目安：セットバック自体に直接の費用はかかりませんが、後退部分の整備（舗装やフェンスの撤去など）に30万～100万円程度かかる場合があります。自治体によってはセットバック部分の整備費用を助成する制度もあります。たとえば東京都の一部の区では、後退用地の整備費の一部を助成金として支給しています。

解決策③：道路位置指定の申請

建築基準法第42条第1項第5号に基づき、私道を「位置指定道路」として特定行政庁に認めてもらう方法です。位置指定道路として認定されれば、その道路に面する敷地は接道義務を満たすことになり、再建築が可能になります。

位置指定道路の要件：

• 幅員4メートル以上であること
• 道路の両端が他の道路に接していること（袋小路の場合は35メートル以下など、一定の条件あり）
• 排水設備が適切に設置されていること
• 関係権利者全員の同意があること

行政書士の役割：道路位置指定の申請は特定行政庁に対して行う許認可手続きであり、行政書士が申請書類の作成・提出を代行できます。東京都江東区の例では、申請時に手数料として1件につき50,000円が必要とされており、申請書・委任状・登記事項証明・印鑑登録証明書・道路位置申請原図などの書類が求められます。

費用目安：行政書士報酬が20万～60万円程度、測量・図面作成を含めると総額で50万～150万円程度になることが一般的です。関係者の同意取得や境界確定が必要になるため、期間も3か月～半年以上かかるケースがあります。

解決策④：隣地の一部を購入して接道義務を満たす

接道幅が2メートルに少し足りない場合、隣地の一部を購入して間口を広げることで接道義務を満たせるようになります。たとえば、接道幅が1.5メートルの場合、隣地から0.5メートル分の土地を購入すれば2メートルを確保できます。

この方法の注意点：

• 隣地所有者の合意が必要（価格交渉・人間関係の問題）
• 土地の分筆登記（土地家屋調査士）、所有権移転登記（司法書士）が必要
• 購入する土地上に塀や物置がある場合は撤去費用も発生

行政書士の役割：隣地所有者との交渉にあたって、契約書の作成や関連する行政手続きの代行を行政書士が担うことができます。また、農地の場合は農地法に基づく届出や許可申請が必要となり、これは行政書士の専門分野です。

費用目安：土地の購入費は立地や面積によって大きく異なりますが、都市部では数十万～数百万円、分筆・登記にかかる費用が30万～80万円程度、行政書士報酬が5万～20万円程度です。

解決策⑤：隣地と等価交換・借地による調整

隣地を購入するのが難しい場合、土地の一部を等価交換する方法や、接道部分だけを借りる方法もあります。

等価交換とは、自分の敷地の一部（たとえば奥の部分）と隣地の一部（道路に面した部分）を交換することです。面積や評価額が同等であれば、金銭の授受なしに接道条件を改善できる場合があります。

一方、借地の場合は注意が必要です。建築確認申請において、敷地利用の権原があることを証明する必要があるため、単なる口約束では認められません。借地契約書を適切に作成する必要があり、ここで行政書士の契約書作成のスキルが活きます。

解決策⑥：建築基準法第43条第2項第1号の認定制度

2018年の建築基準法改正により、従来の「但し書き許可」に加えて第43条第2項第1号の「認定」制度が設けられました。これは、建築審査会の同意が不要で、特定行政庁の認定のみで建築が許可される仕組みです。

この認定を受けるためには、国土交通省令で定める基準に適合する必要がありますが、但し書き許可よりも手続きが簡略化されており、審査期間が短いというメリットがあります。自治体によっては、一括認定基準を設けて、一定の条件を満たす物件について比較的スムーズに認定を行っているケースもあります。

行政書士の役割：認定申請の書類作成、役所との事前協議、必要図面の手配などを代行します。但し書き許可と比べて手続きが簡便な分、報酬も10万～30万円程度と比較的抑えられることが多いです。

再建築不可物件の調査から申請までの流れと費用目安

実際に再建築不可物件の問題を解決するには、どのようなステップを踏むのでしょうか。調査から申請完了までの一般的な流れと、各段階でかかる費用の目安を解説します。

ステップ1：現状の把握と調査（1～2週間）

まずは、物件がなぜ再建築不可になっているのか、正確な原因を特定します。

• 役所調査：建築指導課で前面道路の種別確認、都市計画課で用途地域・都市計画の確認
• 法務局調査：登記簿謄本・公図・地積測量図の取得
• 現地調査：接道状況の実測、道路幅員の確認、周辺環境の調査

費用目安：登記簿などの書類取得費は1通あたり数百円～600円程度。行政書士に調査を依頼する場合の報酬は3万～10万円程度。測量が必要な場合は土地家屋調査士への依頼で20万～60万円程度。

ステップ2：解決策の検討と方針決定（1～2週間）

調査結果をもとに、どの方法で再建築可能にするか（または他の活用法を選ぶか）を検討します。

• 但し書き申請が可能かどうかの事前相談を役所に行う
• セットバックの可否や範囲を確認する
• 隣地購入の交渉が可能かどうかを検討する
• 複数の解決策を比較し、費用対効果が最も高い方法を選ぶ

この段階で行政書士・建築士・不動産業者が連携して最適な方針を提案できると、後の手続きがスムーズに進みます。

ステップ3：必要書類の準備と申請（1～3か月）

方針が決まったら、申請に必要な書類を準備し、役所に提出します。但し書き申請の場合、一般的に必要な書類は以下のとおりです。

書類名	取得先・作成者	費用目安
許可申請書	行政書士が作成	報酬に含まれる
付近見取図・配置図	建築士が作成	10万～30万円
土地・建物の登記事項証明書	法務局	1通600円	1通600円
公図・地積測量図	法務局	1通450円
現況測量図	土地家屋調査士が作成	20万～60万円
道路調査報告書	行政書士・建築士が作成	報酬に含まれる
現地写真	自身または専門家が撮影	実費のみ
隣接地権者の同意書（必要な場合）	隣地所有者から取得	交渉費用は別途

自治体によって求められる書類の種類や部数は異なります。申請前に必ず管轄の建築指導課に事前相談を行い、必要書類のリストを確認しましょう。行政書士に依頼すれば、この事前相談の段階から代理で対応してもらうことができます。

ステップ4：審査・建築審査会の同意（1～3か月）

但し書き申請の場合、特定行政庁の審査に加えて建築審査会の同意が必要です。建築審査会は多くの自治体で月1回程度の開催となっているため、申請のタイミングによっては審査までに1～2か月待つこともあります。

一方、第43条第2項第1号の「認定」制度を利用する場合は、建築審査会の同意は不要で、特定行政庁の判断のみで認定が下りるため、審査期間は2週間～1か月程度と比較的短くなります。

注意点：審査の結果、許可が下りない場合もあります。事前相談の段階で役所の担当者から「許可の見通し」をある程度確認しておくことが重要です。経験豊富な行政書士であれば、事前相談の段階で許可の可能性を高い精度で判断できます。

ステップ5：許可取得後の手続き（1～2週間）

許可が下りたら、いよいよ建築確認申請の手続きに進みます。建築確認申請自体は建築士が行うことが一般的ですが、許可取得までの一連の行政手続きを行政書士がサポートすることで、全体の流れがスムーズに進みます。

全体の費用総額の目安

再建築不可物件を再建築可能にするためにかかる費用の総額を、ケース別にまとめました。

解決方法	費用総額の目安	期間の目安
但し書き申請（43条2項2号）	30万～100万円	3～6か月
認定申請（43条2項1号）	20万～60万円	1～3か月
セットバック	30万～150万円（整備費含む）	2～4か月
道路位置指定申請	50万～200万円	3～6か月以上
隣地購入による接道確保	数十万～数百万円（土地代別途）	2～6か月

上記はあくまで目安です。物件の立地条件、自治体の運用方針、敷地の形状などによって費用は大きく変わります。必ず複数の専門家から見積もりを取ることをおすすめします。

再建築不可物件の売却・活用方法｜行政書士と不動産の専門家に相談するメリット

再建築可能にする手続きが難しい場合や、そもそも建て替えの予定がない場合でも、再建築不可物件を有効活用する方法はあります。ここでは、具体的な売却方法と活用法を解説します。

売却方法①：訳あり物件専門の買取業者に依頼する

再建築不可物件を最もスピーディーに売却できるのが、訳あり物件を専門に扱う買取業者への依頼です。一般の不動産仲介では買い手がつきにくい物件でも、専門業者であれば独自のノウハウを活かして買い取ってくれます。

メリット：

• 現状のまま（再建築不可のまま）で売却できる
• 仲介と違い、買い手を探す手間がなく最短1～2週間で現金化できることも
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を免除する契約が多い

デメリット：

• 一般的な市場価格よりもさらに安い価格での買取になる（市場価格の30～50%程度が相場）
• 業者によって買取価格に大きな差があるため、複数社から査定を受けることが必須

売却方法②：隣地所有者に売却する

意外と見落とされがちですが、隣の土地の所有者にとっては、再建築不可物件でも価値がある場合があります。隣地と一体化させることで敷地面積が広がり、自分の土地の利用価値が高まるためです。

たとえば、隣地所有者が将来的にアパートを建てたい場合、敷地面積を広げることで建ぺい率・容積率の制限内でより大きな建物を建てられるようになります。このため、一般的な市場価格よりも高い価格で購入してくれる可能性があります。

行政書士は売買契約書の作成や、必要な行政手続きの代行を通じて、この取引をサポートできます。

売却方法③：再建築可能にしてから売却する

前章で解説した方法で再建築可能にしてから売却すれば、物件の価値を大幅に高めた状態で売り出すことができます。再建築不可の状態では市場価格の50～70%程度だった評価が、再建築可能になることで通常の不動産と同等の評価を受けられるようになります。

但し書き申請や認定申請にかかる費用が30万～100万円程度だとしても、物件の評価額が数百万円上がる可能性があるため、投資対効果は非常に高いと言えます。

ただし、申請が確実に通るとは限らないため、事前に行政書士や建築士に許可の見通しを確認した上で判断することが大切です。

活用方法①：リフォームして賃貸に出す

再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲のリフォームは可能です。内装の改修、設備の交換、外壁の塗り替えなどを行い、賃貸物件として活用する方法があります。

特に都市部の再建築不可物件は駅から近い好立地にあることが多く、家賃収入が見込めるケースも少なくありません。購入価格が安い分、利回りが高くなるという投資面でのメリットもあります。

リフォーム費用の目安：

• 内装のみのリフォーム：200万～500万円
• 水回り（キッチン・バス・トイレ）の全面改修：300万～600万円
• 耐震補強を含む大規模リフォーム：500万～1,500万円

なお、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て以下の小規模住宅でも大規模な修繕・模様替えには建築確認申請が必要になるケースが増えています。リフォームの計画段階で建築士に相談し、確認申請の要否を確認することが重要です。

活用方法②：更地にして駐車場・資材置き場として活用

建物を解体して更地にし、月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法もあります。駅近や商業地に隣接するエリアであれば、安定した収入を得ることができます。

ただし、先述のとおり建物を解体すると「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が上がる点に注意が必要です。駐車場収入と固定資産税の増加分を比較し、採算が合うかどうかを事前にシミュレーションしましょう。

解体費用の目安は、木造住宅の場合で坪あたり3万～5万円程度です。20坪の建物であれば60万～100万円程度が目安となります。

活用方法③：トランクルーム・レンタル収納スペースとして活用

近年注目されているのが、トランクルームやレンタル収納スペースとしての活用です。既存の建物を改修してコンテナを設置したり、室内をパーティションで仕切って収納スペースとして貸し出したりします。建築確認申請が不要な範囲で設置できるケースが多く、初期投資を抑えられるメリットがあります。

行政書士と不動産の専門家に相談するメリット

再建築不可物件の問題解決には、複数の専門家の知見が必要です。行政書士だけでなく、建築士・土地家屋調査士・司法書士・不動産業者など、それぞれの専門分野で適切なサポートを受けることが重要です。

特に行政書士に相談するメリットは以下のとおりです。

• 行政手続きの専門家として、役所への申請・届出を正確かつ迅速に行える
• 事前相談の段階から代理対応できるため、役所とのやり取りの負担が大幅に減る
• 但し書き申請・認定申請・道路位置指定申請など、再建築不可に関連する許認可手続きに精通している行政書士がいる
• 不動産関連の行政手続きに強い行政書士であれば、建築士や不動産業者との連携体制が整っていることが多い
• 契約書の作成や相続手続きなど、周辺業務もワンストップで対応できる

再建築不可物件の対応実績が豊富な行政書士を選ぶことで、調査から申請、活用方針の決定まで一貫したサポートを受けることができます。

再建築不可物件に関するよくある質問（FAQ）

Q1：再建築不可物件は絶対に建て替えできないのですか？

A：いいえ、絶対にできないわけではありません。建築基準法第43条第2項の但し書き許可や認定制度を利用したり、セットバック・隣地購入・道路位置指定などの方法で接道義務を満たすことで、建て替えが可能になるケースがあります。まずは物件の状況を正確に調査し、どの方法が適用できるかを専門家に確認しましょう。

Q2：再建築不可物件のリフォームはどこまでできますか？

A：建築確認申請が不要な範囲であればリフォーム可能です。具体的には、内装の変更、設備の入れ替え、外壁の塗り替えなどは問題ありません。ただし、柱や梁などの主要構造部を半分以上変更する「大規模修繕・大規模模様替え」は建築確認申請が必要となります。2025年4月の法改正で確認申請の対象が広がっているため、リフォーム前に必ず建築士に確認してください。

Q3：再建築不可物件の固定資産税は安くなりますか？

A：再建築不可であることを理由に固定資産税が自動的に減額されることはありません。ただし、固定資産税評価額の算定において、接道条件の悪さが「補正率」として反映され、結果的に評価額が低くなっていることが多いです。具体的な評価額は自治体の固定資産税課で確認できます。なお、相続税の評価においても、再建築不可物件は「無道路地」として評価減の対象になる場合があります。

Q4：行政書士と建築士、どちらに相談すべきですか？

A：役割が異なるため、できれば両方に相談するのがベストです。行政書士は役所への許認可申請や契約書作成などの行政手続きの専門家、建築士は建物の設計や建築確認申請の専門家です。但し書き申請のように行政手続きと建築技術の両方の知識が必要なケースでは、行政書士と建築士が連携して対応するのが理想的です。再建築不可物件に詳しい行政書士であれば、信頼できる建築士を紹介してもらえることが多いです。

Q5：再建築不可物件を相続した場合、相続放棄すべきですか？

A：一概に相続放棄すべきとは言えません。相続放棄をすると、再建築不可物件だけでなくすべての相続財産を放棄することになります。また、2023年4月施行の改正民法により、相続放棄をしても物件を現に占有している場合は管理義務が残ります。まずは物件の価値や活用可能性を専門家に評価してもらい、その上で判断することをおすすめします。

Q6：再建築不可物件の但し書き申請は必ず許可されますか？

A：必ず許可されるわけではありません。但し書き申請の許可は特定行政庁（自治体）の判断に委ねられており、建築審査会の同意も必要です。自治体によって許可基準や運用方針が異なるため、同じような条件の物件でも自治体が変われば結果が変わることがあります。事前に役所の建築指導課に相談し、許可の見通しを確認した上で申請に臨むことが重要です。

Q7：再建築不可物件の調査だけを行政書士に依頼できますか？

A：はい、調査のみの依頼も可能です。物件がなぜ再建築不可になっているのか、再建築可能にする方法があるのかを調査し、報告書としてまとめてもらうことができます。調査のみの場合、行政書士報酬は3万～10万円程度が目安です。調査結果をもとに、その後の方針を検討することができます。

まとめ：再建築不可物件は「諦める前に専門家に相談」が鉄則

再建築不可物件は、確かに通常の不動産と比べて制約が多く、扱いが難しい物件です。しかし、この記事で解説したとおり、但し書き申請・認定申請・セットバック・道路位置指定・隣地購入など、建て替えを可能にする方法は複数存在します。

重要なのは、まず正確な原因を特定することです。原因がわからなければ、適切な解決策を選ぶことはできません。そして、原因の特定から解決策の実行までには、行政書士・建築士・土地家屋調査士・不動産業者など、複数の専門家の連携が不可欠です。

特に行政書士は、役所への許認可申請を代理で行える唯一の国家資格者（弁護士を除く）として、再建築不可物件の手続きにおいて重要な役割を果たします。「再建築不可と言われたけど、本当にどうにもならないのだろうか？」と悩んでいる方は、まずは再建築不可物件の対応実績がある行政書士に相談してみてください。

調査だけであれば数万円で依頼でき、その結果次第で物件の価値が大きく変わる可能性があります。諦める前に、まずはプロの目で物件の可能性を確認することが、最善の第一歩です。

▼ 再建築不可物件でお悩みの方へ
再建築不可物件の調査・但し書き申請・売却相談など、不動産に詳しい行政書士が対応いたします。「自分の物件は再建築可能にできるのか？」「どの方法が一番良いのか？」など、お気軽にご相談ください。初回相談無料の事務所も多くありますので、まずは一歩踏み出してみましょう。