リード：法務省報告書が示す「正当事由」の最新リアル──明渡し認容率53.3%の意味
法務省が公表した「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」が、不動産実務家の間で大きな注目を集めている。同報告書は、令和元年5月から令和6年3月までの借家関係裁判例のうち、正当事由の判断が行われた137件を網羅的に分析したものだ。結果として、正当事由の具備が認められ明渡しが肯定された裁判例は73件（約53.3%）にとどまり、賃貸人にとって決して楽観できない数字が浮き彫りとなった。とりわけ注目すべきは、半数を超える対象裁判例で「建替えの必要性」が争点となっており、建物の老朽化・耐震性能不足が正当事由の中核的要素として機能している点である。金利上昇局面で賃貸経営の収益構造が変化するなか、物件の建替え・大規模修繕と正当事由の関係を正確に理解することは、不動産投資家・賃貸人・実務家にとって喫緊の課題といえる。
1. 背景・現状分析──なぜ今「正当事由」が改めて問われるのか
1-1. 建物ストックの高齢化と耐震問題
国土交通省の「住宅・土地統計調査」（令和5年）によれば、全国の賃貸住宅ストックのうち旧耐震基準（昭和56年5月以前着工）の建物は約240万戸と推計されている。築40年超の木造アパートや築50年超のRC造ビルでは、耐震診断の結果「Is値0.6未満」（倒壊の危険性が高い）と判定されるケースが増加しており、賃貸人が建替えを決断せざるを得ない局面が全国的に拡大している。
こうした建物の老朽化・耐震不足は、借地借家法28条が定める「正当事由」の判断において、賃貸人側の「建物の使用を必要とする事情」や「建物の現況」として主張される。法務省報告書が対象裁判例の半数超で「建替えの必要性」の判断が行われていると指摘するのは、まさにこの社会的背景を反映している。
1-2. 金利上昇と賃貸経営環境の変化
2024年以降、日銀の金融政策正常化により短期金利・長期金利ともに上昇基調にある。2026年4月現在、変動金利型の不動産投資ローンは年1.5%〜2.5%程度まで上昇しており、ゼロ金利時代の年0.5%前後と比較して資金調達コストは大幅に増加した。一方で、全国宅地建物取引業協会連合会の「不動産市場動向データ集」（2024年版）が示すように、金利上昇局面では家賃も上昇傾向にあり、既存物件のキャッシュフローは一定程度維持されている。
しかし、建替えを伴う場合は話が異なる。建築コストの上昇（2024年比で鉄骨造は約8%上昇）に加え、借入金利の上昇が重なることで、建替え後の収支シミュレーションは従来以上にシビアになっている。結果として、賃貸人は「建替えたいが、立退料の負担まで考えると踏み切れない」というジレンマに陥りやすい。正当事由の認否と立退料の水準は、こうした投資判断の根幹に直結する問題なのである。
1-3. 法務省報告書の位置づけ
今回の法務省報告書は、借地借家法制の見直し議論における基礎資料として作成されたものである。法制審議会では借地借家法の更新拒絶要件の在り方が継続的に検討されており、本報告書はその議論に実証的データを提供する役割を担う。実務家としては、将来的な法改正の方向性を読み解く手がかりとしても重要な文書といえる。
2. 法令・判例解説──借地借家法28条の構造と令和判例の傾向
2-1. 借地借家法28条の条文構造
借地借家法28条は、建物賃貸借の更新拒絶・解約申入れにおける「正当事由」の判断基準を定める中核規定である。条文を確認しよう。
借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
この条文は、正当事由の判断要素を以下の5つに整理している。
- ①主要要素：賃貸人・賃借人双方が建物の使用を必要とする事情
- ②従たる要素：賃貸借に関する従前の経過
- ③従たる要素：建物の利用状況
- ④従たる要素：建物の現況
- ⑤補完要素：立退料等の財産上の給付の申出
判例法理においては、①の「使用の必要性」が最も重要な要素であり、②〜④は従たる考慮要素、⑤の立退料は正当事由を「補完」するものと位置づけられている（最判平成6年7月18日参照）。すなわち、立退料の提供だけでは正当事由は認められず、あくまで①〜④の総合判断を補う役割にとどまる。
2-2. 令和判例137件が示す5つの傾向
法務省報告書の分析から、以下の重要な傾向が読み取れる。
傾向①：明渡し認容率は約53.3%──賃貸人にとって「五分五分」の世界
137件中73件で正当事由が肯定されたが、裏を返せば約46.7%のケースで賃貸人の明渡し請求が退けられている。実務的には、正当事由が認められるかどうかは個別事案の事実関係に大きく依存し、「老朽化しているから当然に認められる」という安易な判断は禁物である。
傾向②：「建替えの必要性」が最頻出の賃貸人側事情
対象裁判例の半数超で建替えの必要性が争点となっている。とくに耐震性能の不足（Is値が基準を下回る場合）は、建物の現況（④）として正当事由を強く基礎づける事情と評価される傾向にある。ただし、耐震補強で対応可能な場合には、建替えまでの必要性は否定されることもある。
傾向③：居住用建物の明渡しはより慎重──認容73件中の約35.6%にとどまる
明渡しが認められた73件のうち、居住用建物（営業併用を含む）は26件（約35.6%）にとどまった。居住用の場合、賃借人の「住居の確保」という生活基盤に直結する利益が重視されるため、事業用建物と比較して正当事由のハードルが高い傾向がある。
傾向④：立退料の水準は個別事情で大きく変動
報告書は「立退料の基準・算定方法・目安等を示すこと」の困難さを指摘している。実務上、立退料は移転費用（引越代・仲介手数料等）、借家権価格、営業補償等を総合的に考慮して算定されるが、裁判所が示す金額は事案ごとに大きく異なる。居住用では賃料の数ヶ月分〜1年分程度、事業用では営業利益の数年分に及ぶこともある。
傾向⑤：解約申入れ後の立退料増額申出も考慮される
借地借家法27条1項に基づく解約申入れ後に立退料の提供を申し出た場合、あるいは当初の申出額を増額した場合でも、裁判所はこれを正当事由の補完要素として考慮できるとする判例法理が維持されている。実務上、交渉過程で立退料を段階的に引き上げることは、正当事由の認定に有利に働き得る。
2-3. 関連する重要判例の確認
（1）更新料特約の有効性──最判平成23年7月15日
賃貸借契約における更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効とはならないと判示した重要判例である。正当事由の議論とは直接関連しないが、賃貸借契約の継続・終了をめぐる実務では常に意識すべき判例といえる。
（2）借地権の対抗力と建物登記──最判昭和41年4月27日
借地借家法（旧建物保護法）に基づく借地権の対抗力について、地上建物の登記が他人名義（親族名義を含む）である場合には対抗力が認められないとした判例である。借地借家法10条1項は「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と定めるが、「借地権者が登記されている建物」とは自己名義の登記を意味する。
借地借家法第10条第1項
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
不動産登記法1条が「国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資すること」を目的とすることに照らしても、対抗要件としての登記の正確性は厳格に要求される。投資家が借地権付き物件を取得する際には、建物登記名義と借地権者の一致を必ず確認すべきである。
（3）賃料増減請求と既判力──最判平成26年9月25日
賃料増減額請求事件の確定判決の既判力は、当該請求に係る賃料額の確認についてのみ生じ、その後の事情変更による新たな増減額請求を妨げないとした判例である。金利上昇局面で賃料増額請求が増加することが予想されるなか、この判例は賃貸人・賃借人双方にとって重要な指針となる。
3. 投資家・実務家への影響──具体的なアクションポイント
3-1. 賃貸人（オーナー）が取るべき5つのステップ
法務省報告書の分析結果を踏まえ、老朽化物件の建替えを検討する賃貸人が実務上取るべきアクションを整理する。
- 耐震診断の実施と記録化：建替えの正当事由を基礎づける最も重要な証拠は、専門家による耐震診断報告書である。Is値が0.6未満であれば、建物の現況（借地借家法28条の「建物の現況」）として強力な事情となる。診断は一般財団法人日本建築防災協会の基準に準拠して行うことが望ましい。
- 賃借人への早期の情報提供と交渉開始：裁判例の傾向として、賃貸人が誠実に交渉を重ねた経緯は「従前の経過」として正当事由の認定に有利に働く。突然の明渡し請求は心証を悪くする可能性が高い。
- 代替物件の情報提供：とりわけ居住用建物の場合、賃借人の転居先確保に協力する姿勢は重要である。近隣の同等物件のリストを作成し、仲介業者を紹介するなどの具体的行動が評価される。
- 立退料の合理的な算定と段階的提示：立退料の算定にあたっては、①移転実費（引越費用・仲介手数料・敷金差額）、②借家権価格（不動産鑑定士による評価が望ましい）、③営業補償（事業用の場合）を個別に積算する。交渉過程で増額することも正当事由の補完として有効である。
- 建替え計画の具体化：単に「老朽化している」だけでなく、建替え後の建物計画（設計図書・事業計画書）を具体的に示すことで、賃貸人の使用の必要性がより説得的に主張できる。
3-2. 賃借人（テナント）側の防御ポイント
- 賃借人自身の使用の必要性の立証：長年にわたる居住実績、高齢・病気による転居困難性、子の学区問題、事業の継続性など、当該建物の使用を必要とする具体的事情を整理し、証拠化しておく。
- 耐震補強の可能性の主張：建替えではなく耐震補強で対応可能であるという反論は有力な防御手段となる。賃借人側で耐震補強の見積りを取得し、費用負担の提案をすることも考えられる。
- 立退料の適正額の主張：賃貸人から提示された立退料が不相当に低い場合には、不動産鑑定士の意見書等を活用して適正額を主張する。
3-3. 金利上昇局面における建替え投資の収支判断
金利上昇局面では、建替え後の投資利回り（NOI利回り）が借入金利を上回るかどうかが最重要の判断基準となる。現在の金利水準（変動1.5%〜2.5%、固定2.0%〜3.0%程度）を前提とすると、建替え後のNOI利回りが最低でも4%以上は確保できる計画でなければ、レバレッジ効果はマイナスに働く。
また、建替え期間中の逸失賃料（既存賃借人からの賃料収入の喪失）と立退料の合計額を「建替えコスト」に含めた総合的な収支シミュレーションが不可欠である。立退料が想定以上に高額となった場合のシナリオ分析も行うべきだ。
3-4. 宅建士・不動産鑑定士・FPが押さえるべき実務ポイント
宅建士が重要事項説明（宅建業法35条）を行う際、老朽化物件の売買では耐震診断の有無・結果の告知が求められる。また、建替え予定がある場合には、賃借人の退去見込み時期や立退料の見積額が物件価格に直結するため、これらの情報を的確に把握し説明する必要がある。
不動産鑑定士にとっては、借家権価格の評価手法がより重要性を増している。借家権価格は、差額賃料の還元価格と賃借人の移転困難性等を総合して評価されるが、令和判例の傾向を踏まえた市場分析が求められる。
FP（ファイナンシャルプランナー）は、顧客の賃貸経営における建替え判断を総合的にサポートする立場にある。金利上昇による借入コスト増、建築費上昇、立退料負担を織り込んだキャッシュフロー分析を提示し、建替えの可否と最適なタイミングを助言することが期待される。
4. 定期建物賃貸借の活用──「正当事由」リスクの回避策
4-1. 定期建物賃貸借（借地借家法38条）の基本構造
正当事由をめぐる紛争リスクを根本的に回避する手段として、定期建物賃貸借（借地借家法38条）の活用がある。
借地借家法第38条第1項
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十六条第一項の規定による通知及び第二十八条の規定による正当事由は、適用しない。
定期建物賃貸借では、契約期間の満了により当然に契約が終了し、更新がない。したがって、28条の正当事由の問題は生じない。ただし、以下の要件を充足する必要がある。
- 書面（公正証書等）による契約締結
- 契約締結前に、賃貸人が賃借人に対し「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する」旨を記載した書面を交付して説明すること（38条3項）
- 期間満了の1年前から6月前までの通知（38条6項、ただし期間1年以上の場合）
事前説明書面の交付を欠いた場合、更新がない旨の定めは無効となり（38条4項）、普通建物賃貸借として28条の正当事由が適用される点に注意が必要である。
4-2. 既存の普通賃貸借から定期借家への切替え
平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の普通賃貸借については、借地借家法附則（平成11年法律第153号附則3条）により、当分の間、定期建物賃貸借への切替えが認められていない。これは実務上見落とされやすいポイントであり、築年数の古い居住用物件では特に注意が必要である。
一方、事業用建物についてはこの制限がないため、契約更新のタイミングで合意により定期建物賃貸借に切り替えることが可能である。将来の建替え計画を見据えて、早い段階で定期借家への移行を進めておくことは有力な戦略となる。
5. まとめ・今後の展望──法改正の行方と実務家の備え
法務省報告書が示した令和判例137件の分析は、借家の正当事由をめぐる現在地を客観的に映し出している。明渡し認容率53.3%という数字は、賃貸人にとっても賃借人にとっても「予測可能性が低い」領域であることを意味しており、訴訟に至る前の交渉段階での解決がいかに重要であるかを物語っている。
中長期的な視点では、法制審議会における借地借家法の更新拒絶要件の見直し議論の行方が注目される。諸外国の立法例では、正当事由の要件を類型化・明確化する方向（ドイツ民法573条等）や、立退料の算定基準を法定する方向が見られる。日本でも同様の方向で法改正が行われれば、実務の予測可能性は大きく向上するだろう。
金利上昇・建築費高騰・建物ストックの老朽化という三重の圧力のなかで、賃貸人は「建替えるか、耐震補強で延命するか」という戦略的判断を迫られている。その判断の帰結は、正当事由の認否と立退料の水準に直結する。不動産投資家・宅建士・弁護士・不動産鑑定士・FPのいずれの立場であっても、本報告書が示す最新の判例傾向を正確に把握し、エビデンスに基づいた助言・意思決定を行うことが、これからの実務の基盤となる。
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