リード──用途地域の「棚卸し」と借地借家法の正当事由が動き出す2026年
2026年4月、不動産実務に関わる制度変更が複数同時進行している。奈良県御所市では京奈和自動車道のインターチェンジ近接エリアで工業系用途地域への変更が決定され、山口県山陽小野田市でも都市計画マスタープランに基づく用途地域の見直しが進行中だ。一方、法務省は借地借家法の更新拒絶・正当事由に関する調査研究報告書を公表し、令和年間の裁判例137件を分析した結果、正当事由の具備が認められた割合は約53.3％にとどまることが明らかになった。さらに、2026年4月1日から住所等変更登記の義務化と「スマート変更登記」制度が始動し、不動産所有者の登記実務も大きく変わる。本稿では、これらの動きを法令条文・判例とともに横断的に分析し、投資家・実務家が「明日から使える」実務上のアクションポイントを提示する。
第1章 用途地域の見直し──なぜ今、全国で動きが加速しているのか
1-1 用途地域制度の基本構造
用途地域は都市計画法第8条第1項第1号に規定される地域地区であり、同法第9条で13種類の用途地域それぞれの趣旨が定められている。建築基準法第48条と同法別表第二により、各用途地域で建築可能な建物の用途が具体的に制限され、同法第52条・第53条で容積率・建ぺい率の上限が規定される。この二重構造によって、都市計画が定める「まちの骨格」と、建築基準法が定める「個別建物の制約」が連動し、良好な市街地環境の形成を図る仕組みとなっている。
用途地域の種類は、歴史的に4種類（1919年旧都市計画法）→8種類（1968年改正）→12種類（1992年改正）→13種類（2018年・田園住居地域の追加）と拡充されてきた。種類の拡充時には全国的な「棚卸し」が行われたが、それ以外の時期における見直しは極めて限定的であったのが実態だ。
1-2 御所市の用途地域変更──産業誘致型変更の実例
奈良県御所市は、京奈和自動車道御所インターチェンジに近接するエリアについて、大和都市計画用途地域の変更を決定した。変更の根拠は、上位計画である「御所市第6次総合計画」（令和3年3月策定）と「御所市都市計画マスタープラン」（令和4年3月策定）であり、同エリアを「工業ゾーン」として位置づけ、製造業・物流業の立地促進を図るものである。
具体的な変更内容としては、第1種住居地域（約253.5ha、容積率200％、建ぺい率60％）や第2種住居地域（約2.2ha）の区域設定が示されている。注目すべきは、地区計画（都市計画法第12条の4第1項第1号）を併用することで、周辺の居住環境・営農環境との調和を図りつつ、産業集積を誘導しようとしている点だ。
都市計画法第21条第1項：「都市計画区域について定められた都市計画は、当該都市計画区域の整備、開発及び保全の方針に適合するとともに、当該都市計画についての前条第一項の規定による検討の結果を踏まえ、必要があると認めるときは、遅滞なく、当該都市計画を変更しなければならない。」
この第21条が用途地域変更の法的根拠であり、「必要があると認めるとき」に「遅滞なく」変更すべきことが規定されている。御所市のケースは、上位計画の改定→都市計画基礎調査→用途地域変更という正統なプロセスを踏んだ好例といえる。
1-3 山陽小野田市の取り組み──都市計画マスタープラン連動型の見直し
山陽小野田市では、令和元年12月に改定した都市計画マスタープランに基づき、用途地域の見直しを進めている。同市が公表した資料によれば、見直しの契機は以下の3パターンに整理されている。
- ①上位計画（基本構想・都市計画マスタープラン等）の変更に応じた計画的な土地利用の誘導
- ②主たる用途以外の建築物が広範囲に立地する動向への対応
- ③都市全体の機能配置・密度構成への支障の有無の検証
特に②は、現実の土地利用と用途地域の「ずれ」を是正するものであり、人口減少局面の地方都市では今後増加が見込まれる類型だ。国土交通省「都市計画運用指針」（第11版）でも、都市計画は「社会経済状況の変化に対応して変更が行われることが予定されている制度」であると明記しつつ、「計画には一定の継続性、安定性も要請される」とバランスの必要性を示している。
1-4 用途地域見直しの構造的課題──「慎重さ」の過大効果
都市計画の専門家からは、用途地域の変更が「慎重さ」の名のもとに過度に抑制されている実態が指摘されている。都市計画法第6条第1項は、都道府県に対し概ね5年ごとの都市計画基礎調査の実施を義務づけているが、調査結果が用途地域の変更に実際に結びつくケースは限定的だ。
その背景には、用途地域の変更が地価に直接影響するという経済的インパクトの大きさがある。例えば、住居系用途地域から商業系用途地域への変更は容積率の大幅な緩和をもたらし、土地の収益還元価値を押し上げる。逆に、工業系から住居系への変更は既存不適格建築物を生じさせ、建て替え時の制約となる。このため、行政は「変えない」方向に傾きがちであり、15年程度の人事異動サイクルの中で「誰も変更の議論も決断もできなくなっている」自治体も存在するとの指摘がある。
しかし、人口減少・高齢化が進行する中で、過大に指定された市街化区域や、実態と乖離した用途地域をそのまま維持することは、インフラ維持コストの増大や空き地・空き家の増加を招くリスクがある。立地適正化計画（都市再生特別措置法第81条）の策定が進む中で、居住誘導区域・都市機能誘導区域の設定と用途地域の整合性を確保することは、自治体にとって喫緊の課題となっている。
第2章 借地借家法の正当事由──法務省報告書が示す最新の裁判実務
2-1 正当事由制度の法的枠組み
借地借家法は、借地権（同法第2条第1号）と借家権について、それぞれ正当事由による更新拒絶・解約申入れの制度を設けている。借家に関しては、同法第28条が以下のとおり規定する。
借地借家法第28条：「建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」
この条文は、①賃貸人・賃借人双方の建物使用の必要性（主たる考慮要素）、②賃貸借の従前の経過、③建物の利用状況・現況、④立退料等の財産上の給付の申出（補完的要素）を総合考慮する構造をとっている。
2-2 法務省報告書の分析結果──137件の裁判例から見える傾向
法務省が公表した「借地借家法の更新拒絶等要件に関する調査研究報告書」は、令和元年5月から令和6年3月までの借家関係裁判例137件を分析した貴重な資料である。主要な知見は以下のとおりだ。
- 正当事由の具備が認められた割合：約53.3％（137件中73件）──半数をわずかに超える程度であり、賃貸人にとって明渡しの実現が必ずしも容易でないことを示している。
- 居住用建物での明渡し認容：73件中26件（約35.6％）──居住用建物は事業用建物に比べて賃借人の使用の必要性が強く認定される傾向がうかがえる。
- 「建替えの必要性」が主要な争点──対象裁判例の半数を超えるケースで、賃貸人側の事情として建替えの必要性が判断されている。特に、建物の老朽化と耐震性能の不足が重要な考慮要素となっている。
注目すべきは、建物の耐震性能不足が正当事由の認定において重要な役割を果たしている点である。旧耐震基準（1981年以前）の建物については、「十分な耐震性能がないこと」が賃貸人側の建替え必要性を基礎づける事情として裁判所に認められやすい傾向がある。ただし、報告書は「耐震性能の不足のみで正当事由が具備されるわけではない」と注意を促しており、他の考慮要素との総合判断が必要であることを改めて確認している。
2-3 借地権の対抗力に関する判例の再確認
借地借家法の実務において常に重要なのが、借地権の対抗力に関する論点である。最高裁昭和41年4月27日判決は、借地上の建物について親族名義で所有権保存登記をした場合、賃借人は借地権を第三者に対抗できないと判示した。判旨は、旧建物保護法1条（現・借地借家法第10条第1項に対応）の法意に照らし、「自己の名義で登記した建物を有することにより、始めて右賃借権を第三者に対抗し得る」としている。
借地借家法第10条第1項：「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」
この条文の「借地権者が登記されている建物」とは、借地権者自身の名義で登記された建物を意味し、親族名義や法人名義では対抗力が生じない。不動産取引の実務においては、借地上建物の登記名義と借地権者の一致を確認することが、デューデリジェンスの基本中の基本であることを再認識すべきだ。
2-4 跨がり建物と借地借家法第20条の論点
実務上やや特殊だが重要な論点として、最高裁平成19年12月4日判決が示した「跨がり建物」の問題がある。まず、「借地権設定者の介入権」とは、借地上の建物が第三者に譲渡されそうなとき、地主（借地権設定者）が「その第三者の代わりに自分が買い取る」と申し出られる権利です。
同判決は、賃借権の目的である土地と他の土地にまたがって建築されている建物について、借地借家法第20条第2項・第19条第3項に基づく借地権設定者の介入権（建物及び賃借権の譲受けの申立て）は認められないと判示した。その理由は、裁判所には賃借権の目的外の土地上の建物部分やその敷地利用権を譲渡することを命ずる権限が付与されていないからである。
この判例は、競売による借地上建物の取得を検討する投資家にとって、対象建物が複数の土地にまたがっていないか、またがっている場合の権利関係はどうなっているかを事前に精査する必要性を強く示唆するものである。
第3章 2026年4月施行──登記実務の重要な変更点
3-1 住所等変更登記の義務化
2026年4月1日から、不動産所有者が住所や氏名を変更した場合の変更登記が義務化される。不動産登記法の改正により、所有権の登記名義人は、住所等の変更があったときから2年以内に変更登記を申請しなければならない（改正不動産登記法第76条の5）。正当な理由がないのにこの義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される（同法第164条第2項）。
この改正の背景には、所有者不明土地問題がある。2024年4月に施行された相続登記の義務化（改正不動産登記法第76条の2）と併せて、登記情報の正確性を確保し、不動産取引の安全と円滑を図ることが目的だ。
3-2 スマート変更登記制度の導入
住所等変更登記の義務化と同時に、「スマート変更登記」制度も開始される。この制度は、不動産所有者が事前に法務局に生年月日等の検索用情報を申し出ておくことで、住所変更時に自ら変更登記を申請しなくても、法務局の登記官が職権で変更登記を行うものだ。
具体的な流れは以下のとおりである。
- ①不動産所有者が法務局に検索用情報（生年月日等）を申出
- ②法務局が定期的に住基ネットに異動情報を照会
- ③変更登記が必要な場合、法務局から名義人本人に確認
- ④本人の確認を得た上で、登記官が職権で変更登記を実施
スマート変更登記を利用すれば、変更登記義務を果たしたことになるため、過料のリスクを回避できる。登記実務に関わる司法書士・行政書士にとっては、顧客への制度案内が重要な業務となるだろう。
3-3 相続土地国庫帰属制度の活用状況
「相続土地国庫帰属制度」（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律）は、使用見込みのない相続不動産を国に引き渡す制度として2023年4月に施行された。申請には審査手数料14,000円と負担金（10年分の土地管理費相当額）が必要であり、建物が建っている土地や担保権が設定されている土地は対象外となる。
投資家の観点からは、この制度の存在は「相続によって取得したが収益性のない土地」の出口戦略の一つとして認識しておくべきだ。ただし、対象外となる土地の範囲が広く、実際の活用にはハードルがあることも事実である。
第4章 投資家・実務家への影響と具体的アクションポイント
4-1 用途地域変更がもたらす投資機会とリスク
用途地域の変更は、不動産投資にとって「アップサイド」にも「ダウンサイド」にもなり得る。
投資機会の観点では、御所市のケースのように、住居系から工業系への用途変更は物流施設や工場の開発ポテンシャルを生み出す。京奈和自動車道のインターチェンジ近接という立地条件は、EC市場の拡大に伴う物流需要を取り込む好条件であり、地方都市における産業用地投資の一つの指標となる。
リスク管理の観点では、以下の点に注意が必要だ。
- 既存不適格リスク：用途地域が変更された場合、既存建物が新たな用途制限に適合しない「既存不適格建築物」となる可能性がある。建築基準法第3条第2項により既存不適格建築物の使用は継続できるが、建て替え時には新たな用途制限に適合する必要がある。
- 地価変動リスク：用途地域の変更は固定資産税評価額にも影響するため、保有コストの変動を見込んだ収支計画が必要となる。
- 立地適正化計画との整合性：居住誘導区域外に指定された地域では、一定規模以上の住宅開発について届出義務（都市再生特別措置法第88条）が課せられる。用途地域と居住誘導区域の両方を確認することが不可欠だ。
4-2 借家の明渡し交渉──正当事由の実務的活用
法務省報告書の分析結果は、賃貸人・賃借人双方にとって交渉の「相場観」を提供するものだ。
賃貸人（投資家）側のアクションポイント
- 老朽建物の建替えを計画する場合、耐震診断の結果を早期に取得し、「耐震性能の不足」を正当事由の補強材料として確保する。
- 正当事由が認められる割合が約53.3％であることを踏まえ、立退料の提示を含めた交渉戦略を十分に練る必要がある。立退料は「補完的要素」であるが、実務上はこの提示額が交渉の成否を左右することが多い。
- 居住用建物では明渡し認容率が約35.6％と低い点を認識し、居住用物件の建替えプロジェクトでは特に余裕のあるスケジュールを組む。
賃借人（テナント）側のアクションポイント
- 賃貸人から更新拒絶・解約申入れを受けた場合、建物の使用の必要性を具体的に立証できる資料（営業実績、代替物件の探索状況等）を準備する。
- 立退料の相場については、裁判例の蓄積を参考にしつつ、個別事案に応じた交渉を行う。専門家（弁護士・不動産鑑定士）への早期相談が重要である。
4-3 登記実務の変更への対応
2026年4月1日施行の住所等変更登記義務化に伴い、不動産実務家は以下の対応が求められる。
- 宅建士・仲裁者：重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）において、買主に対し変更登記義務の存在とスマート変更登記制度を説明することが望ましい。
- 司法書士：既存の顧客に対してスマート変更登記の検索用情報申出手続の代理・サポートを提供する体制を整える。
- 不動産管理会社：管理物件のオーナーに対し、住所変更時の登記義務について注意喚起を行う。
また、2024年4月に施行済みの相続登記義務化については、施行前に発生した相続分も対象となっている点に注意が必要だ。具体的には、施行日（2024年4月1日）から3年以内（2027年3月31日まで）に相続登記を申請する義務がある。期限が近づいているため、未対応の案件がないか改めて確認すべきだろう。
4-4 借地権のデューデリジェンスの再点検
借地権付き物件の取得を検討する投資家は、以下のチェックリストを活用されたい。
- 借地上建物の登記名義人と借地権者は一致しているか（借地借家法第10条第1項、最判昭41.4.27）
- 建物が複数の土地にまたがっていないか（最判平19.12.4の跨がり建物の論点）
- 借地権の残存期間と更新条件は明確か（借地借家法第3条〜第6条）
- 地代の増減額請求の可能性はないか（借地借家法第11条）
- 用途地域の変更予定がないか（都市計画法第21条に基づく変更の可能性）
第5章 まとめ──中長期視点でのインサイト
2026年の不動産実務を取り巻く環境は、「制度の動態化」というキーワードで特徴づけられる。用途地域については、人口減少・産業構造の変化を受けて、従来の「変えない」から「適時適切に変える」方向へシフトしつつある。御所市や山陽小野田市の事例はその先駆けであり、今後、同様の動きが全国の地方都市で加速することが予想される。投資家は、自治体の都市計画マスタープランや立地適正化計画の動向を継続的にモニタリングし、用途地域変更がもたらす投資機会を先取りする視点が重要だ。
借地借家法の正当事由については、法務省報告書が示す通り、耐震性能の不足が重要な考慮要素として定着しつつある。老朽化した建物を多く抱える投資家は、耐震診断を「コスト」ではなく「正当事由の証拠固め」として戦略的に活用すべきだ。ただし、正当事由の具備率が約53％であることは、明渡し訴訟が依然としてリスクの高い手段であることを物語っている。交渉による円満解決を第一選択肢とし、訴訟は最終手段と位置づけるべきだろう。
登記制度については、相続登記義務化の期限（2027年3月31日）が1年を切っている。スマート変更登記の活用を含め、不動産所有者・実務家ともに「登記は放置しない」という意識改革が求められる時代に入ったことを改めて認識したい。
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