社会住宅と可負担住宅：台湾の土地治理政策から学ぶ日本の公的土地活用

社会住宅と可負担住宅：台湾の土地治理政策から学ぶ日本の公的土地活用

2026年5月、台湾で「多元取得・民間興辦（多元的取得・民間による建設）」という社会住宅政策の新方針が大きな議論を呼んでいます。公有地が減少し、財政負担が増す中、政府が民間の力を活用して「可負担住宅（アフォーダブル住宅）」を確保しようという取り組みです。この動きは、スペイン、ニューヨーク、ウィーンなど世界各地の先進事例を参照しつつ、台湾独自の「土地治理（ランドガバナンス）」制度をどう構築するかという根源的な問いを投げかけています。

日本でも、空き家問題・人口減少・都市部の住宅価格高騰といった課題が山積しています。台湾が直面する政策的ジレンマは、実は日本の公的土地活用や官民連携モデルにも多くの示唆を与えるものです。本記事では、台湾の最新動向を読み解きながら、日本の不動産実務・行政手続き・住宅政策への接続ポイントを専門的視点から掘り下げていきます。

台湾の社会住宅政策が直面する壁とは

「建てれば建てるほど公地が減り、財政が逼迫する」構造的矛盾

台湾では蔡英文政権以降、社会住宅（日本でいう公営住宅・公的賃貸住宅に近い概念）の大量建設が国策として推進されてきました。しかし、ここにきて深刻なジレンマが浮上しています。公有地に社会住宅を建設するたびに使える土地が減少し、建設費用が財政を圧迫するという構造的な問題です。

2026年6月にはOURs（都市改革組織）が超党派の立法委員と合同で記者会見を開き、13万戸の社会住宅建設計画の早期承認を求めるとともに、土地制度そのものの改革を提言しました。ここで注目すべきは、単に「もっと建てろ」という量的要求ではなく、土地の取得・利用・分配・増値の回収という制度的な枠組みの再設計を求めている点です。

「多元取得・民間興辦」の新方針

賴清德政権が打ち出した新方針は、従来の「政府が公有地に直接建設する」モデルから脱却し、民間資本やデベロッパーの力を活用する方向への転換です。具体的には以下のような手法が検討されています。

• 増額容積（ボーナス容積率）：民間開発において容積率の上乗せを認める代わりに、一定割合をアフォーダブル住宅として供給させる
• 地上権の活用：公有地の所有権は政府が保持したまま、長期の地上権を設定して民間に開発・運営させる
• 土地重劃（土地区画整理）：区画整理事業の中でアフォーダブル住宅用地を確保する仕組みの導入
• 強制包容性区画（インクルージョナリー・ゾーニング）：ニューヨーク型の「容積と引き換えに住宅供給を義務付ける」手法の導入検討

世界銀行・OECD発の「土地治理」概念

今回の議論で重要なのは、「土地治理（Land Governance）」という概念が前面に出てきたことです。これは世界銀行、OECD、UN-Habitatの政策フレームワークに由来し、単なる「土地管理（Land Management）」を超えて、制度設計を通じて土地の取得・使用・分配・増値回流のあり方を統治するという包括的な視点を指します。

つまり、住宅問題は「建設」の問題ではなく「制度」の問題であるという認識が、台湾の政策議論においても明確になりつつあるのです。

国際事例に学ぶ：スペイン・ニューヨーク・ウィーンの手法

スペイン：土地開発ルールへの社会住宅の組み込み

スペインでは、土地開発に関するルール自体に社会住宅の供給義務を組み込んでいます。新規開発を行う際、一定割合の土地または住戸をアフォーダブル住宅として確保することが法的に義務付けられています。開発利益の一部を公共目的に還元させるこの仕組みは、日本の開発負担金や公共施設管理者負担金の考え方と親和性があります。

ニューヨーク：容積と引き換えの強制包容性区画

ニューヨーク市の「Mandatory Inclusionary Housing（MIH）」は、特定地区で容積率の緩和を受ける条件として、一定割合（通常20〜30%）のアフォーダブル住宅供給を義務付けるものです。デベロッパーにとっては容積率アップによる収益増加が得られるため、インセンティブとして機能しています。

ウィーン：公有土地の長期賃貸モデル

ウィーンは市が保有する土地を売却せず、長期リース（地上権に相当）で民間住宅協同組合等に貸し出すことで、土地の公共性を維持しながら住宅供給を実現しています。土地所有権が公的機関に留まるため、将来にわたって土地利用のコントロールが可能であり、投機的な価格上昇も抑制できます。

日本への示唆：公的土地活用と官民連携の現状と課題

日本の公的不動産（PRE）活用の現在地

日本でも「公的不動産（Public Real Estate＝PRE）」の活用は重要な政策テーマです。国や自治体が保有する土地・建物を有効活用するPRE戦略は、総務省や国土交通省が推進しており、定期借地権の活用や官民連携（PPP/PFI）による施設整備が各地で進んでいます。

しかし、日本のPRE活用には以下のような課題があります。

• 縦割り行政：国有地（財務省）、都道府県有地、市町村有地の管理がバラバラで横断的な活用が困難
• 売却偏重：財政難の自治体ほど公有地を売却してしまい、長期的な土地コントロール権を失う
• 住宅政策との連動不足：PRE活用と住宅セーフティネット政策（住宅確保要配慮者への支援）が有機的に結びついていない
• 容積率インセンティブの限定性：総合設計制度や特定街区制度はあるものの、ニューヨーク型の包容性区画のような強制的な住宅供給義務は存在しない

定期借地権と地上権：台湾・ウィーンモデルとの類似性

日本の定期借地権制度（借地借家法）は、一般定期借地権（50年以上）、事業用定期借地権（10年以上50年未満）、建物譲渡特約付借地権の3類型があり、土地所有権を手放さずに土地活用を可能にする仕組みとして、ウィーンの長期リースモデルと共通する要素を持っています。

実際に、東京都の都営住宅建替え事業では創出用地に定期借地権を設定して民間施設を誘致する手法が使われており、大阪市でも公有地に定期借地権を設定したPFI事業が実施されています。しかし、これらは住宅供給よりも商業施設・オフィスの誘致が主目的であることが多く、アフォーダブル住宅の供給と結びついた制度設計という点では、台湾やウィーンの議論に大きく後れを取っているのが現状です。

空き家問題との接続：「ストック活用型」の可負担住宅

日本特有の文脈として、約900万戸にのぼる空き家の存在があります。新築偏重の住宅政策を見直し、空き家や既存ストックをアフォーダブル住宅として活用する方向は、台湾の「多元取得」の考え方と通底しています。

2017年に施行された住宅セーフティネット法の改正により、空き家を「登録住宅」として住宅確保要配慮者に賃貸する仕組みが整備されましたが、登録件数は依然として伸び悩んでいます。その要因として、改修費用の補助額の不足、家賃低廉化補助の財源不足、そして何より大家側のインセンティブ設計の弱さが指摘されています。

行政書士・不動産実務の視点から見る制度的ポイント

土地活用における許認可と行政手続き

公的土地を活用した住宅供給には、多くの行政手続きが伴います。行政書士の実務に直結するものだけでも以下のようなものがあります。

• 国有財産の払下げ・貸付手続き：財務省所管の国有地を住宅用途で活用する場合の申請手続き
• 都市計画法に基づく開発許可：用途地域の変更、地区計画の策定、開発行為の許可申請
• 建築基準法上の手続き：総合設計制度の許可、一団地認定、連担建築物設計制度の活用
• PFI法に基づく事業者選定手続き：実施方針の策定から事業契約締結までの各段階
• 補助金申請：住宅セーフティネット制度、地域優良賃貸住宅制度、社会資本整備総合交付金等

行政書士としては、これらの手続きを横断的に理解し、事業スキーム全体の中での位置づけをクライアントに説明できる力が求められます。

不動産取引実務への影響

公的土地活用型の住宅供給が拡大した場合、不動産取引実務にも以下のような影響が想定されます。

• 定期借地権付住宅の売買・賃貸：重要事項説明における借地権の種類・期間・条件の正確な記載が一層重要に
• 住宅ローン審査：定期借地権付住宅は金融機関の評価が分かれるため、融資条件の確認が必須
• 容積率緩和に伴う周辺地価への影響：特定エリアで容積率ボーナスが適用された場合の周辺相場変動
• アフォーダブル住宅の転売制限：一定期間の転売禁止条項や家賃上限規制が付される場合の法的取扱い

今後の日本に求められる制度改革の方向性

「土地治理」の発想を日本にも

台湾の議論から日本が学ぶべき最大のポイントは、住宅問題を「建設の量」ではなく「土地制度の質」として捉える視点です。具体的には以下のような方向性が考えられます。

① 公有地の売却から長期リースへの転換：国・自治体が保有する土地を安易に売却せず、定期借地権を活用した長期貸付を原則とし、土地のコントロール権を維持する。

② 容積率インセンティブと住宅供給義務の連動：都市再開発やタワーマンション建設における容積率緩和に、アフォーダブル住宅の一定割合供給を義務付ける制度を検討する。

③ 土地区画整理事業における住宅用地の確保：区画整理の減歩率設定の中で、公共用地としてアフォーダブル住宅用地を計画的に確保する仕組みを導入する。

④ 増値回収メカニズムの導入：公共投資（鉄道延伸・道路整備等）によって生じた土地の値上がり益を、住宅基金等に還元する仕組みを構築する。

人口減少社会だからこそ求められる「攻めの土地政策」

日本では人口減少が進み、地方では土地の価値が下落する一方、都市部では住宅価格が高騰するという二極化が加速しています。こうした状況だからこそ、公的土地をどう活用するかという「攻めの土地政策」が必要です。人口が減るから土地は余る、という単純な図式ではなく、「どこの」「どんな」土地を「誰のために」「どう使うか」という精緻な制度設計が求められているのです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 日本にも台湾のような「社会住宅」制度はありますか？

日本では「公営住宅」が最も近い制度です。公営住宅法に基づき、低所得者向けに地方自治体が建設・管理する賃貸住宅で、収入に応じた家賃設定がなされます。また、2017年改正の住宅セーフティネット法に基づく「登録住宅」制度も、住宅確保要配慮者（高齢者・障がい者・低所得者・外国人等）向けの住宅供給の仕組みとして存在します。ただし、いずれも台湾やヨーロッパと比べると供給量・制度的整備の面で課題が残ります。

Q2. 定期借地権付きの住宅を購入する場合、どのような点に注意すべきですか？

定期借地権付住宅は、土地の所有権がないため物件価格が安くなるメリットがある一方、以下の点に注意が必要です。①借地期間終了後は建物を解体して更地返還が原則であること、②住宅ローンが利用できる金融機関が限られること、③中古での売却時に買い手が見つかりにくい可能性があること、④地代の改定条件を契約時に確認すること。重要事項説明書の内容を専門家とともに確認されることをお勧めします。

Q3. 容積率の緩和（ボーナス容積）とは何ですか？

容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合です。通常は都市計画で上限が定められていますが、一定の条件（公開空地の確保、防災機能の向上、住宅供給への貢献等）を満たすことで、上限を超えた建築が許可される場合があります。日本では「総合設計制度」「特定街区制度」「高度利用地区」などで容積率緩和が認められています。台湾やニューヨークでは、この仕組みをアフォーダブル住宅の供給義務と連動させている点が注目されます。

Q4. 空き家を活用してアフォーダブル住宅にすることは可能ですか？

可能です。住宅セーフティネット法に基づく「セーフティネット住宅」として登録することで、改修費用の補助（最大で1戸あたり50万円程度、バリアフリー化等の場合はさらに加算）や家賃低廉化補助を受けられる場合があります。ただし、耐震基準への適合や一定の居住面積の確保など要件があるため、事前に自治体や専門家に相談されることをお勧めします。行政書士は補助金申請の代行も業務範囲に含まれます。

Q5. 日本で「土地の値上がり益を公共に還元する」仕組みはありますか？

限定的ですが存在します。例えば、土地区画整理事業における「減歩」は、整理後の土地面積を減らす代わりに公共施設用地を生み出す仕組みであり、開発利益の一部を公共に還元する効果があります。また、都市計画税は都市施設の整備費用に充当されるもので、間接的な増値回収の機能を持ちます。ただし、台湾で議論されているような、鉄道延伸等による直接的な地価上昇益を住宅基金に還元するような明示的な仕組みは、日本ではまだ制度化されていません。

Q6. 外国人が日本の不動産を購入する場合、アフォーダブル住宅の議論は関係しますか？

直接的な規制はありませんが、間接的に関連します。円安や投資目的による外国人の日本不動産購入が都市部の住宅価格上昇の一因とされており、アフォーダブル住宅の必要性を高める要因の一つとなっています。2025年以降、一部の自治体では外国資本による不動産取得に関する届出制度の強化が検討されており、今後の動向を注視する必要があります。

まとめ：住宅問題は「建てる」から「治める」へ

台湾で進む社会住宅政策の転換は、住宅問題の本質が「どれだけ建てるか」ではなく「土地をどう治めるか」にあることを改めて示しています。スペイン、ニューヨーク、ウィーンの事例が示すように、先進国・先進都市では土地の開発利益を公共の住宅供給に結びつける制度設計が着々と進んでいます。

日本においても、人口減少と都市部住宅価格高騰の二極化が進む中、公有地の戦略的活用、容積率インセンティブと住宅供給義務の連動、空き家ストックのアフォーダブル住宅への転換など、制度面での改革余地は大きいと言えます。こうした制度の変化は、不動産取引の実務にも大きな影響を及ぼすものであり、今から準備しておくことが重要です。

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