台湾社会住宅13万戸計画の進捗：土地開発と公益性強化から日本の住宅政策を考察
2026年5月現在、台湾の頼清德（ライ・チンドゥー）政権が掲げる「8年間で13万戸の社会住宅を新規建設する」という大規模住宅政策が、アジア各国の住宅政策関係者から注目を集めています。都市改革組織（OURs）が提起した「区段徴収（区画整理型の土地収用）と市地重劃（土地区画整理）における公益性の強化」という論点は、日本の住宅・不動産政策にも多くの示唆を与えるものです。本記事では、台湾の社会住宅構想の進捗状況を整理したうえで、日本の住宅政策との比較分析を行い、不動産実務や行政手続きの観点から今後の展望を考察します。
台湾・頼清德政権の社会住宅13万戸構想とは
計画の全体像と背景
台湾では2010年代以降、都市部を中心に住宅価格の高騰が深刻な社会問題となっています。台北市の住宅価格は平均年収の15倍を超えるとも言われ、若年層や低所得者層の住宅確保が喫緊の課題です。こうした背景のもと、頼清德総統は就任時に「2任期8年間で13万戸の社会住宅を新規建設する」と公約しました。
台湾における「社会住宅（社會住宅）」とは、政府や地方自治体が建設・管理し、一定の所得基準を満たす住民に市場価格より低い賃料で提供する公的賃貸住宅のことです。日本の公営住宅やUR賃貸住宅に相当するものと考えてよいでしょう。
進捗状況：71,234戸分の用地は確保済み
台湾内政部（日本の国土交通省・総務省に相当）の公表データによると、2024年5月末時点で全台湾219か所の適地が選定され、推計で約71,234戸の建設が可能とされています。つまり、13万戸目標に対して約55％の用地確保が進んだ計算です。
残る約6万戸分の用地をどのように確保するかが、この構想の最大の課題となっています。都市改革組織（OURs）は、区段徴収（区画整理型の土地収用）と市地重劃（土地区画整理事業）のプロセスにおいて、社会住宅用地を積極的に確保すべきだと提言しています。
OURsの提言：土地開発における「公益性」の再定義
OURs（都市改革組織）は台湾を代表する都市政策シンクタンクです。彼らの主張の核心は、「土地開発に伴う公共還元の枠組みを見直し、社会住宅用地の提供を義務化または強力に推進すべき」というものです。
台湾の区段徴収や市地重劃は、日本の土地区画整理事業と類似した仕組みです。地権者が土地を提供し、整備後に一定の土地（抵価地・配回地）を受け取る代わりに、道路・公園などの公共施設用地が生み出されます。OURsはここに「社会住宅用地」を加えることで、開発利益の社会還元を強化しようとしているのです。
日本の住宅政策との比較分析
日本の公営住宅・社会住宅の現状
日本では、公営住宅法に基づく公営住宅が約192万戸（2023年度末時点）存在しますが、その多くが老朽化しており、新規建設はほとんど行われていません。むしろ集約化・統廃合が進められているのが実態です。
また、住宅セーフティネット法に基づく「セーフティネット住宅」の登録制度が2017年にスタートしましたが、2026年5月時点での登録戸数は目標に対して十分とは言えません。民間賃貸住宅の空き家を活用する方針自体は合理的ですが、大家側のインセンティブ不足や改修費用の問題が障壁となっています。
土地区画整理事業と公益性：日台の違い
日本の土地区画整理事業では、「減歩」によって公共施設用地と保留地が生み出されます。保留地の売却益は事業費に充てられますが、社会住宅・公営住宅用地の確保を義務づける仕組みは制度上存在しません。
一方、台湾ではOURsの提言を受け、区段徴収・市地重劃のプロセスに社会住宅用地提供を組み込む動きが具体化しつつあります。この差は、「土地開発で生まれる利益をどこまで社会に還元するか」という公益性の考え方の違いを反映しています。
日本においても、都市再開発事業やコンパクトシティ政策の文脈で、「開発利益の社会還元」が議論されることがあります。たとえば、再開発事業における公共貢献（公開空地の提供、保育所・高齢者施設の併設など）に対して容積率ボーナスを与える仕組みは、ある意味で同様の発想です。今後、「住宅確保要配慮者向けの住戸を一定割合含めること」を容積率ボーナスの条件とするような制度改正が検討される可能性もあるでしょう。
住宅価格高騰問題：台湾と日本の共通課題
台湾の住宅価格高騰は、日本の都市部、特に東京都心や大阪の一部エリアで起きている現象と共通する構造を持っています。低金利環境、海外からの投資資金の流入、そして供給制約による需給ギャップが主因です。
2026年現在、日本では住宅ローン金利の上昇局面が続いています。日銀の利上げに伴い変動金利型住宅ローンの基準金利が上昇し、マイホーム購入のハードルが高まっています。こうした状況下で、公的賃貸住宅や住宅セーフティネットの重要性は日本でも増しているのです。
日本の不動産実務への影響と示唆
空き家活用と社会住宅の接点
日本では空き家率が過去最高水準を更新し続けており、2023年の住宅・土地統計調査では約900万戸に達しました。この空き家ストックを社会的な住宅セーフティネットに転用することは、台湾の社会住宅構想とは異なるアプローチですが、目的は共通しています。
空き家をセーフティネット住宅として登録・活用するには、以下のような行政手続き・法律問題が関わってきます。
- 相続登記の義務化（2024年4月施行）：所有者不明の空き家を解消するための制度で、相続人は不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
- 空家等対策特別措置法の改正：管理不全空家に対する指導・勧告・命令の権限が強化されており、放置すると固定資産税の住宅用地特例が解除されるリスクがあります。
- 建築基準法上の用途変更：空き家をシェアハウスやグループホームなどに転用する場合、用途変更の確認申請が必要になるケースがあります。
- 賃貸借契約の整備：サブリース方式で空き家を借り上げて低所得者に転貸する場合、賃貸借契約書の作成や重要事項説明などの不動産実務が必要です。
土地区画整理と公営住宅用地の確保
台湾の事例を参考にすると、日本でも土地区画整理事業の保留地を公営住宅・社会住宅用地として活用する制度設計が考えられます。現行制度でも、保留地を地方自治体が取得して公営住宅を建設することは理論上可能ですが、実際には事業採算の観点から民間への売却が優先されるケースがほとんどです。
今後、人口減少が進む地方都市では、コンパクトシティ政策と連動して「立地適正化計画」の居住誘導区域内に公的賃貸住宅を集約的に整備する必要性が高まるでしょう。その際、土地区画整理事業やURの土地有効利用事業と組み合わせたスキームが注目される可能性があります。
外国人住民の増加と住宅確保
円安の影響で外国人労働者・技能実習生が増加している日本では、外国人住民向けの住宅確保も課題です。台湾の社会住宅は外国人労働者も一定条件で入居可能とされており、多文化共生の観点からも参考になります。
日本では、外国人の賃貸住宅入居を拒む「入居差別」の問題が依然として存在しますが、住宅セーフティネット法の改正により、居住支援法人による入居サポートの仕組みが整備されつつあります。行政書士としては、在留資格の確認や各種届出の支援を通じて、外国人住民の住宅確保を間接的にサポートする機会が増えています。
よくある質問（FAQ）
Q1. 台湾の社会住宅と日本の公営住宅はどう違うのですか？
基本的な考え方は似ていますが、台湾の社会住宅は比較的新しい制度（2010年代に本格始動）であり、新規建設を積極的に進めている点が日本と異なります。日本の公営住宅は老朽化・統廃合が中心課題であり、新規建設はごく限られています。また、台湾では中央政府主導のプロジェクトとして大規模な用地確保が行われていますが、日本は地方自治体の判断に委ねられている部分が大きいです。
Q2. 日本で社会住宅を増やすための法制度はありますか？
日本には「住宅セーフティネット法」があり、民間賃貸住宅を住宅確保要配慮者向けに登録する制度が設けられています。また、公営住宅法に基づく公営住宅、UR賃貸住宅、地方住宅供給公社の賃貸住宅なども広義のセーフティネット住宅です。ただし、台湾のような大規模な新規建設計画は現時点ではありません。
Q3. 空き家を社会住宅として活用するにはどんな手続きが必要ですか？
まず、物件の相続登記が完了しているか確認する必要があります。次に、建築基準法上の用途変更の要否を確認し、必要であれば確認申請を行います。セーフティネット住宅として登録する場合は、都道府県に対する登録申請が必要です。また、耐震基準への適合やバリアフリー改修が求められる場合もあり、各種補助金の活用が検討されます。行政書士や宅建士、建築士など複数の専門家に相談されることをお勧めします。
Q4. 土地区画整理事業で公営住宅用地を確保することは可能ですか？
法律上は可能です。保留地を地方自治体が取得して公営住宅を建設するスキームは制度的に排除されていません。ただし、事業の採算性や地権者の合意形成の観点から、実際にはほとんど例がないのが現状です。台湾の事例のように、制度として社会住宅用地の確保を義務化または強力にインセンティブ化する政策的判断が必要でしょう。
Q5. 住宅ローン金利の上昇は社会住宅政策にどう影響しますか？
金利上昇によりマイホーム購入のハードルが上がると、賃貸住宅への需要が高まります。特に低所得者層や若年層は持ち家取得が一層困難になるため、公的賃貸住宅や住宅セーフティネットの重要性が増します。同時に、金利上昇は不動産投資の採算にも影響するため、公的住宅整備の財源確保が政策課題となります。
Q6. 行政書士は住宅政策にどのように関わるのですか？
行政書士は、各種許認可申請や届出の代理を通じて住宅政策に関わります。具体的には、建設業許可申請、開発許可申請の補助、外国人の在留資格関連手続き、NPO法人設立（居住支援法人としての活動のため）、各種補助金申請の支援などが挙げられます。また、相続に伴う遺産分割協議書の作成も、空き家対策の入口として重要な業務です。
今後の展望：日本が台湾から学べること
開発利益の社会還元という視点
台湾のOURsが提唱する「土地開発の公益性強化」は、開発によって生まれる地価上昇益（開発利益）を社会に還元するという考え方に立っています。日本でもかつて「開発利益の還元」は都市計画の重要テーマでしたが、バブル崩壊後の地価下落期に議論が後退しました。
しかし、2020年代に入り東京都心や主要都市で地価が再び上昇する中、この議論を再活性化させる意義は大きいでしょう。たとえば、大規模再開発事業の許可条件として、住宅確保要配慮者向け住戸の一定割合の設置を義務化するような制度は、台湾の動きと軌を一にするものです。
官民連携の深化
台湾の社会住宅整備は、中央政府と地方政府が連携して用地確保から建設・管理までを一貫して行う体制を目指しています。日本でも、PFI（Private Finance Initiative）やPPP（Public-Private Partnership）を活用した公的住宅の整備・管理が一部で進んでいますが、台湾ほどの規模感には至っていません。
特に注目すべきは、台湾で社会住宅にコミュニティスペースや社会福祉施設を併設する「混合用途型」の設計思想が広がっている点です。日本でも、公営住宅の建替えに際して子育て支援施設や高齢者デイサービスを併設する事例が増えており、この方向性は共通しています。
人口減少社会における住宅政策の再構築
台湾も少子化が深刻で、合計特殊出生率は日本をさらに下回る世界最低水準にあります。人口減少社会において大量の新規住宅建設を進めることの是非は議論がありますが、台湾政府は「住宅の質とアクセシビリティの向上」を主眼に置いている点が重要です。
日本においても、人口減少だからこそ「住宅の量」ではなく「住宅の質とセーフティネット機能」に軸足を移すべき時期に来ています。空き家の戦略的活用、既存ストックのリノベーション、そして真に支援が必要な人々への住宅提供体制の強化が求められています。
まとめ：住宅は「住む権利」の問題
台湾の社会住宅13万戸構想は、住宅を「市場商品」としてだけでなく「基本的権利の保障手段」として捉える政策姿勢の表れです。土地開発における公益性の強化、すなわち区段徴収や市地重劃のプロセスに社会住宅用地提供を組み込むという発想は、日本の都市計画・不動産政策にも大きな示唆を与えています。
日本では、相続登記の義務化、空家等対策特別措置法の改正、住宅セーフティネット法の充実など、住宅政策の基盤整備が着実に進められています。しかし、これらの制度を実効性あるものにするためには、不動産の専門家、行政書士、建築士、そして地域の居住支援法人が連携し、一人ひとりの住まいの課題に向き合うことが不可欠です。
住宅に関するお悩み――相続した空き家の活用方法、セーフティネット住宅への登録手続き、外国人住民の入居サポート、開発許可や建設業許可の申請など――は、ぜひ専門家にご相談ください。行政書士・宅建士などの資格を持つ専門家が、法制度の最新情報をもとに最適な解決策をご提案いたします。まずはお気軽にお問い合わせください。
