流山市・松戸市・柏市の不動産実勢価格2025年版｜東葛飾エリア相場徹底比較

はじめに｜東葛飾エリアが首都圏で注目される理由

千葉県北西部に位置する流山市・松戸市・柏市を中心とした東葛飾エリアは、2025年現在、首都圏の不動産市場において最も注目度の高い地域のひとつとなっています。東京都心へのアクセスの良さ、子育て環境の充実、そして都心部と比較した際の相対的な価格優位性が、幅広い年代の住宅取得者・投資家から高い評価を受けています。

特に2023年〜2025年にかけて、国土交通省が公表する不動産価格指数において、千葉県内の住宅地価格は全国平均を上回るペースで上昇を続けており、東葛飾エリアはその牽引役となっています。首都圏全体でみれば、東京23区・横浜・川崎といった定番エリアの価格高騰を受け、「都心へのアクセスを確保しながらもより手頃な価格で広い住まいを持ちたい」というニーズが、千葉北西部エリアへの人口流入を加速させています。

本記事では、2025年最新データをもとに、流山市・松戸市・柏市それぞれの不動産実勢価格を詳細に比較分析します。マンション・戸建て・土地の各カテゴリ別価格水準、路線別・エリア別の価格分布、そして今後の相場動向まで、不動産購入・売却・投資を検討されている方に役立つ情報を徹底的に解説します。

なお、各都市の詳細な実勢価格データについては、東葛飾エリアレポート一覧でもまとめてご確認いただけます。

東葛飾エリアの不動産市場概況｜2025年の全体像

首都圏における東葛飾エリアの位置づけ

東葛飾エリアは千葉県の北西部に位置し、東京都と隣接する地理的優位性を持っています。主要な鉄道路線として、つくばエクスプレス（TX）・JR常磐線・東武野田線（アーバンパークライン）・北総線などが走り、秋葉原・上野・北千住・大手町といった都心主要駅への所要時間は概ね20〜45分という高いアクセス性を誇ります。

2025年の国土交通省公示地価データ（2025年1月1日時点）によると、千葉県全体の住宅地平均変動率はプラス5.2％と、前年のプラス4.1％を上回る上昇幅を示しました。東葛飾エリアはこれを大きく上回る地点も多く、流山市の一部地域では前年比プラス8〜12％という驚異的な上昇率を記録しています。

取引件数と市場の活況度

国土交通省の不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）に登録された2024年度（2024年4月〜2025年3月）の取引件数を集計すると、東葛飾3市合計の不動産取引件数は約12,400件に達しており、前年度比で約8.5％増加しています。内訳は以下の通りです。

市区	2024年度取引件数	前年度比	うちマンション	うち戸建て・土地
流山市	約3,800件	＋12.3％	約1,200件	約2,600件
松戸市	約4,900件	＋6.8％	約2,100件	約2,800件
柏市	約3,700件	＋7.1％	約1,500件	約2,200件

流山市の伸び率が突出して高い背景には、つくばエクスプレス沿線の大規模開発の継続と、子育て支援施策の充実による若年ファミリー層の継続的な流入があります。松戸市は取引件数の絶対数が最も多く、成熟した不動産市場として安定した流動性を維持しています。

物価上昇・金利環境と不動産価格への影響

2024年後半から2025年にかけて、日本銀行の政策金利変更（2024年7月・12月、2025年1月の追加利上げ）を受け、住宅ローン変動金利は一部金融機関で0.1〜0.3ポイント程度の引き上げが実施されました。固定金利型については長期金利の上昇を反映して、フラット35の適用金利が2025年3月時点で年1.82〜2.10％程度で推移しています。

こうした金利上昇環境にもかかわらず、東葛飾エリアの不動産価格が上昇を続けている要因としては、①建築コスト（資材費・人件費）の高止まりによる新築価格の下支え、②根強い実需（ファミリー層の住宅取得需要）、③投資マネーの流入、④エリアのブランド力向上、の4点が挙げられます。

流山市の不動産実勢価格2025年版

流山市全体の価格水準と最新トレンド

流山市は「母になるなら、流山市。」というキャッチコピーで全国的に知名度を高め、子育て世代を中心に人口増加が続いています。2025年4月時点の推計人口は約22万3,000人に達しており、千葉県内でも有数の人口増加都市となっています。

2025年の公示地価（住宅地）をみると、流山市の平均価格は1㎡あたり約18万〜22万円で、地域によって大きな差があります。特につくばエクスプレス（TX）沿線の流山おおたかの森駅・流山セントラルパーク駅・流山市駅周辺では、近年の開発により地価が急騰しています。

主要エリア	住宅地地価（㎡単価）	前年比変動率	特徴
流山おおたかの森周辺	約28〜38万円/㎡	＋11.2％	TX沿線最高値地点、商業施設集積
流山セントラルパーク周辺	約22〜30万円/㎡	＋9.8％	大規模住宅開発エリア
初石・豊四季周辺	約15〜22万円/㎡	＋5.4％	東武野田線沿線、ファミリー層に人気
流山・平和台周辺	約12〜18万円/㎡	＋3.2％	旧市街地、比較的割安感あり

流山市のマンション実勢価格

2024年度に流山市内で実際に取引されたマンションの実勢価格（国土交通省不動産情報ライブラリ掲載データを集計）をみると、70㎡換算での平均成約価格は以下の通りです。

• 流山おおたかの森駅徒歩10分圏内（新築・築5年以内）：4,800万〜6,500万円
• 流山おおたかの森駅徒歩15分圏内（築10〜20年）：3,200万〜4,500万円
• 流山セントラルパーク駅周辺（新築・築5年以内）：4,200万〜5,500万円
• 東武野田線各駅周辺（築10〜20年）：2,000万〜3,200万円

特筆すべきは、流山おおたかの森周辺の新築マンション価格が2020年比で約35〜45％上昇していることです。同駅直結・徒歩5分圏内の新築物件では坪単価250万〜320万円という水準に達しており、東京都の城南・城西エリアの一部を凌駕する価格帯も出現しています。

流山市の不動産実勢価格に関するより詳細なデータ・地図情報・個別地点の分析については、流山市の不動産実勢価格詳細レポートをご覧ください。成約事例の分布や価格推移グラフも掲載しています。

流山市の戸建て・土地価格

戸建て住宅の実勢価格については、土地面積・建物面積・築年数によって大きく異なりますが、一般的なファミリー向け戸建て（土地100〜130㎡・建物100〜120㎡）の成約事例から傾向をまとめます。

• TX沿線（流山おおたかの森・セントラルパーク駅周辺）：新築4,500万〜6,800万円、中古（築15年以内）3,500万〜5,200万円
• 東武野田線沿線（初石・豊四季・江戸川台）：新築3,200万〜4,800万円、中古（築15年以内）2,200万〜3,500万円
• 土地単体（更地・30坪〜40坪）：TX沿線で2,400万〜3,800万円、東武野田線沿線で1,200万〜2,200万円

2025年現在、流山市内では大規模な宅地開発が複数箇所で進行中であり、特に「流山おおたかの森南」「木地区」「西初石周辺」での区画整理事業が続いています。新規分譲宅地の供給は今後数年間も継続する見通しで、価格水準の安定に寄与すると考えられます。

松戸市の不動産実勢価格2025年版

松戸市の市場特性と価格水準

松戸市は千葉県内有数の大都市（人口約49万5,000人・2025年4月推計）として、成熟した都市機能と多様な住宅ストックを持ちます。JR常磐線・武蔵野線・新京成電鉄・北総線など複数路線が市内を走り、各路線の沿線特性に応じた多彩な住宅市場が形成されています。

2025年公示地価（住宅地）における松戸市の平均は1㎡あたり約19万〜25万円で、東葛飾3市の中では柏市と並ぶ水準です。ただし、エリアによる価格差が大きく、松戸駅・新松戸駅周辺の高需要地では坪単価が大きく跳ね上がる一方、市北部・東部の一部地域では依然として割安感のある価格帯が残っています。

主要エリア	住宅地地価（㎡単価）	前年比変動率	主要路線
松戸駅周辺	約32〜48万円/㎡	＋7.3％	JR常磐線
新松戸・幸谷周辺	約22〜30万円/㎡	＋6.9％	JR武蔵野線・新京成
矢切・北国分周辺	約18〜26万円/㎡	＋5.1％	北総線
八柱・新八柱周辺	約20〜28万円/㎡	＋5.8％	JR武蔵野線・新京成
五香・常盤平周辺	約15〜22万円/㎡	＋3.9％	新京成電鉄

松戸市のマンション実勢価格と成約事例

松戸市は東葛飾3市の中でもマンションストック数が最も多く、新築・中古を合わせた取引の厚みが際立っています。70㎡換算での主要エリア別マンション実勢価格（2024年度成約事例ベース）は以下の通りです。

• 松戸駅徒歩10分圏内（新築・築5年以内）：4,500万〜6,200万円
• 松戸駅徒歩10分圏内（築10〜20年）：3,000万〜4,200万円
• 松戸駅徒歩10分圏内（築20〜30年）：2,200万〜3,200万円
• 新松戸駅周辺（築5年以内）：3,800万〜5,200万円
• 八柱・新八柱駅周辺（全築年代平均）：2,500万〜3,800万円
• 新京成沿線各駅（築10〜20年）：1,800万〜2,800万円

特に注目すべき動きとして、松戸駅直近エリアの再開発計画（松戸駅西口周辺地区市街地再開発）の進展により、駅周辺の期待値が高まり、周辺中古マンションの価格も押し上げられています。2025年時点での松戸駅前の一部新築タワーマンション相当物件では、坪単価280万〜350万円という価格帯も出現しています。

松戸市内の詳細な取引事例・路線別価格分布については、松戸市の不動産実勢価格詳細レポートでご確認いただけます。築年数別・駅距離別の価格マトリクスも掲載しています。

松戸市の戸建て・土地市場の動向

松戸市の戸建て・土地市場は、エリアによって非常に対照的な様相を呈しています。JR常磐線・武蔵野線沿線の駅近エリアでは旺盛な需要を背景に価格が高止まりする一方、新京成沿線の住宅地では比較的リーズナブルな取引が続いています。

一般的なファミリー向け戸建て（土地100〜130㎡・建物100〜120㎡）の成約価格帯は以下の通りです。

• 松戸駅・新松戸駅徒歩15分圏（新築）：4,500万〜6,500万円
• 松戸駅・新松戸駅徒歩15分圏（中古築15年以内）：3,200万〜4,800万円
• 八柱・新八柱駅周辺（新築）：3,800万〜5,200万円
• 新京成沿線（新築）：2,800万〜4,200万円
• 新京成沿線（中古築20〜30年）：1,500万〜2,500万円

また、更地・宅地分譲については、松戸市内でも供給が継続していますが、まとまった面積の宅地が取得できる地区は市の東部・北部が中心となっています。土地単体（30〜40坪）の相場は、常磐線・武蔵野線沿線の駅近で2,000万〜3,500万円、新京成沿線・郊外部で1,000万〜2,200万円程度となっています。

松戸市では2025年度も住宅リノベーション補助金制度が継続されており、中古住宅＋リノベーションの組み合わせによる取得コスト最適化を図る購入者が増加傾向にあります。

柏市の不動産実勢価格2025年版

柏市の都市特性と不動産市場の概要

柏市は千葉県の業務核都市として位置づけられており、JR常磐線快速（上野東京ライン経由）・東武野田線（アーバンパークライン）が乗り入れる柏駅を中心に、東葛飾エリアで最大規模の商業集積を誇ります。2025年4月時点の推計人口は約43万7,000人で、近年はやや人口増加が鈍化しているものの、安定した都市としての地位を維持しています。

JR常磐線快速利用で秋葉原まで約30〜35分、品川まで約55〜60分というアクセス性は東葛飾3市の中でも優れており、都心通勤者に特に支持されています。また、柏の葉キャンパス駅（TX）周辺は国際的な研究都市・スマートシティ開発の拠点として注目を集め、2020年代を通じて価格が上昇してきました。

主要エリア	住宅地地価（㎡単価）	前年比変動率	特徴
柏駅周辺	約30〜50万円/㎡	＋6.5％	商業集積・最高値地点
柏の葉キャンパス周辺	約25〜38万円/㎡	＋9.1％	TX沿線・スマートシティ開発
南柏・北柏周辺	約18〜26万円/㎡	＋4.8％	JR常磐線各駅停車沿線
柏たなか・初石周辺	約16〜22万円/㎡	＋5.2％	TX沿線・ファミリー向け
東武野田線沿線各駅	約12〜20万円/㎡	＋3.5％	比較的割安感あり

柏市のマンション価格動向

柏市のマンション市場は、柏駅・柏の葉キャンパス駅周辺の高価格帯物件と、郊外の比較的手頃な価格帯物件が混在する二極化の様相を呈しています。2024年度の主要エリア別70㎡換算成約価格は以下の通りです。

• 柏駅徒歩10分圏内（新築・築5年以内）：4,800万〜6,800万円
• 柏駅徒歩10分圏内（築10〜20年）：3,200万〜4,600万円
• 柏の葉キャンパス周辺（新築・築5年以内）：4,500万〜6,200万円
• 南柏・北柏駅周辺（全築年代平均）：2,800万〜4,000万円
• 東武野田線沿線各駅（築10〜20年）：1,600万〜2,800万円

柏の葉キャンパス駅周辺では、三井不動産が主導する「柏の葉スマートシティ」計画の進展とともに、大規模タワーマンション等の供給が続いており、2025年時点でも複数の大型プロジェクトが進行中です。この地区の新築マンション坪単価は220万〜290万円程度で推移しており、2020年比で約30〜40％の上昇となっています。

柏市の不動産実勢価格の詳細分析・エリアマップ・個別事例については、柏市の不動産実勢価格詳細レポートで詳しくご紹介しています。柏の葉・柏たなか等TX沿線データも充実しています。

柏市の戸建て・土地価格と特徴

柏市の戸建て・土地市場では、柏駅周辺の旺盛な需要を背景に価格が高止まりする一方、市内には大型の宅地開発エリアも存在し、ある程度の供給が確保されています。戸建て価格（土地100〜130㎡・建物100〜120㎡標準）の成約相場は以下の通りです。

• 柏駅徒歩15分圏内（新築）：4,500万〜6,200万円
• 柏の葉キャンパス周辺（新築分譲地）：4,800万〜7,000万円
• 南柏・北柏駅周辺（新築）：3,500万〜5,000万円
• 東武野田線沿線各駅（新築）：2,800万〜4,200万円
• 東武野田線沿線（中古・築20〜30年）：1,400万〜2,500万円

柏市では、市内北部の農地転用による宅地化が一部で進んでいるほか、旧来の住宅団地の建て替え・リノベーション需要も増加しています。空き家活用補助金制度も2025年度も継続されており、中古住宅の流通促進に一定の効果をもたらしています。

3市比較｜流山市・松戸市・柏市の価格優位性分析

価格水準の直接比較

東葛飾3市の価格を横断的に比較することで、各市の特性と購入検討に際してのポイントが明確になります。以下の表は、標準的な条件（駅徒歩10〜15分・70㎡・標準的な条件）でのマンション実勢価格の比較です。