港区・渋谷区・新宿区の不動産実勢価格2025年｜都心3区の相場を徹底比較

港区・渋谷区・新宿区の不動産実勢価格2025年｜都心3区の相場を徹底比較

東京都心部における不動産市場は、2025年に入っても依然として高い熱量を保ち続けています。特に港区・渋谷区・新宿区の3区は、国内外からの投資需要・実需双方が交錯する日本最高峰の不動産マーケットとして知られています。本記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリや不動産価格指数をはじめとした公的データを基に、2025年における3区の実勢価格を徹底的に比較・分析します。

首都圏在住の不動産購入検討者、売却を考えているオーナー、あるいは資産運用として都心不動産への投資を検討している方にとって、3区の相場感を正確に把握することは極めて重要です。マンション・一戸建て・土地それぞれの価格帯、エリア別の特性、今後の価格動向まで、できる限り具体的な数値と事例を交えて解説します。

2025年の東京都心不動産市場の全体概況

価格上昇が続く都心3区の背景

国土交通省が公表している不動産価格指数（住宅）によれば、東京圏のマンション価格指数は2010年を基準値100とした場合、2024年第4四半期時点で約210前後に達しており、14年間でおよそ2倍以上の水準まで上昇しています。2025年に入ってからも、この上昇基調は緩むことなく継続しています。

その主な要因として以下が挙げられます。

• 建設資材・人件費の高止まり：ウクライナ情勢の長期化、円安の影響による輸入資材コストの上昇が、新築マンションの分譲価格を押し上げています。2024年の建設工事費デフレーターは前年比で約5〜7%上昇しており、2025年も同様の傾向が続いています。
• 海外投資家の流入：円安を背景に、シンガポール・香港・中国本土・欧米からの不動産投資が活発化。特に港区・渋谷区の超高額物件は外国人投資家に人気が集中しています。
• 金融政策の転換期：日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後段階的な利上げが実施されましたが、住宅ローン金利の上昇ペースは緩やかで、2025年現在も変動金利型は1%未満〜1.5%前後で推移しており、不動産需要への大きな冷却効果は生じていません。
• 供給不足の深刻化：都心3区における新規マンション供給は慢性的に不足しており、中古市場への需要シフトが価格を下支えしています。

国土交通省の不動産情報ライブラリとは

不動産の実勢価格を把握する上で、最も信頼性の高い公的情報源が国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。従来の「土地総合情報システム」をリニューアルしたもので、全国の不動産取引価格情報（アンケート調査に基づく実際の成約価格）が公開されています。2024年第4四半期（2025年3月公表）までのデータが閲覧可能となっており、エリア別・物件種別・面積別に詳細な価格分布を確認することができます。

また、地価公示価格（毎年1月1日時点の標準地価格）と組み合わせることで、より精度の高い市場分析が可能になります。2025年1月1日時点の地価公示価格は、東京都心部において前年比5〜15%の上昇が確認されており、都心3区での地価上昇は特に顕著です。

2025年の都心3区における取引件数と市場規模

2024年（令和6年）の不動産取引実績を見ると、港区・渋谷区・新宿区の3区合計で年間約1万5,000〜1万8,000件の不動産取引が成立していると推計されます（国土交通省の不動産情報ライブラリおよび東京都の統計データより）。このうちマンション（区分所有）が全体の約75〜80%を占め、土地・戸建ての取引は残りの20〜25%程度です。

都心3区の不動産市場規模概要（2024年実績・2025年推計）

区	年間取引件数（推計）	平均取引価格（マンション）	対前年比（価格）
港区	約5,500〜6,500件	約1億3,000万〜1億8,000万円	+7〜12%
渋谷区	約4,500〜5,500件	約1億〜1億4,000万円	+6〜10%
新宿区	約4,500〜5,500件	約7,000万〜1億円	+5〜9%

※上記数値は国土交通省不動産情報ライブラリ・地価公示・各種不動産流通統計を基にした推計値です。

港区の不動産実勢価格2025年｜日本最高峰の超高額エリア

港区の地域特性と価格水準

港区は東京23区の中でも、全国・世界的に見ても最高水準の不動産価格を誇るエリアです。六本木・麻布十番・青山・白金・高輪・芝浦・汐留・台場など、多彩なブランドエリアを擁し、それぞれが異なる価格帯と需要層を持っています。

2025年の地価公示においても、港区の商業地・住宅地ともに東京都内トップクラスの地価が継続しています。特に青山1丁目周辺や麻布台エリアでは、1平方メートル当たりの地価が400万〜600万円を超える地点も珍しくありません。

2023年11月に竣工した「麻布台ヒルズ」（森ビル開発、延床面積約86万㎡）の影響は2025年の不動産市場においても色濃く反映されており、麻布台・神谷町・虎ノ門エリアの価格を大幅に押し上げています。麻布台ヒルズ レジデンスの分譲価格は3LDKで5億〜10億円超という水準で、これが港区全体の「相場の天井」を引き上げる効果をもたらしています。

港区の物件種別ごとの価格相場

国土交通省の不動産情報ライブラリおよび不動産流通各社のデータを統合すると、2025年における港区の物件種別ごとの実勢価格は以下のように整理できます。

港区の物件種別・エリア別実勢価格（2025年）

エリア	マンション㎡単価	70㎡換算価格目安	一戸建て（土地50坪）目安
麻布台・六本木	250万〜450万円/㎡	1億7,500万〜3億1,500万円	5億〜12億円
青山・北青山	200万〜350万円/㎡	1億4,000万〜2億4,500万円	4億〜9億円
白金・白金台	150万〜280万円/㎡	1億500万〜1億9,600万円	3億〜7億円
高輪・品川	120万〜220万円/㎡	8,400万〜1億5,400万円	2億5,000万〜5億円
芝浦・台場	100万〜180万円/㎡	7,000万〜1億2,600万円	2億〜4億円

港区の不動産市場の詳細な分析については、港区の不動産実勢価格詳細レポート（2025年版）をご参照ください。成約事例データや地域別の詳細な価格分布が掲載されています。

港区の投資用不動産と利回りの現状

港区における投資用不動産（1LDK・2LDKのワンルーム〜コンパクトマンション）の表面利回りは、2025年時点で概ね2.0〜3.5%前後となっています。価格の高騰により利回りは低下傾向にありますが、それでも海外投資家を中心に「東京都心の優良物件」としての需要は衰えません。

具体的な事例として、港区六本木7丁目の築15年・専有面積45㎡（1LDK）の物件では、2025年第1四半期の成約価格が約8,500万円（坪単価約625万円）を記録。月額賃料は28万〜32万円程度で推移しており、表面利回りは約3.9〜4.5%と、港区の中では比較的高い水準を保っています。

一方、麻布台ヒルズや虎ノ門ヒルズステーションタワー周辺の超高額物件では、表面利回りが1〜2%台に留まることも珍しくありません。これらは「キャピタルゲイン（売却益）重視」の長期保有を前提とした投資として位置づけられています。

渋谷区の不動産実勢価格2025年｜文化・商業・住宅が融合する独自市場

渋谷区の地域特性とブランド力

渋谷区は、渋谷・原宿・表参道・代々木・松濤・代官山・恵比寿など、国内外で高い知名度を誇るエリアを含む多様性豊かな区です。港区に比べると若干価格水準は落ち着きますが、松濤・鶯谷町・猿楽町などの高級住宅地は依然として極めて高い価格水準を維持しています。

2025年の地価公示によると、渋谷区の住宅地平均地価は前年比で約6〜9%の上昇を記録。特に渋谷駅周辺の再開発（渋谷スクランブルスクエア第2期・渋谷サクラステージ等）が完成・進行中であり、渋谷駅徒歩圏の不動産価値は大幅に上昇しています。

また、渋谷区は「住みたいまち」「お洒落なエリア」としてのブランドイメージが強く、30〜50代の高所得層を中心に根強い需要があります。IT企業・クリエイティブ産業の集積が進む「ビットバレー」としての側面も、エリアの付加価値を高める要因となっています。

渋谷区の物件種別ごとの価格相場

渋谷区の物件種別・エリア別実勢価格（2025年）

エリア	マンション㎡単価	70㎡換算価格目安	一戸建て（土地50坪）目安
松濤・代々木上原	200万〜380万円/㎡	1億4,000万〜2億6,600万円	4億〜10億円超
表参道・原宿	180万〜320万円/㎡	1億2,600万〜2億2,400万円	3億5,000万〜8億円
代官山・恵比寿	150万〜280万円/㎡	1億500万〜1億9,600万円	3億〜7億円
渋谷・神南	130万〜250万円/㎡	9,100万〜1億7,500万円	2億5,000万〜6億円
幡ヶ谷・笹塚	80万〜140万円/㎡	5,600万〜9,800万円	1億2,000万〜2億5,000万円

渋谷区の特筆すべき点は、エリアによる価格格差が3区の中で最も大きいことです。松濤や代々木上原は港区の麻布・青山と比肩するレベルの超高額地帯である一方、幡ヶ谷・笹塚・初台周辺は比較的手が届きやすい価格帯の物件も存在します。

渋谷区における詳細な成約事例・エリア別価格分析については、渋谷区の不動産実勢価格詳細レポート（2025年版）でご確認いただけます。特定の町丁目ごとの価格データも掲載しています。

渋谷区の再開発と今後の価格動向

渋谷区における不動産価格を語る上で、渋谷駅周辺の大規模再開発は避けて通れません。2023年11月に開業した「渋谷サクラステージ」、2024年以降も継続する渋谷スクランブルスクエア第3期（東棟）の工事など、渋谷駅周辺は引き続き大きな変貌を遂げています。

これらの再開発が完成すれば、渋谷駅の交通結節点としての機能がさらに向上し、職住近接を求める高所得層の流入が加速すると予測されます。不動産流通各社の予測では、渋谷区中心部のマンション価格は2026年にかけてさらに5〜8%の上昇が見込まれています。

また、代々木上原・富ヶ谷・上原エリアは、近年の「高級住宅地の民主化」とも言える現象の舞台となっています。インスタグラムをはじめとしたSNSでの発信力を持つクリエイター・起業家層が集まり、カフェ・レストラン・セレクトショップの出店が相次ぎ、エリアとしての魅力が急上昇。これに伴い、代々木上原駅徒歩5分以内のマンションでは、2020年比で40〜60%の価格上昇を記録している物件も見られます。

新宿区の不動産実勢価格2025年｜多様性と利便性が高い人気エリア

新宿区の地域特性と価格水準

新宿区は都心3区の中で最も人口が多く（約34万人）、また最も多様な街のプロフィールを持つ区です。新宿・神楽坂・四谷・早稲田・高田馬場・落合・中井など、それぞれ異なる個性を持つエリアが混在しており、不動産価格も非常に幅広いレンジに分布しています。

2025年の地価公示では、新宿区全体の住宅地地価は前年比5〜8%の上昇を記録。新宿駅周辺の商業地については、西口再開発事業（新宿駅西口地区開発計画：2029年度竣工予定）の進展に伴い、前年比10%超の地価上昇を示した地点もあります。

新宿区の注目ポイントは、港区・渋谷区と比較した場合の「割安感」です。交通利便性（新宿駅・四ツ谷駅・曙橋駅・牛込神楽坂駅等の複数路線）と都心へのアクセスの良さを考慮すると、新宿区は「都心居住のコストパフォーマンス」が際立つエリアと言えます。

新宿区の物件種別ごとの価格相場

新宿区の物件種別・エリア別実勢価格（2025年）

エリア	マンション㎡単価	70㎡換算価格目安	一戸建て（土地50坪）目安
市谷・四谷	130万〜220万円/㎡	9,100万〜1億5,400万円	2億〜5億円
神楽坂・牛込	110万〜200万円/㎡	7,700万〜1億4,000万円	1億8,000万〜4億円
新宿・大久保	90万〜160万円/㎡	6,300万〜1億1,200万円	1億5,000万〜3億5,000万円
早稲田・高田馬場	80万〜140万円/㎡	5,600万〜9,800万円	1億2,000万〜2億8,000万円
落合・中井・改代町	70万〜120万円/㎡	4,900万〜8,400万円	1億〜2億2,000万円

新宿区の不動産実勢価格についての詳細データ・成約事例は、新宿区の不動産実勢価格詳細レポート（2025年版）をご確認ください。エリア別・築年数別・間取り別の価格一覧が掲載されています。

新宿区の神楽坂・市ヶ谷エリアの特徴と価格動向

新宿区内で特に注目度が高いのが、神楽坂・市ヶ谷エリアです。神楽坂は江戸時代から続く花街の雰囲気と、フランス人をはじめとした外国人居住者が多いインターナショナルな環境が融合した独特のエリアです。近年はカフェ・フレンチレストラン・隠れ家的ワインバーなどの出店が続き、「東京の中のパリ」とも称されることがあります。

神楽坂エリアの築5年以内・専有面積70㎡のマンションでは、2025年の成約価格が1億2,000万〜1億5,000万円程度に達しており、2年前と比べて15〜20%の価格上昇が確認されています。特にフランス系インターナショナルスクール（LYCEE FRANCO-JAPONAIS DE TOKYO）の近くに立地する物件は、外国人駐在員家族からの需要が非常に強く、割高な水準でも成約に至るケースが多くなっています。

市ヶ谷エリアは、国際法律事務所・総合商社・官公庁等が集積するビジネス拠点として知られており、職住近接ニーズが強い弁護士・医師・外資系金融機関勤務者などの高所得層に支持されています。四ツ谷駅・市ヶ谷駅の徒歩圏では、70㎡クラスのマンションが1億円〜1億4,000万円台で取引される事例が増加しています。

港区・渋谷区・新宿区の徹底比較｜どのエリアを選ぶべきか

価格・利便性・資産性の3軸で比較する

都心3区の不動産を選択する際には、「価格」「利便性」「資産性（将来の売却・運用を含む）」の3軸での比較が重要です。以下に総括的な比較表を示します。

港区・渋谷区・新宿区の総合比較（2025年）

比較項目	港区	渋谷区	新宿区
マンション平均価格（70㎡）	1億〜3億円超	8,000万〜2億5,000万円	5,000万〜1億5,000万円
地価上昇率（2025年）	7〜12%	6〜10%	5〜9%
投資利回り（目安）	1.5〜3.5%	2.0〜4.0%	2.5〜4.5%
外国人需要	非常に高い	高い	中〜高い
交通利便性	高い（複数路線）	高い（JR・地下鉄）	非常に高い（新宿駅）
将来の再開発ポテンシャル	非常に高い	高い	高い（西口再開発）
コストパフォーマンス	低い	中程度	高い

購入目的別の推奨エリアと注意点

購入の目的によって、推奨するエリアは大きく異なります。以下に目的別の選択基準を整理します。

• 超長期保有・資産保全を最優先にしたい場合：港区の麻布・青山・白金エリアが最も安定性が高く、世界的な資産家・機関投資家からの需要に支えられているため、価格の下落リスクが極めて低いとされています。ただし、物件購入には1億〜数億円の資金力が必要です。
• ライフスタイル重視で都市の豊かさを享受したい場合：渋谷区の代官山・恵比寿・代々木上原エリアがおすすめです。洗練されたカフェ