東京23区の不動産実勢価格2025年版｜区別相場ランキングと価格動向完全解説
東京23区の不動産市場は、2025年に入っても力強い上昇トレンドを維持しています。日銀の金利政策転換、インバウンド需要の本格回復、そして都心部への人口集中という複合的な要因が重なり、区によっては過去最高水準に迫る取引価格が報告されています。本記事では、国土交通省の不動産情報ライブラリや不動産価格指数をはじめとする公的データを基に、東京23区全体の実勢価格動向と区別の相場ランキングを徹底解説します。マイホーム購入を検討している方、投資物件を探している方、あるいは保有不動産の資産価値を把握したい方まで、首都圏在住のすべての方にとって有益な情報をお届けします。
なお、各区の詳細なデータについては、東京23区エリア別詳細レポート一覧も合わせてご参照ください。区ごとの丁目別データや直近の取引事例を網羅的に掲載しています。
1. 2025年・東京23区の不動産市場概況
1-1. 価格上昇の背景と主要因
2025年の東京23区不動産市場を語るうえで、まず押さえなければならないのが「金利環境の変化」と「供給制約」という二つの構造的要因です。日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、同年7月に政策金利を0.25%に引き上げました。さらに2025年1月には0.5%への追加利上げを実施。住宅ローン金利は変動型で0.4〜0.8%台（主要行基準）、固定10年型では1.5〜2.0%前後まで上昇しています。
一般的に金利上昇は不動産価格の下落要因とされますが、東京23区ではその逆のメカニズムが働いています。理由の一つは「実物資産へのシフト」です。インフレ環境下で金融資産の目減りを恐れた富裕層・投資家が、インフレヘッジとして都心不動産への資金を集中させています。もう一つは「新規供給の絶対的不足」です。都心部における建設コスト（資材費・人件費）の高騰により、新築マンションの採算ラインが押し上げられており、デベロッパーは高価格帯物件に注力せざるを得ない構図が続いています。
加えて、2025年の東京都の人口は約1,410万人と高水準を維持しており、とくに20〜40代の単身・共働き世帯が都心居住を強く志向する傾向が続いています。テレワークの定着により一時的に郊外シフトが見られましたが、2023年以降はオフィス回帰の流れとともに再び都心回帰が鮮明になっています。
1-2. 国土交通省データで見る価格指数の推移
国土交通省が公表する「不動産価格指数（住宅）」によれば、東京都の2025年第1四半期（1〜3月）のマンション価格指数は2010年基準で約245ポイントを記録。これは2020年同期比で約40%上昇、2015年同期比では実に75%超の上昇を示しています。一方、戸建て住宅の価格指数は同期比で約120ポイント台と、マンションほどの急騰ではないものの、着実な上昇基調を維持しています。
また、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」（旧・土地総合情報システム）に蓄積された2024年下半期〜2025年上半期の取引データを分析すると、23区全体の中古マンション取引件数は前年同期比で約8%増加。価格帯別では5,000万円超の物件が取引全体の48%を占め、1億円超の取引も23区全体で前年比15%増という顕著な動きが確認されています。
1-3. 2025年の市場の特徴：「二極化」の深化
2025年の東京23区不動産市場の最大の特徴は「価格の二極化」が一層鮮明になった点です。城南・城西エリア（港区・渋谷区・目黒区・世田谷区など）と城北・城東エリア（足立区・葛飾区・江戸川区など）の価格差は拡大傾向にあります。
| エリア区分 | 代表的な区 | 中古マンション平均㎡単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 超都心エリア | 港区・千代田区・渋谷区 | 180〜280万円/㎡ | +8〜12% |
| 準都心エリア | 新宿区・目黒区・文京区 | 120〜180万円/㎡ | +5〜9% |
| 城南・城西エリア | 世田谷区・品川区・杉並区 | 90〜140万円/㎡ | +4〜7% |
| 城北・城東エリア | 豊島区・台東区・墨田区 | 70〜110万円/㎡ | +3〜6% |
| 外縁エリア | 足立区・葛飾区・江戸川区 | 45〜75万円/㎡ | +2〜5% |
2. 東京23区 実勢価格ランキング2025年版
2-1. 中古マンション価格ランキング（区別平均単価）
以下のランキングは、国土交通省・不動産情報ライブラリの取引データ（2024年10月〜2025年3月）および主要不動産ポータルサイトの成約データを統合・分析したものです。専有面積60〜80㎡・築15年以内の物件を対象とした参考値です。
| 順位 | 区名 | 平均㎡単価 | 70㎡換算価格 | 前年比騰落率 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 港区 | 約245万円 | 約1億7,150万円 | +10.2% |
| 2位 | 千代田区 | 約215万円 | 約1億5,050万円 | +9.6% |
| 3位 | 渋谷区 | 約205万円 | 約1億4,350万円 | +8.8% |
| 4位 | 中央区 | 約165万円 | 約1億1,550万円 | +7.4% |
| 5位 | 新宿区 | 約155万円 | 約1億850万円 | +6.9% |
| 6位 | 文京区 | 約145万円 | 約1億150万円 | +6.2% |
| 7位 | 目黒区 | 約140万円 | 約9,800万円 | +7.1% |
| 8位 | 品川区 | 約125万円 | 約8,750万円 | +6.5% |
| 9位 | 世田谷区 | 約110万円 | 約7,700万円 | +5.8% |
| 10位 | 豊島区 | 約102万円 | 約7,140万円 | +5.3% |
| 11位 | 台東区 | 約98万円 | 約6,860万円 | +6.0% |
| 12位 | 杉並区 | 約95万円 | 約6,650万円 | +4.9% |
| 13位 | 墨田区 | 約90万円 | 約6,300万円 | +5.5% |
| 14位 | 中野区 | 約88万円 | 約6,160万円 | +4.7% |
| 15位 | 荒川区 | 約78万円 | 約5,460万円 | +4.2% |
| 16位 | 板橋区 | 約75万円 | 約5,250万円 | +3.9% |
| 17位 | 北区 | 約73万円 | 約5,110万円 | +3.6% |
| 18位 | 練馬区 | 約72万円 | 約5,040万円 | +3.8% |
| 19位 | 大田区 | 約71万円 | 約4,970万円 | +3.5% |
| 20位 | 江東区 | 約68万円 | 約4,760万円 | +4.1% |
| 21位 | 葛飾区 | 約58万円 | 約4,060万円 | +3.2% |
| 22位 | 足立区 | 約55万円 | 約3,850万円 | +3.0% |
| 23位 | 江戸川区 | 約52万円 | 約3,640万円 | +2.8% |
2-2. 一戸建て（土地込み）価格ランキング
一戸建て（土地面積100〜150㎡・建物面積90〜130㎡・築10年以内）の区別相場についても確認しておきましょう。東京23区の戸建て市場は、マンションほど劇的な価格上昇は見られないものの、新築戸建ての供給が少ない都心エリアを中心に希少性が高まっています。
| 価格帯 | 主な対象区 | 特徴 |
|---|---|---|
| 3億円超 | 港区・渋谷区・千代田区 | 超高級住宅街・希少物件中心 |
| 1.5〜3億円 | 目黒区・世田谷区（一部）・文京区 | 人気住宅地・ブランドエリア |
| 8,000万〜1.5億円 | 品川区・杉並区・新宿区・中野区 | 準都心・利便性高い住宅地 |
| 5,000〜8,000万円 | 板橋区・豊島区・練馬区・北区 | 利便性と価格のバランス |
| 3,500〜5,000万円 | 足立区・葛飾区・江戸川区・大田区（一部） | 比較的取得しやすいエリア |
2-3. 上昇率ランキング：注目の「伸び盛りエリア」
絶対価格のランキングと同様に重要なのが「価格上昇率」の視点です。2024年〜2025年にかけて特に注目される上昇率上位エリアと、その背景要因を整理します。
- 港区（+10.2%）：麻布台ヒルズ効果が継続。外資系富裕層・テック系経営者の需要が旺盛。
- 千代田区（+9.6%）：有楽町・神田エリアの再開発が加速。オフィス需要との連動で居住用も上昇。
- 渋谷区（+8.8%）：渋谷駅周辺の大規模再開発が完成フェーズに突入。渋谷東・広尾・松濤エリアで高値成約が続出。
- 台東区（+6.0%）：上野・浅草エリアのインバウンド需要と投資需要が合流。民泊需要も一因。
- 墨田区（+5.5%）：東京スカイツリー周辺の再評価とタワーマンション供給効果。
3. 注目エリア詳細解説：港区・世田谷区
3-1. 港区の実勢価格と市場動向
東京23区の中でも断トツの高値を誇る港区。2025年における中古マンションの平均㎡単価は約245万円と、全国の住宅地の中でも最高水準にあります。特に、麻布十番・広尾・白金台・六本木・赤坂・元麻布といった各地区では、70㎡台のファミリータイプ中古マンションが2億円超で取引されるケースが標準化しつつあります。
2025年最大のトピックは、2023年11月に開業した「麻布台ヒルズ」の影響が周辺地価に波及している点です。麻布台1〜2丁目、虎ノ門エリアでは新築・中古問わず取引価格が前年比15%以上上昇した事例も確認されています。また、港区は外国人居住者・外国法人の賃貸・購入需要が23区中最も高く、円安局面では海外投資家による購入案件が増加する特殊な市場構造を持っています。
港区内の地区別価格差も注目に値します。白金・白金台エリアは静謐な高級住宅街として根強い人気があり、70㎡前後の中古マンションが1.5〜2億円台で推移。一方、港南・芝浦エリアはタワーマンション林立地区として知られ、共働き世帯やDINKS層に人気の60〜75㎡物件が8,000万〜1億2,000万円程度で取引されています。
港区の詳細な丁目別データや最新の取引事例については、港区の不動産実勢価格詳細レポートをご覧ください。公的取引データをもとにした詳細な分析が掲載されています。
3-2. 世田谷区の実勢価格と市場動向
23区の中で最多人口（約92万人）を擁する世田谷区は、広大な面積を活かした多様な住宅地が特徴です。2025年の中古マンション平均㎡単価は約110万円と、都心3区と比較すれば「割安感」を感じる方もいるかもしれませんが、23区全体の中では依然として9位という高水準です。
世田谷区内でも地区によって価格帯が大きく異なります。駒沢大学・三軒茶屋・二子玉川といった東急田園都市線・世田谷線沿いの人気エリアでは、70㎡前後の中古マンションが8,000万〜1億1,000万円前後で取引されています。特に二子玉川は2020年代以降のブランド価値上昇が著しく、駅徒歩10分圏内では100万円/㎡を超える成約が珍しくない状況です。
一方、世田谷区の区内の経堂・千歳烏山・芦花公園周辺などの小田急線エリアでは、同じ70㎡でも5,000万〜7,500万円程度と、田園都市線沿線よりも割安感のある価格帯が形成されています。戸建て需要も根強く、土地面積100〜130㎡・建物面積100㎡前後の新築戸建ては、エリアによって7,000万〜1億8,000万円の幅広いレンジに分布しています。
世田谷区の詳細データは、世田谷区の不動産実勢価格詳細レポートにてご確認いただけます。丁目別の細かい価格推移と学区情報も掲載中です。
3-3. その他注目エリア：品川区・文京区・台東区
品川区は、リニア中央新幹線の始発駅となる予定の品川駅への期待感が依然として根強く、大崎・五反田・大井町といった主要駅周辺のマンション価格が堅調です。2027年以降のリニア開業（静岡問題による遅延もあり時期は不確定）を見越した「先行投資」的な取引も見られます。2025年上半期は平均㎡単価約125万円と前年比+6.5%の上昇を示しました。
文京区は、東京大学・お茶の水女子大学などの有名教育機関が集積する「文教エリア」として高い安定需要を誇ります。本郷・千駄木・白山・小石川などのエリアが人気で、落ち着いた住環境と都心へのアクセスの良さが評価されています。2025年の平均㎡単価は約145万円で前年比+6.2%。子育て世帯・教育熱心な層の根強い需要が価格を下支えしています。
台東区は、上野・浅草という観光拠点を持ちながらも、長年「手頃な価格帯」のエリアとして認識されてきました。しかし、近年の外国人観光客の急増（インバウンド需要）と、民泊・ホテル投資の活発化、さらに浅草・蔵前エリアのおしゃれなカフェ・ショップの集積によるブランドイメージ向上により、価格上昇率は+6.0%と準都心並みの伸びを示しています。
4. 土地価格（路線価・公示地価）から見る実勢価格の読み方
4-1. 公示地価・基準地価と実勢価格の関係
不動産の価格を把握するうえで欠かせない指標が「公示地価」と「基準地価」です。国土交通省が毎年1月1日時点の地価を調査し3月に公表する「地価公示」と、都道府県が毎年7月1日時点を調査し9月に公表する「基準地価」が代表的な公的指標です。
2025年3月に公表された最新の地価公示によれば、東京都区部の住宅地平均変動率は前年比+5.8%と3年連続の上昇（かつ上昇幅拡大）を記録しました。商業地に至っては+9.2%と二桁に迫る上昇です。区別では、港区の住宅地平均が前年比+9.1%、渋谷区が+8.7%、千代田区が+8.4%と都心3区が特に高い上昇率を示しています。
実勢価格（実際の取引価格）と公示地価の関係については、「実勢価格≒公示地価×1.1〜1.5倍」という目安がよく言われます。ただし、2025年の都心エリアでは人気物件・希少物件への集中購買が起き、公示地価の2倍以上で取引される事例も散見されます。あくまで目安として活用し、実際の取引価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで個別取引事例を確認することが重要です。
4-2. 路線価による価格把握の実務活用
国税庁が毎年7月に公表する「路線価」は、相続税・贈与税の計算基準として使われる指標ですが、不動産価格の目安としても活用できます。一般的に「路線価=公示地価の80%程度」とされており、路線価から公示地価を逆算することで、その土地のおおよその市場価値を推計できます。
2024年分（最新）の路線価で最も高かったのは、東京都中央区銀座5丁目の「鳩居堂前」で、1㎡あたり4,272万円と39年連続の全国最高額を記録しました。住宅地として注目の路線価高額エリアとしては、港区南青山・赤坂、渋谷区神宮前・松濤などが上位に並びます。
路線価を活用した相続税評価額の計算、あるいは土地の適正取引価格の判断については、専門家への相談をお勧めします。行政書士事務所でも相続に関する書類作成サポートが可能です。
4-3. 固定資産税評価額との乖離と注意点
固定資産税評価額（課税標準額）は、市区町村が3年ごとに評価替えを行う地価指標で、一般的に公示地価の約70%程度とされています。東京23区の場合、固定資産税評価額から実勢価格を推計すると「実勢価格÷固定資産税評価額≒1.5〜2.2倍」という関係が多く見られます。ただし、都心の超高額物件では3倍以上になるケースもあります。
2025年は固定資産税評価額の評価替え年にあたります（3年周期・前回が2023年）。次回は2027年ですが、直近の地価上昇を受けて、2027年の評価替えでは固定資産税負担が大幅に増加する
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